Quyết định số 26/2019/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân tỉnh Trà Vinh ban hành là văn bản pháp lý quan trọng quy định chi tiết về diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh. Quy định này nhằm thắt chặt quản lý đất đai, ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền tự phát, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và định hướng phát triển đô thị, nông thôn bền vững.

- Thông tin chung về văn bản

• Tên văn bản: Quyết định số 26/2019/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Trà Vinh.
• Cơ quan ban hành: Ủy ban nhân dân tỉnh Trà Vinh.
• Người ký ban hành: Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Văn Lâm.
• Ngày có hiệu lực: Ngày 25 tháng 11 năm 2019.
• Văn bản bị thay thế: Quyết định số 01/2018/QĐ-UBND ngày 15 tháng 01 năm 2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh Trà Vinh.

- Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

Quyết định này quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Trà Vinh nhằm thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đối tượng áp dụng bao gồm các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục tách thửa và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.

Tuy nhiên, quy định này loại trừ và không áp dụng đối với các trường hợp sau:

• Tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất hoặc giảm diện tích do sạt lở tự nhiên.
• Tách thửa theo bản án, quyết định có hiệu lực thi hành của Tòa án; kết quả hòa giải thành được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định hành chính giải quyết tranh chấp đất đai hoặc quyết định thi hành án.
• Tách thửa nhằm thực hiện các chính sách, chế độ của Nhà nước theo quy định pháp luật hiện hành.
• Các trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật.
• Người sử dụng đất thỏa thuận bồi thường hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Tổ chức đầu tư dự án khu dân cư đã được cấp phép xây dựng theo quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt.
• Mua bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm đường đi, đường dẫn nước, thoát nước.

- Diện tích và kích thước tối thiểu được phép tách thửa

Quy định phân chia chi tiết hạn mức tách thửa đối với đất ở, đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) và đất nông nghiệp theo từng khu vực địa giới hành chính:

1. Đối với đất ở và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở tại các phường, thị trấn:

Thửa đất mới tách ra phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông, đê điều, sông, kênh, rạch công cộng hiện hữu. Sau khi trừ diện tích hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, thửa đất phải đảm bảo:

• Trường hợp tiếp giáp đường giao thông, đê điều có hành lang bảo vệ an toàn công trình lớn hơn hoặc bằng 20m: Diện tích tối thiểu của thửa đất mới là 45m2; chiều rộng và chiều dài tối thiểu là 05m.
• Trường hợp tiếp giáp đường giao thông, đê điều có hành lang bảo vệ an toàn công trình nhỏ hơn 20m, không quy định lộ giới hoặc tiếp giáp sông, kênh, rạch công cộng hiện hữu: Diện tích tối thiểu của thửa đất mới là 36m2; chiều rộng và chiều dài tối thiểu là 04m.

2. Đối với đất ở và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở tại các xã:

Thửa đất mới tách ra phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông, đê điều, sông, kênh, rạch công cộng hiện hữu. Sau khi trừ diện tích hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, thửa đất phải đảm bảo:

• Trường hợp tiếp giáp đường giao thông, đê điều có hành lang bảo vệ an toàn công trình lớn hơn hoặc bằng 20m: Diện tích tối thiểu của thửa đất mới là 50m2; chiều rộng và chiều dài tối thiểu là 05m.
• Trường hợp tiếp giáp đường giao thông, đê điều có hành lang bảo vệ an toàn công trình nhỏ hơn 20m, không quy định lộ giới hoặc tiếp giáp sông, kênh, rạch công cộng hiện hữu: Diện tích tối thiểu của thửa đất mới là 40m2; chiều rộng và chiều dài tối thiểu là 04m.

3. Đối với đất nông nghiệp:

• Đất trồng lúa, đất nuôi trồng thủy sản, đất lâm nghiệp: Diện tích tối thiểu của thửa đất mới được hình thành là 1.000m2.
• Đất nông nghiệp còn lại: Diện tích tối thiểu của thửa đất mới được hình thành là 500m2.

4. Thửa đất có hình dạng đặc biệt: Đối với các thửa đất không phải hình chữ nhật hay hình thang, diện tích thửa đất mới hình thành vẫn phải đảm bảo đầy đủ các hạn mức tối thiểu nêu trên.

- Điều kiện thực hiện việc tách thửa đất

Để được phép tách thửa, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện pháp lý cơ bản sau:

• Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng theo quy định của Luật Đất đai.
• Thửa đất không nằm trong khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Thửa đất không có khiếu nại, tranh chấp.
• Thửa đất hoặc tài sản gắn liền với đất không bị áp dụng các biện pháp ngăn chặn để thực hiện quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc bản án của Tòa án.
• Người sử dụng đất không vi phạm quy định pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng đất theo kết luận của cơ quan có thẩm quyền.
• Việc tách thửa đất ở hoặc chuyển mục đích sang đất ở để chuyển quyền sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Không được phân lô, bán nền tại các khu vực yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm, xung quanh công trình điểm nhấn đô thị, mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và đường cảnh quan chính trong đô thị.
• Trường hợp thửa đất đề nghị tách thửa không tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện hữu, phải có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Ủy ban nhân dân cấp huyện. Văn phòng Đăng ký đất đai chỉ thực hiện đo đạc tách thửa khi có ý kiến đồng ý này.

- Quy định cụ thể cho từng trường hợp đặc thù

Quyết định quy định chi tiết phương án giải quyết đối với các trường hợp đặc biệt phát sinh trong thực tế:

• Bảo đảm quyền đối với thửa đất liền kề: Việc chia tách thửa đất để hình thành thửa đất mới phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề (lối đi, cấp thoát nước, đường dây tải điện...) theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai 2013.
• Tách thửa kết hợp hợp thửa: Trường hợp thửa đất tách ra có diện tích hoặc kích thước nhỏ hơn quy định, nhưng người sử dụng đất thực hiện đồng thời việc hợp thửa đất đó với thửa đất liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu thì được phép thực hiện. Nếu hai thửa đất khác loại đất thì phải thực hiện đồng thời thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và hợp thửa.
• Tách thửa đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng đất: Phải thực hiện đồng thời thủ tục tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất; diện tích và kích thước tối thiểu của thửa đất mới hình thành áp dụng theo quy định đối với đất ở hoặc đất phi nông nghiệp tại Điều 3.
• Thửa đất hỗn hợp (đất ở ghép đất nông nghiệp): Khi tách thửa đất có cả hai mục đích sử dụng, phần diện tích đất ở phải đạt hạn mức tối thiểu quy định tại Điều 3; phần diện tích đất nông nghiệp đi kèm trong cùng thửa đất đó không bị áp dụng giới hạn diện tích tối thiểu của đất nông nghiệp.
• Đất thuộc hành lang an toàn công trình công cộng: Được phép tách trọn thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng nếu đáp ứng diện tích, kích thước tối thiểu tại Điều 3 và phải tuân thủ quy định về quản lý, bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ.
• Khu vực đã có quy hoạch chi tiết: Đối với đất thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới có quy định cụ thể về kích thước, diện tích từng thửa đất thì áp dụng theo quy hoạch đó.
• Trường hợp tặng cho giữa những người thân: Việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha, mẹ với con; giữa anh, chị, em ruột; giữa ông bà với cháu ruột mà diện tích thửa đất mới không phù hợp quy định tại Điều 3 sẽ do Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, cho ý kiến cụ thể đối với từng trường hợp trước khi Văn phòng Đăng ký đất đai đo đạc.
• Hậu quả pháp lý của việc tự ý tách thửa trái quy định: Thửa đất tự chia tách có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu quy định tại Điều 3 sẽ không được công nhận là thửa đất hợp pháp, không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Các trường hợp đặc biệt khác: Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm báo cáo, đề xuất Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét giải quyết cụ thể đối với từng trường hợp phát sinh chưa được quy định trong Quyết định này.

- Trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức trong quản lý tách thửa

Quyết định phân công nhiệm vụ cụ thể cho các Sở, ngành và địa phương nhằm đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật:

• Sở Tài nguyên và Môi trường: Chủ trì phối hợp triển khai thực hiện Quyết định; tổng hợp vướng mắc báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh; định kỳ hàng năm tổ chức thanh tra, kiểm tra công tác đo đạc tách thửa trên địa bàn tỉnh.
• Sở Xây dựng: Định kỳ hàng năm kiểm tra việc Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện các nội dung liên quan đến quản lý hạ tầng kỹ thuật, yêu cầu quản lý kiến trúc và xây dựng liên quan đến tách thửa.
• Sở Tư pháp: Hướng dẫn các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện đúng quy định về diện tích tối thiểu khi công chứng các hợp đồng giao dịch đất đai.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện: Chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp các đơn vị liên quan thẩm định nhu cầu, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất; thường xuyên kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp tự ý tách thửa, chuyển nhượng bằng giấy tay, xây dựng công trình trái phép.
• Ủy ban nhân dân cấp xã: Quản lý chặt chẽ hiện trạng sử dụng đất tại địa phương. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm trước Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nếu để xảy ra tình trạng tự ý chia tách nhỏ thửa đất để chuyển nhượng hoặc xây dựng công trình trái phép trên địa bàn quản lý.
• Các tổ chức đo đạc bản đồ: Khi thực hiện đo đạc theo hợp đồng của người sử dụng đất để thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, tuyệt đối không được thực hiện tách thửa đất trái với quy định tại Quyết định này.

- Quy định chuyển tiếp và hiệu lực thi hành

• Xử lý chuyển tiếp: Các hồ sơ xin tách thửa đã nộp đầy đủ theo quy định tại Văn phòng Đăng ký đất đai trước ngày 25/11/2019 được tiếp tục giải quyết theo quy định của Quyết định số 01/2018/QĐ-UBND. Tuy nhiên, đối với hồ sơ tách từ 01 thửa đất hoặc 01 khu đất thành từ 05 thửa đất mới trở lên, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải xem xét và có ý kiến thống nhất bằng văn bản trước khi Văn phòng Đăng ký đất đai tiến hành đo đạc tách thửa.
• Hiệu lực thi hành: Quyết định này chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 25 tháng 11 năm 2019 và thay thế hoàn toàn Quyết định số 01/2018/QĐ-UBND ngày 15 tháng 01 năm 2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh Trà Vinh.