QUYẾT ĐỊNH

VỀ VIỆC BAN HÀNH CÁCH XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHI ÁP DỤNG BẢNG GIÁ ĐẤT HÀNG NĂM ĐỐI VỚI MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH GIA LAI

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân năm 2003;

Căn cứ Luật Đất đai năm 2003;

Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất;

Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004;

Căn cứ Nghị định 120/2012/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

Căn cứ Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;

Xét đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 1181/TTr- STNMT ngày 01/11/2012 về việc phê duyệt cách xác định giá đất khi áp dụng Bảng giá đất hàng năm đối với một số trường hợp trên địa bàn tỉnh Gia Lai,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này Quy định cách xác định giá đất khi áp dụng Bảng giá đất hàng năm đối với một số trường hợp trên địa bàn tỉnh Gia Lai.

Điều 2. Quyết định này thay thế Quyết định số 07/2010/QĐ-UBND ngày 08/03/2010 của Ủy ban nhân dân tỉnh Gia Lai về việc ban hành Quy định Phương pháp xác định giá đất một số trường hợp trên địa bàn tỉnh Gia Lai.

Điều 3. Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh; Giám đốc các Sở: Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Xây dựng; Cục trưởng Cục Thuế tỉnh; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố và Thủ trưởng các Sở ban ngành, các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này.

Quyết định này có hiệu lực thi hành ngày kể từ ngày 01/01/2013./.

QUY ĐỊNH

CÁCH XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHI ÁP DỤNG BẢNG GIÁ ĐẤT HÀNG NĂM ĐỐI VỚI MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH GIA LAI
(Ban hành kèm Quyết định số 24/2012/QĐ-UBND của UBND tỉnh ngày 15/11/2012)

Điều 1. Đất ở đô thị (đối với vị trí đã được quy định cụ thể trong bảng giá) và đất ở nông thôn.

1. Trường hợp trong cùng một lô, thửa đất có những cách xác định giá đất khác nhau thì áp dụng cách tính có mức giá đất cao nhất.

2. Trường hợp lô, thửa đất tiếp giáp giữa các vị trí có mức giá đất khác nhau nhưng cùng nằm trên một trục đường (không ngăn cách bởi các ngã ba, ngã tư) thì được điều chỉnh giá như sau:

Trong phạm vi 30m kể từ ranh giới phân chia thực hiện việc điều chỉnh giá đất đối với bên có mức giá thấp theo công thức sau:

Gi = Go1 - (D x i)

Trong đó:

Gi là giá đất lô thứ i (số thứ tự lô kể từ ranh giới phân chia).

D là chênh lệch điều chỉnh D = (Go1 - Go2)/(N + 1).

N là số căn hộ hoặc lô thửa đất trong phạm vi 30m kể từ ranh giới phân chia.

Go1 mức giá đất ở liền kề cận trên và Go2 là mức giá đất ở liền kề cận dưới đã được quy định trong bảng phân loại đường phố và giá đất.

Nếu mét thứ 30 tính từ ranh giới phân chia mức giá nằm trong phạm vi của lô nào thì tính cho cả lô đó.

Ví dụ: Có các lô đất như hình vẽ (Hình 1)

Qua hình vẽ ta thấy:

Giá đất cận trên Go1 = 1.500.000đ/m²;

Giá đất cận dưới Go2 = 500.000đ/m²; N = 4.

D = (1.500.000đ/m² - 500.000đ/m²)/(4 + 1) = 200.000 đ/m².

Vậy giá của lô, thửa đất thứ i là:

Lô số 1: i = 1 ; G1 = 1.500.000đ/m² - (200.000đ/m² x 1) = 1.300.000đ/m².

Lô số 2: i = 2 ; G2 = 1.500.000đ/m² - (200.000đ/m² x 2) = 1.100.000đ/m².

Lô số 3: i = 3 ; G3 = 1.500.000đ/m² - (200.000đ/m² x 3) = 900.000đ/m².

Lô số 4: i = 4 ; G4 = 1.500.000đ/m² - (200.000đ/m² x 4) = 700.000đ/m².

3. Trường hợp lô, thửa đất có chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn kích thước chiều ngang tối đa trải dài theo phương của mặt tiền (chiều ngang tối da trải dài theo phương của mặt tiền được xác định từ điểm bắt đầu đến điểm kết thúc của lô, thửa đất theo phương mặt tiền của lô, thửa đất đó) thì giá của phần diện tích không có mặt tiền điều chỉnh theo hệ số ảnh hưởng theo bề rộng K_br = 0,8 với điều kiện: Tỷ lệ của kích thước mặt tiền so với chiều ngang tối đa trải dài theo phương của mặt tiền phải nhỏ hơn 0,6; Tỷ lệ của kích thước mặt tiền so với chiều ngang tối đa trải dài theo phương của mặt tiền lớn hơn hoặc bằng 0,6 thì hệ số ảnh hưởng theo bề rộng K_br =1.

Ví dụ: có một lô đất hình thang vuông (Hình 2) có kích thước mặt tiền là 3m, kích thước mặt đáy là 7m, kích thước chiều dài là 20m. Có giá đất được quy định là 500.000đ/m². Khi đó giá của lô đất là:

Tỷ lệ của kích thước mặt tiền so với chiều ngang tối đa trải dài theo phương của mặt tiền là 3/7= 0,43 < 0,6 vậy K_br = 0,8.

G = 3 x 20 x 500.000 + (4 x 20) : 2 x 500.000 x 0,8 = 46.000.000 đồng.

4. Trường hợp kích thước lô, thửa đất có chiều sâu lớn (lớn hơn 25m) và cùng một chủ sử dụng tiếp giáp với một mặt đường thì lô, thửa đất đó được phân chia ra thành lô nhỏ và áp dụng hệ số điều chỉnh chiều sâu K_si để tính giá của lô, thửa đất như sau:

- Từ chỉ giới XD đến mét thứ 25: Diện tích S1: K_s1 = 1

- Từ mét thứ >25 đến mét thứ 50: Diện tích S2: K_s2 = 0,75

- Từ mét thứ >50 đến mét cuối cùng: Diện tích S3: K_s3 = 0,5

Khi đó giá của toàn bộ lô đất được xác định theo công thức:

G = (S1 x Go x K_s1) + (S2 x Go x K_s2) + (S3 x Go x K_s3)

Ví dụ: có một thửa đất hình chử nhật (Hình 3) có kích thước mặt tiền là 5m, kích thước chiều sâu là 105m. Giá đất vị trí 1 là: 1.000.000đ/m². Khi đó giá của toàn bộ lô đất đó là:

(Hình 3)

G = (S1 x Go x K_s1) + (S2 x Go x K_s2) + (S3 x Go x K_s3)

    = (5 x 25 x 1.000.000 x 1) + (5 x 25 x 1.000.000 x 0,75) + (5 x 75 x 1.000.000 x 0,5) = 406.250.000 đồng

5. Trường hợp lô, thửa đất có kích thước cạnh lớn (lớn hơn 25m) tiếp giáp với hai (02) hay nhiều mặt đường thì giá đất được áp dụng như sau:

a) 25 mét đầu được tính hệ số K_s1 = 1 ứng với đường có giá cao nhất.

b) 25 mét tiếp theo được tính hệ số K_s2 = 0,75 trong trường hợp mức giá này được xác định cao hơn giá đất mặt đường tiếp giáp liền kề; trường hợp mức giá được xác định thấp hơn thì lấy giá đất của mặt đường liền kề để tính theo hệ số điều chỉnh K_s1 như điểm a, khoản 5, điều này.

c) Các mét còn lại được tính hệ số K_s3 = 0,5. Cách tính áp dụng như tại điểm b, khoản 5, điều này.

6. Đối với các lô, thửa đất không xác định được đường đi vào lô, thửa đất đó thì giá đất của lô, thửa đất đó được xác đinh theo giá đất tại vị trí tiếp giáp của lô thửa liền kề có mức giá thấp nhất và không áp dụng hộ số K_si.

7. Điều chỉnh giá (K_đc) theo kết cấu mặt đường đối với đất ở nông thôn.

+ Đường trải nhựa hay bằng bê tông xi măng có hệ số điều chỉnh giá K_đc = 1.

+ Đường đất hoặc vật liệu khác trừ mặt đường trải nhựa và bằng xi măng có hệ số điều chỉnh giá K_đc = 0,8.

Điều 2. Đất ở tại các ngõ hẻm (các vị trí 2, 3, 4 của đường đã đặt tên, đã xác định giá) tại bảng 1.

1. Việc xác định giá đất ở tại các ngõ hẻm (các vị trí 2, 3, 4 của đường đã đặt tên, đã xác định giá) tại bảng 1 phải thực hiện các bước sau:

Bước 1. Xác định vị trí tính giá.

Đối với vị trí 2, 3. 4 (tại các hẻm loại 1, 2, 3) chưa được quy định trong bảng phân loại đường và giá đất mà chỉ được quy định chung trong bảng giá đất khu đô thị (Bảng số 1) thì việc xác định giá cho lô, thửa đất bằng phương pháp tra bảng, mức giá xác định là mức giá chuẩn.

* Xác định dòng: Đây là bước xác định vị trí của lô thửa đất cần xác định giá là hẻm của con đường nào (đường đã đặt tên, đã xác định giá tại bảng 1). Việc xác định phải thực hiện theo các nguyên tắc theo thứ tự ưu tiên sau:

a. Đối với những hẻm chỉ thông ra 01 con đường thì vị trí được xác định theo con đường đó.

b. Đối với những hẻm thông ra 2 hay nhiều con đường có giá đất khác nhau thì vị trí được xác định theo đường gần nhất.

c. Trường hợp lô, thửa đất có khoảng cách đến các đường bằng nhau, thì vị trí được xác định theo đường có mức giá cao nhất.

* Xác định cột: Việc xác định cột phải xem xét ngõ hẻm thuộc loại nào cách chỉ giới xây dựng của vị trí 1 là bao nhiêu mét, thuộc ngõ hẻm chính hay ngõ hẻm phụ (Ngõ hẻm phụ là nhánh của ngõ hẻm chính kể từ vị trí phân nhánh, ngõ hẻm đổi hướng nhưng không phân nhánh thì không coi là ngõ hẻm phụ).

Loại ngõ hẻm được xác định căn cứ vào kích thước bề ngang nhỏ nhất của ngõ hẻm để vào lô, thửa đất và được phân loại theo thực tế như sau:

+ Ngõ hẻm loại 1 có kích thước từ 6 mét trở lên.

+ Ngõ hẻm loại 2 có kích thước từ 3,5 mét đến dưới 6m.

+ Ngõ hẻm loại 3 có kích thước nhỏ hơn 3,5 mét.

+ Hẻm của hẻm phụ giá của thửa đất được xác định bằng 0,85 giá đất chuẩn nằm tại hẻm phụ.

+ Ngõ hẻm phụ của hẻm loại 1 có kích thước bề ngang như kích thước của hẻm loại 2 thì được xem là ngõ hẻm loại 2. Ngõ hẻm phụ của hẻm loại 1 hoặc loại 2 có kích thước như ngõ hẻm loại 3 thì được xem là ngõ hẻm loại 3. Ngõ hẻm phụ của hẻm loại 3 được xác định chính bằng ngõ hẻm loại 3.

+ Trường hợp ngõ hẻm có kích thước bề rộng thay đổi đoạn tiếp giáp với đường chính nhỏ hơn đoạn phía trong thì xác định loại hẻm theo kích thước đoạn lớn phía trong với điều kiện chiều dài đoạn có kích thước nhỏ phía ngoài ngắn hơn 30m được xác định nâng bậc hẻm chỉ được chênh lệch nhau một bậc.

+ Các trường hợp còn lại ngõ hẻm có kích thước bề rộng thay đổi thì xác định như ví dụ (Hình 4).

Sau khi xác định được dòng và cột mức giá tại giao điểm giữa dòng và cột là mức giá chuẩn của lô, thửa đất đó.

Bước 2. Xác định Hệ số điều chỉnh giá (K_đc) kết cấu mặt đường theo khoản 7 Điều 1 quy định này.

Bước 3. Xác định giá cụ thể.

+ Đối với những vị trí là nơi tiếp giáp của 02 mức giá trên cùng 1 tuyến đường thì tiếp tục áp dụng khoản 2 Điều 1 quy định này.

+ Đối với Trường hợp lô, thửa đất có chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn kích thước bề rộng tối đa (song song với mặt tiền) thì áp dụng hệ số K_br theo quy định tại khoản 3, Điều 1 để xác định giá đất

+ Đối với những lô, thửa đất có chiều sâu lớn hơn 25 mét thì áp dụng hệ số K_si theo quy định tại khoản 4, Điều 1 để xác định giá đất.

2. Đối với các lô, thửa đất không xác định được đường đi vào lô, thửa đất đó thì áp dụng khoản 7 Điều 1 quy định này.

Điều 3. Đất nông nghiệp.

Giá các loại đất nông nghiệp (đất trồng lúa nước, đất trồng cây hàng năm còn lại, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản,...) được xác định theo vị trí của lô, thửa đất cho từng loại đất nông nghiệp trên địa bàn.

Trường hợp trong cùng một lô, thửa đất có những cách xác định giá đất khác nhau thì áp dụng cách tính có mức giá đất cao nhất.

Điều 4. Các trường hợp khác.

- Đất được giao xây dựng các dự án: Giá đất giao xây dựng các dự án do UBND tỉnh quyết định.

- Đối với những lô, thửa đất nằm trong khu quy hoạch mới, các lô đất cá biệt thì việc xác định giá đất cho từng lô, thửa đất đó do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định.