Giới thiệu chung về Quyết định 14/2021/QĐ-UBND

Quyết định số 14/2021/QĐ-UBND được Ủy ban nhân dân tỉnh Phú Thọ ban hành nhằm cụ thể hóa các quy định tại Nghị định số 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Quyết định này thiết lập hành lang pháp lý rõ ràng, đồng bộ trên địa bàn tỉnh Phú Thọ đối với ba nhóm nội dung trọng tâm: quản lý đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý; tiêu chí tách thành dự án độc lập đối với phần đất xen kẽ trong dự án đầu tư; và điều kiện, diện tích tối thiểu để thực hiện tách thửa, hợp thửa đất.

Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng (Điều 1)

Quyết định quy định chi tiết các nội dung cốt lõi sau đây trên địa bàn tỉnh Phú Thọ:

• Rà soát, công bố công khai danh mục các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước trực tiếp quản lý; quy trình lấy ý kiến người dân và công khai việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất này để sử dụng vào mục đích công cộng hoặc giao, cho thuê cho người sử dụng đất liền kề.
• Quy định chi tiết về điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập đối với trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất do Nhà nước giao quản lý, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn và không có tài sản gắn liền với đất nằm xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
• Quy định chi tiết về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo từng loại đất cụ thể.

Đối tượng áp dụng của Quyết định bao gồm các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai tại tỉnh Phú Thọ; người sử dụng đất và người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao để quản lý; cùng các tổ chức, cá nhân khác có liên quan trực tiếp đến công tác quản lý và sử dụng đất đai.

Quy trình rà soát, giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp (Khoản 1 Điều 2)

Để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong việc khai thác quỹ đất nhỏ hẹp do Nhà nước trực tiếp quản lý, UBND tỉnh Phú Thọ quy định quy trình thực hiện chặt chẽ theo các bước:

• Rà soát và tổng hợp: Hàng năm, UBND cấp huyện có trách nhiệm chỉ đạo UBND cấp xã tiến hành rà soát, tổng hợp danh sách các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước trực tiếp quản lý trên địa bàn theo quy định của pháp luật.
• Xây dựng phương án sử dụng đất: Trên cơ sở kết quả rà soát và căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt, UBND cấp xã đề xuất phương án sử dụng cụ thể cho từng thửa đất (mục đích công cộng hoặc giao/cho thuê cho hộ liền kề). Phương án phải thể hiện rõ các thông tin: số tờ, số thửa, diện tích, loại đất, danh sách chủ sử dụng đất liền kề, mục đích sử dụng và hình thức giao đất.
• Lấy ý kiến dân cư: UBND cấp xã phải tổ chức lấy ý kiến của người dân nơi có đất về phương án đề xuất. Thời gian lấy ý kiến công khai ít nhất là 10 ngày.
• Phê duyệt phương án: Sau khi tổng hợp ý kiến và hoàn thiện phương án, UBND cấp xã trình UBND cấp huyện trước ngày 01 tháng 10 hàng năm để xem xét, phê duyệt.
• Công khai và thực hiện: Sau khi phương án được phê duyệt, UBND cấp xã tổ chức công bố công khai tại địa điểm sinh hoạt khu dân cư và trụ sở UBND cấp xã. UBND cấp huyện tổng hợp vào danh mục dự án trình HĐND tỉnh thông qua (nếu thuộc trường hợp thu hồi đất, chuyển mục đích đất trồng lúa, đất rừng) và cập nhật vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm trình UBND tỉnh phê duyệt làm căn cứ thực hiện giao đất, cho thuê đất hoặc đấu giá.

Tiêu chí, điều kiện tách thành dự án độc lập đối với phần đất xen kẽ (Khoản 2 và Khoản 4 Điều 2)

Đối với các dự án đầu tư có phần diện tích đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ với phần đất do chủ đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê hoặc góp vốn, việc tách thành dự án độc lập để đấu giá quyền sử dụng đất được quy định cụ thể:

• Điều kiện kỹ thuật: Phần diện tích đất đề xuất tách thành dự án độc lập phải có ranh giới khép kín, hình thể phù hợp để thực hiện dự án đầu tư độc lập và phải có đường giao thông tiếp cận để đảm bảo vận hành dự án.
• Tỷ lệ diện tích tối thiểu: Phần diện tích đất do Nhà nước quản lý phải chiếm từ 40% trở lên trên tổng diện tích đề nghị thực hiện dự án đầu tư đối với địa bàn thành phố Việt Trì, thị xã Phú Thọ, các thị trấn, khu vực hai bên đường Quốc lộ, Tỉnh lộ và khu vực quy hoạch trung tâm xã. Đối với các khu vực còn lại, tỷ lệ này phải đạt từ 60% trở lên. Đồng thời, diện tích này phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định hiện hành của tỉnh.
• Trường hợp đặc biệt: Đối với các khu đất có vị trí thuận lợi, giá trị thương mại cao hoặc dự án cần đặc biệt thu hút đầu tư, UBND tỉnh Phú Thọ sẽ xem xét quyết định tỷ lệ tách thành dự án độc lập cao hơn hoặc thấp hơn mức quy định chung, nhưng khống chế giới hạn tối thiểu không thấp hơn 20% và tối đa không vượt quá 80%.
• Phương án xử lý khi không đủ điều kiện tách dự án độc lập: Trường hợp diện tích đất xen kẽ không đáp ứng đủ các điều kiện để tách thành dự án độc lập, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện thủ tục thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, và phải xác định giá đất cụ thể để thu nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Quy định về điều kiện tách thửa đất theo từng loại đất (Khoản 3 Điều 2)

Quyết định phân chia điều kiện tách thửa đất chi tiết theo ba nhóm đất chính:

• Đối với đất nông nghiệp: Phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện chung về giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013; thửa đất không nằm trong khu vực đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; các thửa đất mới hình thành sau khi tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định tại Quyết định số 14/2020/QĐ-UBND của tỉnh.
• Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (đất thương mại, dịch vụ, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp): Phải đáp ứng điều kiện tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013; thửa đất mới hình thành bắt buộc phải có lối đi; phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt; người sử dụng đất không có hành vi vi phạm pháp luật đất đai; không có thông báo thu hồi đất; diện tích thửa đất mới phải đạt chuẩn tối thiểu theo quy định tại Quyết định số 14/2020/QĐ-UBND.
• Đối với đất ở: Phải đáp ứng điều kiện tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013; phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn (đối với khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết được duyệt); thửa đất mới hình thành phải có lối đi; không có thông báo thu hồi đất; diện tích và kích thước thửa đất mới phải đảm bảo quy định tối thiểu tại Quyết định số 12/2014/QĐ-UBND của tỉnh.

Quy định về điều kiện hợp thửa đất (Khoản 3 Điều 2)

Việc hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ phải tuân thủ các điều kiện nghiêm ngặt sau:

• Đối với đất nông nghiệp: Các thửa đất đề nghị hợp thửa phải có vị trí liền kề nhau và phải có cùng mục đích sử dụng đất theo quy định về bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
• Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở: Ngoài việc đáp ứng điều kiện liền kề và cùng mục đích sử dụng như đất nông nghiệp, việc hợp thửa phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt.
• Đối với đất ở: Các thửa đất ở đề nghị hợp thửa phải liền kề nhau và việc hợp thửa phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Điều khoản chuyển tiếp và hiệu lực thi hành (Điều 3, Điều 4, Điều 5)

Quyết định quy định rõ phương án xử lý chuyển tiếp đối với các hồ sơ phát sinh trước thời điểm văn bản có hiệu lực:

• Xử lý chuyển tiếp đất sản xuất kinh doanh: Trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất do Nhà nước giao quản lý, đất nông nghiệp công ích, đất không có quyền chuyển nhượng/cho thuê/góp vốn, không có tài sản gắn liền với đất và chưa được cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích, giao đất, cho thuê đất thì áp dụng thực hiện theo quy định tại Quyết định này.
• Xử lý chuyển tiếp hồ sơ tách, hợp thửa: Các hồ sơ đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất đã được tiếp nhận hợp lệ trước ngày Quyết định này có hiệu lực nhưng đang trong thời hạn giải quyết thì tiếp tục được giải quyết theo quy định tại thời điểm tiếp nhận hồ sơ.
• Hiệu lực thi hành: Quyết định 14/2021/QĐ-UBND chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 02 tháng 9 năm 2021.
• Bãi bỏ quy định cũ: Bãi bỏ Điểm a Khoản 1 Điều 2 Quyết định số 14/2020/QĐ-UBND ngày 03 tháng 7 năm 2020 của UBND tỉnh Phú Thọ.
• Tổ chức thực hiện: Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các sở, ban, ngành và UBND cấp huyện tổ chức triển khai thực hiện. Trong quá trình thực hiện, nếu phát sinh vướng mắc, các cơ quan, tổ chức, cá nhân có trách nhiệm phản ánh kịp thời về Sở Tài nguyên và Môi trường để tổng hợp, báo cáo UBND tỉnh xem xét sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.