Quyết định số 111/2002/QĐ-UB phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư Linh Thành tại cồn Khương, phường Cái Khế, thành phố Cần Thơ. Đây là văn bản pháp lý quan trọng định hình sự phát triển của khu dân cư sinh thái kết hợp nhà vườn tại khu vực cồn Khương.

1. Thông tin chung và Vị trí giới hạn quy hoạch

Khu đất quy hoạch tọa lạc tại cồn Khương, thuộc địa bàn phường Cái Khế, thành phố Cần Thơ. Vị trí địa lý cụ thể của dự án được xác định bởi các ranh giới tiếp giáp như sau:

• Phía Đông Bắc: Tiếp giáp trực tiếp với đường đê bao cồn Khương.
• Phía Đông Nam: Giáp với tuyến đường dự mở Nguyễn Văn Cừ nối dài.
• Phía Tây Nam: Giáp với rạch Khai Luông.
• Phía Tây Bắc: Giáp ranh giới hành chính của phường An Thới.

2. Quy mô và Mục tiêu phát triển dự án

Dự án được định hướng phát triển rõ ràng nhằm đồng bộ hóa hạ tầng và cảnh quan đô thị:

• Quy mô diện tích: Tổng diện tích đất quy hoạch đạt 83.903 m2. Trong đó, cơ cấu phân bổ bao gồm 16.049 m2 dành cho đất giao thông, 55.845 m2 dành cho khu nhà vườn và 12.009 m2 dành cho cụm nhà hàng dịch vụ.
• Mục tiêu quy hoạch: Hiện thực hóa quy hoạch tổng thể thành phố Cần Thơ đến năm 2010 đã được Chính phủ phê duyệt. Cồn Khương được định vị là khu nhà vườn kết hợp vui chơi giải trí sinh thái. Việc lập quy hoạch chi tiết này nhằm từng bước hình thành khu nhà ở kết hợp vườn cây ăn trái đặc trưng Nam Bộ, tạo cơ sở pháp lý để chủ đầu tư lập dự án khả thi và triển khai xây dựng.

3. Quy hoạch sử dụng đất và Cơ cấu phân bổ diện tích

Cơ cấu sử dụng đất của Khu dân cư Linh Thành được phân chia cụ thể nhằm tối ưu hóa không gian sinh thái:

• Khu biệt thự nhà vườn: Tổng diện tích phân bổ là 55.845 m2 (chiếm tỷ lệ 66,56% diện tích toàn khu). Khu vực này được quy hoạch để xây dựng các biệt thự đơn lập với diện tích các lô đất dao động từ tối thiểu 1.090 m2 đến tối đa lên tới 4.592 m2. Diện tích xây dựng trung bình của mỗi căn biệt thự khoảng 120 m2.
• Khu nhà hàng và dịch vụ: Chiếm diện tích 12.009 m2 (tương đương tỷ lệ 14,31%). Khu đất này được sử dụng để xây dựng cụm nhà hàng ẩm thực kết hợp các dịch vụ phụ trợ như quầy bán đồ lưu niệm, quầy giới thiệu trái cây đặc sản địa phương.
• Đất giao thông: Chiếm diện tích 16.049 m2 (tương đương tỷ lệ 19,13%), đảm bảo kết nối thông suốt toàn bộ các phân khu trong dự án.

4. Tổ chức không gian, Kiến trúc và Cảnh quan đô thị

Giải pháp tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan hướng tới sự hài hòa với thiên nhiên sông nước đặc thù:

• Cụm nhà hàng dịch vụ: Là công trình điểm nhấn chính với chiều cao xây dựng tối đa là 1 trệt và 1 lầu, mái lợp ngói truyền thống. Xung quanh công trình được bố trí bãi đỗ xe rộng rãi, khuôn viên cây xanh, vườn hoa cảnh quan và các quầy dịch vụ tiện ích. Mật độ xây dựng tối đa của phân khu này là 30%.
• Khu biệt thự sinh thái: Dự kiến xây dựng tổng cộng 36 căn biệt thự. Tùy theo vị trí và hình dáng, mỗi lô đất có diện tích từ 1.090 m2 đến 4.592 m2. Tầng cao trung bình của các biệt thự là 2 tầng, mật độ xây dựng tối đa cực kỳ thấp, chỉ ở mức 10% nhằm dành phần lớn diện tích đất cho việc trồng cây ăn quả và đào ao nuôi cá. Thiết kế kiến trúc của các biệt thự yêu cầu sự đa dạng, khang trang, thông thoáng, tận dụng tối đa lợi thế cảnh quan sông nước đặc trưng của vùng Đồng bằng sông Cửu Long.
• Chỉ giới xây dựng và mật độ chung: Mật độ xây dựng tính trên toàn khu vực dự án khống chế ở mức 10%, tầng cao tối đa là 2 tầng. Để đảm bảo mỹ quan và an toàn giao thông, khoảng lùi xây dựng (chỉ giới xây dựng) của biệt thự và các công trình khác phải cách lề đường tối thiểu là 20m.

5. Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật được thiết kế hiện đại, đồng bộ nhằm đáp ứng tiêu chuẩn của một khu dân cư cao cấp:

• Quy hoạch san nền: Cao độ san lấp thiết kế toàn khu đạt +2,4m (theo mốc cao độ Quốc gia hòn Dấu). Chiều cao san lấp trung bình là +1,1m với tổng khối lượng đất cát san lấp ước tính khoảng 159.000 m3.
• Quy hoạch mạng lưới giao thông:
  • Đường giao thông: Đường số 1 có chiều dài 947m, lộ giới rộng 15,5m (lòng đường rộng 10,5m, vỉa hè mỗi bên rộng 2,5m). Đường số 2 có chiều dài 80m, lộ giới rộng 12,5m (lòng đường rộng 7,5m, vỉa hè mỗi bên rộng 2,5m). Toàn bộ mặt đường được thảm nhựa đá dăm kiên cố.
  • Cầu và cống: Xây dựng 1 cầu bê tông cốt thép dài 33m, mặt cầu rộng 7m cùng lề bộ hành rộng 1,5m mỗi bên. Hệ thống thoát nước ngang đường sử dụng cống bản và cống tròn bê tông cốt thép.
• Quy hoạch hệ thống cấp điện: Nguồn điện được đấu nối từ tuyến trung thế ngầm chạy dọc đường Cách Mạng Tháng Tám dẫn qua. Tổng công suất thiết kế toàn khu là 64 KW, tổng điện năng tiêu thụ ước tính 161 KWh/năm (đã bao gồm 5% hao hụt và 10% dự phòng). Tuyến hạ thế dài 1km đi ngầm bằng cáp XPLE luồn trong ống nhựa PVC chịu lực dẫn đến các tủ phân phối. Hệ thống chiếu sáng công cộng sử dụng đèn cao áp lắp trên trụ thép bát giác côn, điều khiển tự động 2 chế độ theo mùa với chiều dài tuyến 1km. Trạm biến áp hợp bộ công suất 100KVA được bố trí tại trung tâm phụ tải.
• Quy hoạch hệ thống cấp nước: Nguồn nước sạch được lấy trực tiếp từ mạng lưới cấp nước chung của thành phố Cần Thơ, bảo đảm lưu lượng và áp lực theo tiêu chuẩn sinh hoạt hiện hành. Mạng lưới đường ống phân phối gồm tuyến ống D60 dài 142m và tuyến ống D150 dài 960m.
• Quy hoạch hệ thống thoát nước: Sử dụng giải pháp thoát nước chung cho cả nước mưa và nước thải sinh hoạt thông qua hệ thống cống kín bằng bê tông cốt thép tiền chế đặt dưới vỉa hè. Nước thải từ các khu vệ sinh bắt buộc phải được xử lý sơ bộ bằng bể tự hoại trước khi xả vào hệ thống chung. Hệ thống bố trí các hố ga trung gian để lắng cặn với khoảng cách trung bình 20m giữa các hố. Tuyến cống thoát nước chính sử dụng ống đường kính D500 với tổng chiều dài 1.085m.
• Hạ tầng kỹ thuật khác: Yêu cầu xây dựng đồng bộ hệ thống hố tiếp dẫn và hộp kỹ thuật ngầm để dự phòng cho việc lắp đặt cáp viễn thông, bưu chính trong tương lai.

6. Tổ chức thực hiện và Trách nhiệm thi hành

Quyết định phân định rõ vai trò và trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị liên quan trong quá trình triển khai:

• Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ, Sở Xây dựng và Công ty TNHH bất động sản Linh Thành: Có trách nhiệm phối hợp tổ chức công bố công khai bản vẽ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 để các tổ chức, cá nhân có liên quan nắm rõ và nghiêm túc thực hiện. Đồng thời, các đơn vị này phải phối hợp chặt chẽ với các sở, ngành liên quan để triển khai xây dựng dự án đúng tiến độ, đúng nội dung phê duyệt và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật hiện hành.
• Trách nhiệm thi hành: Chánh Văn phòng UBND tỉnh, Giám đốc các Sở, Thủ trưởng các cơ quan, ban, ngành cấp tỉnh, Chủ tịch UBND thành phố Cần Thơ, Chủ tịch UBND phường Cái Khế và Công ty TNHH bất động sản Linh Thành chịu trách nhiệm thi hành quyết định này.
• Hiệu lực thi hành: Quyết định có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký.