Nghị định 87-CP được ban hành năm 1994 bởi Chính phủ, do Thủ tướng Võ Văn Kiệt ký ban hành, quy định về khung giá các loại đất trên phạm vi cả nước. Đây là văn bản pháp lý quan trọng đặt nền móng cho việc quản lý tài chính về đất đai, xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và làm căn cứ cho các hoạt động giao đất, cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng trong giai đoạn đầu của thời kỳ đổi mới.

Nghị định này áp dụng đối với các cơ quan quản lý nhà nước, Ủy ban nhân dân các cấp, đặc biệt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cùng các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước và nước ngoài có liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc nhận bồi thường thiệt hại về đất tại Việt Nam.

Phương pháp phân loại và xác định khung giá đối với từng nhóm đất

Khung giá đất ban hành kèm theo Nghị định này được phân chia chi tiết theo mục đích sử dụng và đặc điểm địa lý của từng vùng, cụ thể như sau:

• Đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp: Giá đất được xác định cụ thể cho từng hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. Các mức giá này tiếp tục được phân chia theo 3 loại xã đặc trưng bao gồm xã đồng bằng, xã trung du và xã miền núi nhằm đảm bảo tính công bằng và phù hợp với năng suất cây trồng, điều kiện canh tác thực tế.
• Đất khu dân cư ở nông thôn: Tương tự như đất nông nghiệp, giá đất khu dân cư nông thôn cũng được xác định theo từng hạng đất và chia theo 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi. Việc phân hạng đất căn cứ vào khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng thực tế, vị trí địa lý và mặt bằng giá đất thực tế tại địa phương.
• Đất khu dân cư vùng ven và khu vực đặc thù: Đối với đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, ven các đầu mối giao thông, dọc theo các trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch hoặc khu công nghiệp, giá đất được chia thành 3 loại và xác định theo từng hạng đất cụ thể. Tiêu chí phân hạng dựa trên khả năng sinh lợi vượt trội, vị trí đắc địa và giá trị giao dịch thực tế.
• Đất đô thị: Được phân chia một cách khoa học dựa trên 5 loại đô thị theo quy định hiện hành của Nhà nước. Trong mỗi loại đô thị, đất tiếp tục được phân loại từ 3 đến 4 loại đường phố khác nhau dựa trên vị trí, khả năng sinh lợi và mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Tại mỗi loại đường phố, giá đất lại được chi tiết hóa thành 4 hoặc 5 vị trí đất khác nhau tùy thuộc vào điều kiện sinh lợi thực tế của từng khu vực cụ thể.

Thẩm quyền và nguyên tắc áp dụng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Nghị định phân cấp mạnh mẽ cho chính quyền cấp tỉnh trong việc cụ thể hóa khung giá đất của Chính phủ vào thực tế địa phương:

• Xây dựng bảng giá đất địa phương: Căn cứ vào khung giá chung do Chính phủ ban hành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quy định giá các loại đất cụ thể tại địa phương mình. Bảng giá này là căn cứ pháp lý duy nhất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất và bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi. Riêng đối với trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia hoặc lợi ích công cộng, việc đền bù sẽ thực hiện theo nghị định riêng của Chính phủ.
• Áp dụng hệ số điều chỉnh (K): Nhằm đảm bảo tính linh hoạt, đối với các khu đất trong cùng một loại đô thị nhưng có sự khác biệt lớn về khả năng sinh lợi hoặc mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phép áp dụng hệ số điều chỉnh (K) dao động từ 0,8 đến 1,2 lần so với mức giá quy định trong Bảng khung giá đất đô thị của Chính phủ.
• Giới hạn biên độ giá: Giá đất do địa phương ban hành bắt buộc phải nằm trong phạm vi từ mức giá tối thiểu đến mức giá tối đa của khung giá và hệ số điều chỉnh đi kèm, không được phép quy định thấp hơn hoặc cao hơn biên độ này.
• Cơ chế đấu giá đất: Trong trường hợp Nhà nước thực hiện giao đất theo hình thức đấu giá, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định mức giá đất cụ thể cho từng trường hợp đấu giá riêng biệt để đảm bảo sát với giá thị trường.
• Điều chỉnh giá đất theo biến động thực tế: Khi có sự biến động về giá đất do Nhà nước hoặc các nhà đầu tư triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng mới, hình thành các khu công nghiệp, khu thương mại hoặc khu du lịch mới, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyền chủ động điều chỉnh lại giá đất đã quy định cho phù hợp với tình hình thực tế.

Quy định về giá thuê đất đối với các dự án có yếu tố nước ngoài

Đối với các trường hợp cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài hoặc các xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, giá cho thuê đất không áp dụng theo khung giá đất thông thường này mà phải thực hiện nghiêm túc theo các quy định riêng biệt do Chính phủ ban hành cho nhóm đối tượng này.

Quy định chuyển tiếp và xử lý các trường hợp tồn đọng

Nghị định đưa ra giải pháp xử lý chuyển tiếp rõ ràng đối với các nghĩa vụ tài chính về đất đai phát sinh trước thời điểm ban hành:

• Các trường hợp tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất hoặc bồi thường thiệt hại về đất phát sinh từ sau ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở đi mà chưa được giải quyết dứt điểm, thì nay thống nhất áp dụng theo bảng giá đất mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành dựa trên khung giá của Nghị định này.

Hiệu lực thi hành và trách nhiệm tổ chức thực hiện

Nghị định quy định cụ thể về hiệu lực và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc triển khai thực hiện:

• Hiệu lực pháp lý: Nghị định 87-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký ban hành. Nghị định này chính thức thay thế cho Nghị định số 80-CP ngày 6 tháng 11 năm 1993 của Chính phủ về khung giá các loại đất.
• Trách nhiệm hướng dẫn và kiểm tra: Bộ Tài chính chịu trách nhiệm chủ trì, phối hợp chặt chẽ với Bộ Xây dựng, Tổng cục Địa chính và Ban Vật giá Chính phủ để ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết, đồng thời tổ chức thanh tra, kiểm tra việc thực hiện nghị định này trên phạm vi toàn quốc.
• Trách nhiệm thi hành: Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan trực thuộc Chính phủ và Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chịu trách nhiệm thi hành nghiêm túc các quy định tại Nghị định này.