Tóm tắt Công văn 97497/CT-TTHT năm 2019 về chính sách thuế giá trị gia tăng

Công văn 97497/CT-TTHT do Cục Thuế thành phố Hà Nội ban hành năm 2019 hướng dẫn về chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng giúp các doanh nghiệp xác định đúng giá tính thuế GTGT và các khoản được giảm trừ liên quan đến tiền sử dụng đất.

1. Nguyên tắc xác định giá tính thuế GTGT đối với chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định pháp luật về thuế GTGT, giá tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng thực tế trừ (-) đi giá đất được trừ theo quy định của pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng. Cụ thể:

• Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng.
• Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được xác định tùy thuộc vào nguồn gốc đất và các chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật hiện hành.

2. Các trường hợp xác định giá đất được trừ cụ thể

Công văn làm rõ cách xác định giá đất được trừ đối với từng trường hợp cụ thể như sau:

• Trường hợp được Nhà nước giao đất: Giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định.
• Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giá đất được trừ là giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng, bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có). Doanh nghiệp không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của hóa đơn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được trừ này.
• Trường hợp thuê đất của Nhà nước: Giá đất được trừ là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).

3. Hướng dẫn về hóa đơn và kê khai thuế GTGT

Cục Thuế thành phố Hà Nội hướng dẫn các doanh nghiệp thực hiện lập hóa đơn và kê khai thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau:

• Khi lập hóa đơn GTGT cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản, dòng giá bán trên hóa đơn là giá chuyển nhượng chưa có thuế GTGT, dòng giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng trừ đi giá đất được trừ.
• Doanh nghiệp phải kê khai, nộp thuế GTGT theo thuế suất quy định (thông thường là 10%) trên phần giá trị tính thuế đã trừ đi giá đất.
• Trường hợp giá đất được trừ lớn hơn giá chuyển nhượng thì giá tính thuế GTGT được xác định bằng không (0). Phần chênh lệch âm không được bù trừ với các hoạt động kinh doanh khác hoặc chuyển sang kỳ sau để trừ tiếp.

4. Hiệu lực và trách nhiệm thi hành

Công văn này là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ của Cục Thuế thành phố Hà Nội dựa trên các quy định tại Luật Thuế giá trị gia tăng, Nghị định số 209/2013/NĐ-CP và Thông tư số 219/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính. Các tổ chức, cá nhân có hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn quản lý của Cục Thuế Hà Nội có trách nhiệm nghiên cứu và áp dụng đúng quy định để đảm bảo nghĩa vụ thuế với Nhà nước.