Tóm tắt Công văn 6895/CT-TTHT năm 2017 về thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Công văn 6895/CT-TTHT do Cục Thuế Thành phố Hồ Chí Minh ban hành là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ thuế quan trọng, giải quyết các vướng mắc của doanh nghiệp liên quan đến việc xác định thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Nội dung trọng tâm của văn bản tập trung vào phương pháp xác định giá đất được trừ khi tính thuế GTGT.

1. Nguyên tắc xác định giá tính thuế GTGT đối với bất động sản

Theo quy định của pháp luật thuế GTGT hiện hành, hoạt động chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng chịu thuế GTGT. Tuy nhiên, giá trị quyền sử dụng đất không thuộc đối tượng chịu thuế này. Do đó, giá tính thuế GTGT được xác định theo nguyên tắc khấu trừ giá trị đất:

Giá tính thuế GTGT = Giá chuyển nhượng bất động sản - Giá đất được trừ theo quy định

Việc xác định chính xác giá đất được trừ là cơ sở pháp lý bắt buộc để doanh nghiệp thực hiện kê khai, nộp thuế đúng quy định, tránh thất thu ngân sách cũng như bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người nộp thuế.

2. Các trường hợp xác định giá đất được trừ cụ thể

Công văn hướng dẫn chi tiết cách tính giá đất được giảm trừ đối với từng nguồn gốc đất đai của dự án bất động sản:

• Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán: Giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không tính phần được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân khác: Giá đất được trừ là giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng, bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có). Doanh nghiệp không được tính vào giá đất được trừ các chi phí cải tạo, xây dựng thêm cơ sở hạ tầng phát sinh sau khi đã nhận chuyển nhượng.
• Trường hợp Nhà nước cho thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê: Giá đất được trừ là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng thực tế theo quy định.
• Trường hợp xây dựng nhà nhiều tầng, chung cư để bán: Giá đất được trừ cho từng căn hộ được phân bổ theo tỷ lệ diện tích sàn sử dụng của từng căn hộ trên tổng diện tích sàn xây dựng của tòa nhà chung cư.

3. Yêu cầu về hồ sơ và chứng từ đối với doanh nghiệp

Để được áp dụng việc giảm trừ giá đất khi tính thuế GTGT, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đảm bảo các điều kiện chặt chẽ về mặt hồ sơ pháp lý:

• Có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất hợp pháp từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Có chứng từ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước hoặc chứng từ chi trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng hợp lệ.
• Thực hiện thanh toán qua ngân hàng (không dùng tiền mặt) đối với các giao dịch chuyển nhượng có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên theo đúng quy định của Luật Thuế GTGT và Luật Quản lý thuế.

4. Ý nghĩa thực tiễn của văn bản

Công văn 6895/CT-TTHT giúp tháo gỡ các vướng mắc thực tế cho doanh nghiệp trong quá trình phân bổ và xác định giá trị đất được trừ, đặc biệt là trong các dự án bất động sản phức tạp có nhiều nguồn gốc đất khác nhau. Việc áp dụng đúng hướng dẫn tại văn bản này giúp doanh nghiệp tối ưu hóa nghĩa vụ thuế, hạn chế tối đa rủi ro bị truy thu thuế và xử phạt vi phạm hành chính về thuế khi cơ quan chức năng thực hiện thanh tra, kiểm tra.