Tổng quan về Công văn 463/TCT-CS năm 2019

Công văn 463/TCT-CS do Tổng cục Thuế ban hành ngày 13 tháng 02 năm 2019 hướng dẫn về chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Nội dung trọng tâm của văn bản tập trung vào việc xác định giá đất được trừ khi tính thuế GTGT, giúp doanh nghiệp thực hiện đúng quy định pháp luật và tránh các rủi ro pháp lý liên quan đến nghĩa vụ thuế.

Căn cứ pháp lý áp dụng

Văn bản được ban hành dựa trên các căn cứ pháp lý cốt lõi sau:

• Luật Thuế giá trị gia tăng và các luật sửa đổi, bổ sung liên quan.
• Nghị định số 209/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng.
• Thông tư số 219/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 26/2015/TT-BTC).

Nội dung chi tiết về chính sách thuế GTGT đối với chuyển nhượng bất động sản

Theo hướng dẫn của Tổng cục Thuế, nguyên tắc xác định giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được thực hiện như sau:

1. Nguyên tắc chung về giá tính thuế GTGT

Giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT tại thời điểm chuyển nhượng.

2. Xác định giá đất được trừ trong các trường hợp cụ thể

• Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán: Giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân: Giá đất được trừ là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có). Cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ.
• Trường hợp thuê đất của Nhà nước để đầu tư cơ sở hạ tầng cho thuê, xây dựng nhà để bán: Giá đất được trừ là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật.

3. Quy định về khấu trừ thuế GTGT đầu vào

Doanh nghiệp cần lưu ý rằng đối với các chi phí xây dựng, lắp đặt, đường giao thông, khuôn viên, cây xanh và các chi phí khác liên quan đến cơ sở hạ tầng trên đất, nếu đáp ứng đủ điều kiện về hóa đơn, chứng từ và thanh toán không dùng tiền mặt thì được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào theo quy định chung.

Khuyến nghị dành cho doanh nghiệp

Để đảm bảo tính tuân thủ pháp luật thuế, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cần:

• Phân loại rõ ràng nguồn gốc đất (đất được giao, đất thuê hay đất nhận chuyển nhượng) để áp dụng đúng phương pháp xác định giá đất được trừ.
• Lưu trữ đầy đủ hồ sơ, chứng từ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước, cũng như các phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Thực hiện kê khai và quyết toán thuế GTGT đúng thời hạn, tránh việc áp dụng sai phương pháp dẫn đến bị truy thu và xử phạt vi phạm hành chính về thuế.