Tóm tắt Công văn 4538/BXD-QLN năm 2020 hướng dẫn về bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

Công văn 4538/BXD-QLN do Bộ Xây dựng ban hành nhằm hướng dẫn Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết các vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ thực hiện việc bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật. Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng giúp các địa phương thống nhất phương thức thực hiện, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người thuê nhà và tránh thất thoát tài sản công.

- Đối tượng và điều kiện được mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

• Người mua phải là người đang thực tế thuê nhà ở và có hợp đồng thuê nhà ở hợp pháp với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, đồng thời có tên trong hợp đồng thuê nhà đó.
• Nhà ở cũ thuộc diện được bán phải không nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện dự án quy hoạch.
• Nhà ở không thuộc danh mục nhà biệt thự nhóm 1 hoặc các công trình kiến trúc cổ, di sản văn hóa cần bảo tồn theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa.
• Đảm bảo các điều kiện an toàn chịu lực, không thuộc diện nhà hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ gây nguy hiểm cho người sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

- Nguyên tắc xác định giá bán nhà ở và thu tiền sử dụng đất

• Giá bán nhà ở: Được xác định dựa trên giá trị còn lại của nhà ở và tiền sử dụng đất được phân bổ cho nhà ở đó. Việc tính toán giá trị còn lại phải căn cứ vào thời gian đã sử dụng, tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà theo đúng quy định pháp luật về xây dựng.
• Tiền sử dụng đất: Được tính toán dựa trên bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và có hiệu lực tại thời điểm ký hợp đồng mua bán. Đối với các trường hợp nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho các hộ theo hệ số phân bổ quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
• Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất: Áp dụng nghiêm túc các chính sách ưu đãi, miễn giảm tiền sử dụng đất cho các đối tượng là người có công với cách mạng, hộ nghèo, hộ cận nghèo hoặc người khuyết tật theo đúng các quy định hiện hành của Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ.

- Xử lý đối với diện tích đất liền kề, diện tích cơi nới và lấn chiếm

• Đối với phần diện tích đất liền kề ngoài hợp đồng thuê nhà nhưng nằm trong khuôn viên đất của nhà ở cũ, nếu phù hợp với quy hoạch xây dựng và không có tranh chấp thì được xem xét công nhận và thu tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai.
• Đối với phần diện tích cơi nới, lấn chiếm khoảng không, lối đi chung hoặc các công trình công cộng, cơ quan chức năng kiên quyết không công nhận quyền sở hữu, yêu cầu giữ nguyên hiện trạng hoặc dỡ bỏ để đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy và mỹ quan đô thị.
• Các tranh chấp phát sinh liên quan đến ranh giới đất, lối đi chung phải được giải quyết dứt điểm trước khi tiến hành ký hợp đồng mua bán nhà ở.

- Quy trình bàn giao và tiếp nhận nhà ở tự quản để thực hiện bán nhà

• Các cơ quan, tổ chức, đơn vị đang quản lý nhà ở tự quản (nhà ở do các cơ quan tự bố trí cho cán bộ, công nhân viên) có trách nhiệm khẩn trương thực hiện thủ tục bàn giao quỹ nhà này về cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở để quản lý và thực hiện bán theo quy định.
• Trường hợp cơ quan tự quản đã giải thể hoặc không còn người đại diện, Sở Xây dựng chủ trì phối hợp với các cơ quan liên quan kiểm tra, rà soát và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tiếp nhận để thực hiện bán cho người đang thuê.
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo các cơ quan chức năng rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho người dân trong quá trình nộp hồ sơ mua nhà.

- Trách nhiệm thi hành của các cơ quan liên quan

• Bộ Xây dựng: Chịu trách nhiệm theo dõi, đôn đốc và hướng dẫn tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước tại các địa phương.
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Chỉ đạo Sở Xây dựng và các cơ quan tài chính, tài nguyên và môi trường phối hợp chặt chẽ để rà soát quỹ nhà, xác định giá bán chính xác, công khai, minh bạch, tránh thất thoát ngân sách nhà nước.
• Sở Xây dựng địa phương: Là cơ quan đầu mối tiếp nhận hồ sơ, thẩm định điều kiện mua nhà, lập phương án bán nhà trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt theo đúng thẩm quyền và thời hạn quy định.