Công văn 4300/TCT-CS do Tổng cục Thuế ban hành năm 2019 là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng gửi Cục Thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nhằm làm rõ các quy định về thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là phương pháp xác định giá đất được giảm trừ khi tính thuế.

Nội dung trọng tâm của Công văn 4300/TCT-CS:

1. Nguyên tắc xác định giá tính thuế GTGT đối với chuyển nhượng bất động sản

• Giá tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) đi giá đất được trừ để tính thuế GTGT tại thời điểm chuyển nhượng.
• Việc xác định giá đất được trừ phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định tại Nghị định số 209/2013/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 219/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính.

2. Quy định chi tiết về giá đất được trừ cho từng trường hợp cụ thể

• Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán: Giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp thuê đất của Nhà nước để đầu tư cơ sở hạ tầng cho thuê, xây dựng nhà để bán: Giá đất được trừ là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng thực tế phát sinh theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cá nhân khác: Giá đất được trừ là giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng, bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có). Người nộp thuế không được hạch toán trùng lắp các chi phí cơ sở hạ tầng đã tính vào giá đất được trừ.

3. Yêu cầu về hồ sơ, chứng từ đối với doanh nghiệp

• Doanh nghiệp thực hiện hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải xuất trình đầy đủ hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp và các chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt theo quy định đối với các giao dịch có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên.
• Trường hợp doanh nghiệp không cung cấp đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì cơ quan thuế có quyền ấn định hoặc không chấp nhận khấu trừ giá đất khi tính thuế GTGT.

4. Hướng dẫn tổ chức thực hiện cho cơ quan thuế địa phương

• Tổng cục Thuế yêu cầu Cục Thuế các địa phương căn cứ vào hồ sơ thực tế của từng người nộp thuế, đối chiếu với các văn bản quy phạm pháp luật về thuế và đất đai trong từng thời kỳ để hướng dẫn doanh nghiệp thực hiện đúng nghĩa vụ.
• Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra sau thông quan và quyết toán thuế đối với các dự án bất động sản nhằm phát hiện, xử lý kịp thời các hành vi kê khai sai, trốn thuế hoặc lạm dụng chính sách ưu đãi đất đai để trục lợi thuế GTGT.