Công văn 3085/TCT-CS năm 2024 do Tổng cục Thuế ban hành là văn bản hướng dẫn quan trọng về chính sách thuế đối với các khoản chi phí môi giới bất động sản chi trả cho cá nhân. Văn bản này tháo gỡ các vướng mắc của doanh nghiệp trong việc xác định chi phí được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) và nghĩa vụ khấu trừ thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với khoản chi này.

Dưới đây là tổng hợp và phân tích chi tiết các nội dung cốt lõi của Công văn 3085/TCT-CS năm 2024:

- Quy định về thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) đối với khoản chi môi giới

Để khoản chi tiền môi giới bất động sản cho cá nhân được tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế TNDN, doanh nghiệp phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện chặt chẽ theo quy định của pháp luật về thuế TNDN, cụ thể:

• Khoản chi thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp. Cụ thể là hoạt động môi giới phải mang lại hiệu quả kinh doanh thực tế (như giao dịch bất động sản thành công).
• Có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp theo quy định của pháp luật. Đối với khoản chi cho cá nhân không kinh doanh, doanh nghiệp phải lập chứng từ chi tiền, hợp đồng môi giới, biên bản nghiệm thu hoặc biên bản thanh lý hợp đồng ghi rõ thông tin cá nhân, nội dung công việc và số tiền chi trả.
• Có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt đối với những khoản chi có hóa đơn mua hàng hóa, dịch vụ từng lần có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên (giá đã bao gồm thuế GTGT) theo quy định.
• Mức chi phí môi giới phải phù hợp với quy chế tài chính hoặc quy chế chi tiêu nội bộ của doanh nghiệp đã được phê duyệt.

- Quy định về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với cá nhân nhận tiền môi giới

Khoản tiền mà cá nhân nhận được từ hoạt động môi giới bất động sản được xác định là thu nhập chịu thuế TNCN. Trách nhiệm khai thuế và nộp thuế được phân định như sau:

• Trường hợp cá nhân là cá nhân kinh doanh: Nếu cá nhân môi giới đã đăng ký kinh doanh, đăng ký thuế và nộp thuế theo phương pháp khoán hoặc phương pháp kê khai, cá nhân tự chịu trách nhiệm xuất hóa đơn (hoặc hóa đơn do cơ quan thuế cấp theo từng lần phát sinh) và tự khai nộp thuế theo quy định đối với cá nhân kinh doanh. Doanh nghiệp chi trả không phải khấu trừ thuế TNCN 10% mà căn cứ vào hóa đơn để hạch toán chi phí.
• Trường hợp cá nhân không đăng ký kinh doanh: Khoản thu nhập này được xác định là thu nhập từ tiền lương, tiền công dưới dạng tiền thù lao khác theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân.
• Nghĩa vụ khấu trừ của doanh nghiệp: Doanh nghiệp chi trả tiền môi giới cho cá nhân không đăng ký kinh doanh có trách nhiệm khấu trừ thuế TNCN theo thuế suất 10% trước khi chi trả nếu khoản chi trả từ 2.000.000 đồng/lần trở lên.
• Chứng từ khấu trừ thuế: Doanh nghiệp có nghĩa vụ cấp chứng từ khấu trừ thuế TNCN cho cá nhân để cá nhân làm căn cứ quyết toán thuế cuối năm (nếu cá nhân có yêu cầu).

- Hồ sơ, chứng từ bắt buộc để doanh nghiệp được ghi nhận chi phí hợp lệ

Để đảm bảo tính pháp lý và tránh bị cơ quan thuế loại chi phí khi thanh tra, kiểm tra, doanh nghiệp cần chuẩn bị và lưu trữ đầy đủ bộ hồ sơ bao gồm:

• Hợp đồng môi giới bất động sản ký kết giữa doanh nghiệp và cá nhân môi giới, trong đó quy định rõ ràng về công việc thực hiện, mức phí môi giới, thời hạn và phương thức thanh toán.
• Biên bản xác nhận hoàn thành công việc môi giới hoặc biên bản thanh lý hợp đồng môi giới, thể hiện rõ kết quả giao dịch thành công (ví dụ: thông tin hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản đã ký kết nhờ môi giới).
• Chứng từ chi tiền (phiếu chi hoặc chứng từ chuyển khoản ngân hàng). Khuyến khích thực hiện chuyển khoản để đảm bảo tính minh bạch.
• Chứng từ khấu trừ thuế TNCN (bản sao phiếu thu nộp thuế hoặc tờ khai khấu trừ thuế TNCN 10% có xác nhận của doanh nghiệp).

- Những lưu ý quan trọng đối với doanh nghiệp và cá nhân

Doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý các điểm sau để tránh rủi ro pháp lý:

• Không được tự ý hợp thức hóa các khoản chi không có thực thành chi phí môi giới nhằm mục đích giảm thuế TNDN phải nộp. Mọi giao dịch môi giới phải đảm bảo tính trung thực và có hồ sơ chứng minh rõ ràng.
• Việc xác định đúng đối tượng nhận thu nhập (cá nhân kinh doanh hay cá nhân không kinh doanh) là bắt buộc để áp dụng đúng phương pháp khấu trừ thuế và sử dụng chứng từ phù hợp.
• Doanh nghiệp cần cập nhật thường xuyên các quy định mới về quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản và môi giới bất động sản để áp dụng chính xác.