Tóm tắt Công văn 2791/BXD-QLN năm 2022 hướng dẫn quản lý vận hành, sử dụng các diện tích trong nhà chung cư

Công văn 2791/BXD-QLN do Bộ Xây dựng ban hành nhằm giải đáp các vướng mắc và hướng dẫn chi tiết về công tác quản lý, vận hành, phân định quyền sở hữu và sử dụng các phần diện tích trong nhà chung cư. Đây là văn bản pháp lý quan trọng giúp làm rõ các quy định của Luật Nhà ở, hạn chế tối đa các tranh chấp phát sinh giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân.

1. Nguyên tắc phân định diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng

Bộ Xây dựng hướng dẫn việc xác định diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư phải tuân thủ nghiêm ngặt các căn cứ pháp lý sau:

• Hồ sơ dự án và hợp đồng mua bán: Việc phân định diện tích phải dựa trên hồ sơ thiết kế, hồ sơ dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, các bên phải thỏa thuận rõ ràng, cụ thể trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua căn hộ chung cư.
• Diện tích sở hữu riêng: Bao gồm diện tích bên trong căn hộ (được tính theo kích thước thông thủy), diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, và các thiết bị sử dụng riêng biệt trong căn hộ hoặc phần diện tích riêng đó.
• Diện tích sở hữu chung: Là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung (hành lang, lối đi, cầu thang, đường thoát hiểm, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, nước, ga).

2. Hướng dẫn quản lý và sử dụng chỗ để xe trong nhà chung cư

Khu vực nhà xe thường là nơi xảy ra nhiều tranh chấp, Công văn 2791/BXD-QLN đã làm rõ phương án quản lý đối với từng loại chỗ để xe:

• Chỗ để xe hai bánh và xe cho người khuyết tật: Thuộc quyền sở hữu chung và sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. Ban quản trị hoặc đơn vị quản lý vận hành có trách nhiệm quản lý khu vực này theo đúng quy chế đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua.
• Chỗ để xe ô tô: Người mua căn hộ có quyền quyết định mua hoặc thuê. Trường hợp người mua không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô thuộc quyền sở hữu và quản lý của chủ đầu tư. Chủ đầu tư không được tính chi phí xây dựng chỗ để xe ô tô vào giá bán căn hộ.
• Giá dịch vụ trông giữ xe: Việc thu phí trông giữ xe phải tuân thủ quy định của pháp luật về giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành, không được tự ý áp đặt mức giá vượt trần.

3. Quản lý vận hành phần diện tích kinh doanh dịch vụ của chủ đầu tư

Đối với các phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư được bố trí để kinh doanh dịch vụ (như trung tâm thương mại, văn phòng, shophouse):

• Nghĩa vụ đóng góp kinh phí: Chủ đầu tư hoặc người sử dụng phần diện tích kinh doanh này có trách nhiệm đóng góp kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư.
• Tách biệt hệ thống kỹ thuật: Khuyến khích việc thiết kế và vận hành độc lập hệ thống điện, nước, lối đi riêng giữa khu vực kinh doanh dịch vụ và khu vực căn hộ để đảm bảo an ninh, an toàn và tránh các tranh chấp không đáng có trong quá trình sử dụng.

4. Trách nhiệm của Ban quản trị và Đơn vị quản lý vận hành

Công văn nhấn mạnh vai trò phối hợp và giám sát giữa các bên trong công tác vận hành nhà chung cư:

• Ban quản trị nhà chung cư: Thay mặt cư dân nhận bàn giao, quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo đúng quy định. Ban quản trị có quyền giám sát đơn vị quản lý vận hành thực hiện các dịch vụ theo hợp đồng đã ký kết.
• Đơn vị quản lý vận hành: Phải có đủ năng lực chuyên môn, nghiệp vụ theo quy định của Bộ Xây dựng. Đơn vị này chịu trách nhiệm cung cấp dịch vụ quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh, an ninh và các dịch vụ khác của tòa nhà.