Giới thiệu về Công văn 2773/BXD-QLN năm 2022

Công văn 2773/BXD-QLN được Bộ Xây dựng ban hành nhằm hướng dẫn và làm rõ các quy định pháp luật liên quan đến việc quản lý, sử dụng một phần tầng dịch vụ (thường ký hiệu là tầng M hoặc tầng lửng dịch vụ) tại các dự án nhà chung cư. Văn bản này giải quyết các vướng mắc thực tế về ranh giới sở hữu, công năng sử dụng và trách nhiệm của các bên liên quan, góp phần hạn chế tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân.

Các nội dung cốt lõi về quản lý và sử dụng tầng dịch vụ (tầng M)

- Xác định quyền sở hữu đối với diện tích tầng dịch vụ (tầng M)

• Quyền sở hữu chung hoặc sở hữu riêng đối với phần diện tích tầng dịch vụ (tầng M) phải được xác định rõ ràng ngay từ đầu dựa trên hồ sơ dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, và nội dung thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng.
• Nếu diện tích tầng dịch vụ được xác định là phần sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo hồ sơ pháp lý, phần diện tích này phải được bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư quản lý, vận hành để phục vụ lợi ích chung của cộng đồng cư dân.
• Nếu diện tích này thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc tổ chức, cá nhân khác theo đúng quy định pháp luật, chủ sở hữu có quyền khai thác, kinh doanh nhưng phải bảo đảm đúng mục đích, công năng đã được phê duyệt và không được gây ảnh hưởng đến kết cấu, an toàn của tòa nhà.

- Nguyên tắc quản lý vận hành và sử dụng đúng công năng thiết kế

• Việc khai thác, sử dụng một phần hoặc toàn bộ tầng dịch vụ (tầng M) phải tuyệt đối tuân thủ theo đúng thiết kế đã được phê duyệt, giấy phép xây dựng và các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về xây dựng.
• Nghiêm cấm mọi hành vi tự ý cải tạo, cơi nới, phân chia hoặc chuyển đổi công năng sử dụng của tầng dịch vụ (ví dụ: tự ý chuyển đổi diện tích kỹ thuật, khu vực dịch vụ thương mại, sinh hoạt cộng đồng thành căn hộ để ở hoặc văn phòng làm việc) khi chưa được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cho phép.
• Các hoạt động kinh doanh, dịch vụ tại tầng M phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về an toàn phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự, bảo vệ môi trường và không gây tiếng ồn, ảnh hưởng tiêu cực đến không gian sống của cư dân.

- Trách nhiệm của các bên liên quan trong việc quản lý tầng dịch vụ

• Chủ đầu tư dự án: Có trách nhiệm cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý, bản vẽ hoàn công liên quan đến tầng dịch vụ cho Ban quản trị nhà chung cư; thực hiện bàn giao phần diện tích sở hữu chung đúng thời hạn; không được tự ý thay đổi công năng hoặc bán, cho thuê phần diện tích không thuộc quyền sở hữu riêng của mình.
• Ban quản trị nhà chung cư: Có vai trò giám sát việc khai thác, sử dụng tầng dịch vụ của chủ đầu tư hoặc các chủ sở hữu khác; kịp thời phát hiện và báo cáo cơ quan chức năng các hành vi vi phạm về trật tự xây dựng, sử dụng sai mục đích tại tầng M.
• Cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương: Sở Xây dựng và Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất việc quản lý, sử dụng tầng dịch vụ tại các nhà chung cư trên địa bàn; xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng và nhà ở theo quy định hiện hành.

Ý nghĩa pháp lý của văn bản

Công văn 2773/BXD-QLN năm 2022 đóng vai trò là cơ sở pháp lý quan trọng giúp giải quyết các tranh chấp kéo dài giữa cư dân, Ban quản trị và Chủ đầu tư liên quan đến việc khai thác diện tích tầng lửng, tầng dịch vụ (tầng M). Văn bản góp phần thiết lập lại trật tự trong quản lý vận hành nhà chung cư, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà và đảm bảo an toàn phòng chống cháy nổ cho toàn bộ công trình.