Tổng quan về Công văn 2344/BXD-QLN năm 2022

Công văn 2344/BXD-QLN do Bộ Xây dựng ban hành năm 2022 đóng vai trò quan trọng trong việc hướng dẫn và giải đáp các vướng mắc thực tế liên quan đến việc triển khai các quy định về nhà ở xã hội. Văn bản tập trung làm rõ các quy định cốt lõi về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, quy trình lựa chọn chủ đầu tư, đối tượng thụ hưởng và phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua căn hộ.

1. Quy định về quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội

Một trong những nội dung trọng tâm của Công văn là hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ dành quỹ đất 20% tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị theo quy định của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP:

• Trường hợp bắt buộc dành quỹ đất: Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được phê duyệt để xây dựng nhà ở xã hội.
• Phương thức thực hiện: Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% này, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi để giao cho tổ chức khác hoặc chủ đầu tư bàn giao lại quỹ đất sạch cho địa phương quản lý.
• Xử lý đối với dự án quy mô nhỏ: Đối với các dự án có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2ha (tại các đô thị loại đặc biệt và loại I) hoặc nhỏ hơn 5ha (tại các đô thị loại II và loại III), chủ đầu tư không bắt buộc phải dành quỹ đất 20% mà thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Hướng dẫn về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội

Bộ Xây dựng hướng dẫn chi tiết các hình thức lựa chọn chủ đầu tư nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án:

• Đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư: Áp dụng đối với trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất sạch (đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng) để xây dựng nhà ở xã hội. Quy trình đấu thầu phải tuân thủ nghiêm ngặt pháp luật về đấu thầu và pháp luật về nhà ở.
• Chỉ định chủ đầu tư: Áp dụng trong trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và tự nguyện đăng ký làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
• Ưu đãi dành cho chủ đầu tư: Chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được giao; được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp; được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi từ các tổ chức tín dụng.

3. Xác định đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội

Để đảm bảo chính sách hỗ trợ của Nhà nước đến đúng đối tượng, Công văn nhấn mạnh việc rà soát, thẩm định hồ sơ khách hàng đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo các tiêu chí:

• Điều kiện về nhà ở: Đối tượng đăng ký phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống và làm việc.
• Điều kiện về cư trú: Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên và có đóng bảo hiểm xã hội tại địa phương đó.
• Điều kiện về thu nhập: Đối với các đối tượng là người lao động, cán bộ, công chức, viên chức thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.

4. Nguyên tắc xác định giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội

Công văn hướng dẫn cụ thể phương pháp xây dựng và thẩm định giá để đảm bảo quyền lợi cho cả chủ đầu tư và người mua:

• Cơ cấu giá bán: Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí hợp lý để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, bao gồm cả chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư.
• Thẩm quyền thẩm định giá: Sở Xây dựng địa phương có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan tổ chức thẩm định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư đề xuất trước khi chủ đầu tư thực hiện ký hợp đồng mua bán với khách hàng.