Kính gửi: Cục Thuế thành phố Đà Nẵng

Tổng cục Thuế nhận được công văn số 492/CT-KTr2 ngày 06/2/2018 của Cục Thuế TP Đà Nẵng về kê khai nộp thuế đối với hoạt động kinh doanh BĐS thu tiền theo tiến độ. Về vấn đề này, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Tại khoản 4 Điều 8 Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thời điểm xác định thuế GTGT:

“4. Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê là thời điểm thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng. Căn cứ số tiền thu được, cơ sở kinh doanh thực hiện khai thuế GTGT đầu ra phát sinh trong kỳ.”

Tại khoản 2 Điều 16 Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lập hóa đơn:

“2. Cách lập một số tiêu thức cụ thể trên hóa đơn

a) Tiêu thức “Ngày tháng năm” lập hóa đơn

…

Trường hợp tổ chức kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì ngày lập hóa đơn là ngày thu tiền.”

Tại điểm 2.11 Phụ lục 4 ban hành kèm theo Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lập hóa đơn:

“2.11. Trường hợp tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì khi thu tiền, tổ chức, cá nhân phải lập hóa đơn GTGT. Trên hóa đơn ghi rõ số tiền thu, giá đất được giảm trừ trong doanh thu tính thuế GTGT, thuế suất thuế GTGT, số thuế GTGT.”

Tại tiết a khoản 1 Điều 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính quy định:

“a) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

…

- Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng, cụ thể:

+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo doanh thu trừ chi phí.

+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1 % trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm.

Khi bàn giao bất động sản doanh nghiệp phải thực hiện quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp và quyết toán lại số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp. Trường hợp số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp thấp hơn số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp thì doanh nghiệp phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào Ngân sách Nhà nước. Trường hợp số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp lớn hơn số thuế phải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn lại số thuế đã nộp thừa.

Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ và kê khai tạm nộp thuế theo tỷ lệ % trên doanh thu thu được tiền, doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm đồng thời có phát sinh chi phí quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới khi bắt đầu chào bán vào năm phát sinh doanh thu thu tiền theo tiến độ thì chưa tính các khoản chi phí này vào năm phát sinh chi phí. Các khoản chi phí quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới này được tính vào chi phí được trừ theo mức khống chế theo quy định vào năm đầu tiên bàn giao bất động sản, phát sinh doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp.”

2. Theo trình bày tại công văn của Cục Thuế TP Đà Nẵng:

Công ty cổ phần Khách sạn và Du lịch Thiên Thai ký hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng; theo đó quy định tiến độ thanh toán như sau:

- Đợt 1: Thanh toán 30% giá căn hộ trong thời gian 03 ngày kể từ ngày ký hợp đồng mua bán căn hộ;

- Đợt 2: Thanh toán 10% giá căn hộ khi xây dựng sàn tầng 6 của Tòa nhà;

- Đợt 3: Thanh toán 10% giá căn hộ khi xây dựng sàn tầng 15 của Tòa nhà;

- Đợt 4: Thanh toán 10% giá căn hộ khi xây dựng tầng 21 của Tòa nhà;

- Đợt 5: Thanh toán 10% giá căn hộ khi xây dựng tầng 25 của Tòa nhà;

- Đợt 6: Thanh toán 25% giá căn hộ khi tiến hành bàn giao căn hộ;

- Đợt 7: Thanh toán 5% giá căn hộ vào ngày nêu trong thông báo bên bán gửi bên mua về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

(Tổng giá bán căn hộ chưa có thuế GTGT)

Đồng thời Công ty ký hợp đồng vay vốn từ các khách hàng với số tiền vay tương ứng 70% giá trị căn hộ.

3. Ngày 16/4/2018, Tổng cục Thuế nhận được bộ tài liệu từ Công ty cổ phần Khách sạn và Du lịch Thiên Thai, theo tài liệu Công ty cung cấp thì:

- Tại Hợp đồng mua bán căn hộ giữa Công ty cổ phần Khách sạn và Du lịch Thiên Thai với Bà Trần Thị Thúy Hạnh có ghi tiến độ thanh toán như sau:

+ Thanh toán 20% tổng giá bán căn hộ đã bao gồm VAT trong thời gian 03 ngày kể từ ngày ký Hợp đồng mua bán căn hộ.

+ Thanh toán 75% tổng giá bán căn hộ đã bao gồm VAT vào ngày nêu trong thông báo mà Bên bán gửi cho Bên mua về việc bàn giao căn hộ.

+ Thanh toán 5% tổng giá bán căn hộ đã bao gồm VAT vào ngày nêu trong thông báo Bên bán gửi Bên mua về việc cấp Giấy chứng nhận Quyền sở hữu.

4. Nội dung theo trình bày tại công văn của Cục Thuế và nội dung theo tài liệu của Công ty cung cấp có sự khác nhau (tiến độ thanh toán ghi trong Hợp đồng mua bán căn hộ không giống với tiến độ thanh toán như trình bày tại công văn của Cục Thuế TP Đà Nẵng; nội dung trên Hợp đồng mua bán căn hộ và Hợp đồng vay không có nội dung nào liên quan đến việc số tiền vay tương ứng 70% giá trị căn hộ như trình bày của Cục Thuế TP Đà Nẵng).

Do đó, đề nghị Cục Thuế thành phố Đà Nẵng làm việc với Công ty để làm rõ và căn cứ các quy định nêu trên để hướng dẫn Công ty thực hiện theo quy định.

Tổng cục Thuế trả lời để Cục Thuế thành phố Đà Nẵng được biết./.