Tóm tắt Công văn 1971/CT-TTHT năm 2020 về chênh lệch khi đánh giá lại bất động sản

Công văn 1971/CT-TTHT do Cục Thuế thành phố Hà Nội ban hành nhằm hướng dẫn các doanh nghiệp thực hiện đúng quy định pháp luật về thuế đối với khoản chênh lệch phát sinh từ việc đánh giá lại bất động sản. Đây là tài liệu hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng, giúp làm rõ nghĩa vụ thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) khi phát sinh hoạt động đánh giá lại tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để góp vốn, chuyển nhượng hoặc cơ cấu lại doanh nghiệp.

1. Nguyên tắc xác định chênh lệch đánh giá lại bất động sản khi góp vốn

Theo quy định của pháp luật thuế TNDN hiện hành, khi doanh nghiệp đem bất động sản đi góp vốn vào doanh nghiệp khác và phải đánh giá lại giá trị tài sản, phần chênh lệch giữa giá trị đánh giá lại và giá trị ghi sổ sách kế toán được xử lý như sau:

• Đối với chênh lệch tăng: Phần chênh lệch tăng giữa giá trị đánh giá lại so với giá trị ghi sổ sách kế toán được tính vào thu nhập khác khi xác định thu nhập chịu thuế TNDN của bên có tài sản đánh giá lại.
• Đối với chênh lệch giảm: Phần chênh lệch giảm được tính giảm trừ vào thu nhập khác (hoặc hạch toán vào chi phí hợp lý) trong kỳ tính thuế của doanh nghiệp có tài sản đánh giá lại.
• Phân loại thu nhập: Khoản thu nhập từ chênh lệch đánh giá lại bất động sản để mang đi góp vốn được xác định là thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản và phải kê khai, nộp thuế theo quy định riêng đối với hoạt động này.

2. Nghĩa vụ thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Doanh nghiệp có phát sinh chênh lệch tăng do đánh giá lại bất động sản để góp vốn phải thực hiện nghĩa vụ thuế TNDN như sau:

• Kê khai riêng biệt: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải được kê khai riêng, không gộp chung với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường để bù trừ lỗ (trừ các trường hợp đặc biệt được pháp luật cho phép bù trừ theo từng thời kỳ).
• Thuế suất áp dụng: Thuế suất thuế TNDN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 20%.
• Thời điểm xác định thu nhập: Là thời điểm các bên ký biên bản bàn giao tài sản góp vốn hoặc thời điểm hoàn thành thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

3. Xác định nguyên giá và trích khấu hao tại bên nhận góp vốn

Đối với doanh nghiệp nhận tài sản góp vốn là bất động sản đã qua đánh giá lại, việc hạch toán và trích khấu hao được thực hiện theo nguyên tắc:

• Xác định nguyên giá tài sản cố định: Nguyên giá của bất động sản nhận góp vốn được xác định theo giá trị đánh giá lại do Hội đồng giao nhận vốn góp hoặc tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định hợp pháp, cộng với các chi phí liên quan trực tiếp trước khi đưa tài sản vào trạng thái sẵn sàng sử dụng.
• Quy định về trích khấu hao: Doanh nghiệp nhận góp vốn được trích khấu hao vào chi phí được trừ khi xác định thuế TNDN đối với phần nguyên giá được xác định hợp pháp. Tuy nhiên, đối với phần giá trị quyền sử dụng đất lâu dài thì không được trích khấu hao vào chi phí được trừ theo quy định chung của Luật Thuế TNDN.

4. Yêu cầu về hồ sơ, chứng từ đối với doanh nghiệp

Để đảm bảo tính hợp pháp của khoản chênh lệch đánh giá lại và làm cơ sở giải trình với cơ quan thuế, doanh nghiệp cần chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ pháp lý bao gồm:

• Biên bản góp vốn, điều lệ công ty nhận góp vốn có ghi nhận giá trị tài sản góp vốn.
• Chứng thư thẩm định giá của tổ chức có chức năng thẩm định giá độc lập hoặc biên bản định giá của Hội đồng định giá được thành lập theo đúng quy định pháp luật.
• Hồ sơ, chứng từ chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn.
• Tờ khai thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản phát sinh từ việc đánh giá lại tài sản.