Tóm tắt Công văn 90159/CT-TTHT năm 2019 về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Công văn 90159/CT-TTHT do Cục Thuế thành phố Hà Nội ban hành nhằm hướng dẫn chi tiết về chính sách thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Đây là văn bản hướng dẫn quan trọng giúp người nộp thuế và cơ quan thuế địa phương thống nhất phương án xác định nghĩa vụ tài chính, đặc biệt là trong các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở hình thành trong tương lai và các trường hợp được miễn thuế theo quy định pháp luật.

1. Đối tượng chịu thuế và căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân

Theo hướng dẫn của Cục Thuế thành phố Hà Nội, cá nhân có hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải thực hiện nghĩa vụ thuế TNCN theo quy định. Cụ thể:

• Thu nhập chịu thuế: Được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản từng lần chuyển nhượng.
• Thuế suất áp dụng: Áp dụng thuế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng hoặc giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
• Thời điểm tính thuế: Là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm người nộp thuế nộp hồ sơ kê khai thuế hợp lệ tại cơ quan thuế.

2. Nguyên tắc xác định giá chuyển nhượng để tính thuế

Việc xác định giá chuyển nhượng bất động sản được thực hiện nghiêm ngặt để tránh thất thu ngân sách nhà nước:

• Trường hợp thông thường: Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
• Trường hợp giá hợp đồng thấp hơn giá quy định: Nếu giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất, giá nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, thì giá chuyển nhượng để tính thuế TNCN sẽ được xác định theo bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
• Đối với nhà ở hình thành trong tương lai: Giá chuyển nhượng được xác định là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Trường hợp giá này thấp hơn giá trị hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư thì tính theo giá của chủ đầu tư, trừ trường hợp có lý do khách quan được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.

3. Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân

Công văn cũng nhắc lại và làm rõ các trường hợp cá nhân được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân:

• Chuyển nhượng giữa người có quan hệ gia đình: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
• Sở hữu duy nhất một nhà ở, đất ở: Cá nhân chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Để được miễn thuế trong trường hợp này, cá nhân phải đáp ứng đủ các điều kiện về thời gian sở hữu (tối thiểu 183 ngày) và các điều kiện chứng minh quyền sở hữu duy nhất theo quy định của Bộ Tài chính.

4. Thủ tục và hồ sơ khai thuế

Để hoàn thành nghĩa vụ thuế hoặc thực hiện thủ tục miễn thuế, người nộp thuế cần lưu ý:

• Hồ sơ khai thuế: Bao gồm tờ khai thuế TNCN theo mẫu quy định, bản sao hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, và các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
• Giấy tờ chứng minh miễn thuế: Đối với các trường hợp miễn thuế do quan hệ nhân thân, người nộp thuế phải xuất trình các giấy tờ pháp lý liên quan như Giấy khai sinh, Sổ hộ khẩu, Giấy chứng nhận kết hôn hoặc xác nhận của cơ quan công an có thẩm quyền.
• Nơi nộp hồ sơ: Người nộp thuế nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo cơ chế một cửa liên thông tại địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng.

Lưu ý: Nội dung tóm tắt trên đây được tổng hợp dựa trên các quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân hiện hành và hướng dẫn cụ thể tại Công văn 90159/CT-TTHT của Cục Thuế thành phố Hà Nội nhằm hỗ trợ người nộp thuế thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình.