Giới thiệu chung về Công văn 1187/BXD-QHKT năm 2020

Công văn 1187/BXD-QHKT do Bộ Xây dựng ban hành là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng nhằm giải quyết các vướng mắc của địa phương và doanh nghiệp trong việc xác định chỉ tiêu tầng cao trung bình của các công trình xây dựng trong một lô đất hoặc một nhóm nhà. Việc thống nhất cách tính này có ý nghĩa quyết định trong việc kiểm soát mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và đảm bảo tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.

Ý nghĩa của việc xác định tầng cao trung bình trong quy hoạch

Trong công tác lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cũng như quản lý trật tự xây dựng, chỉ tiêu tầng cao trung bình là một thông số kỹ thuật cốt lõi. Chỉ tiêu này giúp:

• Đánh giá sự phù hợp của dự án đối với quy hoạch phân khu và quy hoạch chung đã được phê duyệt.
• Kiểm soát tải trọng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại khu vực dự án thông qua việc khống chế quy mô dân số và diện tích sàn sử dụng.
• Tạo cơ sở pháp lý đồng bộ để cơ quan quản lý nhà nước tính toán tiền sử dụng đất và cấp giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư.

Phương pháp tính tầng cao nhà trung bình theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng

Theo nội dung hướng dẫn tại Công văn 1187/BXD-QHKT, phương pháp xác định số tầng cao trung bình của các công trình trong một lô đất (hoặc một nhóm nhà) được thực hiện theo nguyên tắc bình quân gia quyền giữa diện tích sàn và diện tích chiếm đất. Công thức cụ thể được xác định như sau:

Tầng cao trung bình = Tổng diện tích sàn xây dựng của các công trình trong lô đất / Tổng diện tích xây dựng (diện tích chiếm đất) của các công trình đó.

Trong đó, Bộ Xây dựng lưu ý các quy định cụ thể về việc tính toán diện tích để đảm bảo tính chính xác:

• Các diện tích được tính vào tổng diện tích sàn xây dựng: Bao gồm toàn bộ diện tích sàn của các tầng nổi có chức năng ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng hoặc các công năng sử dụng chính khác của công trình.
• Các diện tích không tính vào tổng diện tích sàn xây dựng để xác định tầng cao trung bình: Diện tích sàn của tầng hầm, tầng bán hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái và tum thang (nếu có). Việc loại trừ các diện tích này nhằm phản ánh đúng quy mô chiều cao thực tế tác động đến không gian cảnh quan đô thị.
• Tổng diện tích xây dựng (diện tích chiếm đất): Là tổng diện tích hình chiếu bằng của các công trình xây dựng trên mặt đất thuộc phạm vi lô đất được xác định quy hoạch.

Nguyên tắc áp dụng và lưu ý đối với các cơ quan quản lý và chủ đầu tư

Để đảm bảo tính thống nhất và đúng quy định pháp luật, Bộ Xây dựng yêu cầu các bên liên quan lưu ý các điểm sau khi áp dụng cách tính này:

• Sự phù hợp với Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia: Cách tính tầng cao trung bình phải luôn được đối chiếu và tuân thủ nghiêm ngặt theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2019/BXD hoặc các phiên bản quy chuẩn hiện hành có hiệu lực tại thời điểm lập quy hoạch).
• Tránh việc lạm dụng để tăng mật độ xây dựng trái phép: Việc tính toán tầng cao trung bình không được làm thay đổi hoặc vượt quá các chỉ tiêu khống chế tối đa về hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng tối đa đã được quy định trong quy hoạch cấp trên.
• Đồng bộ trong hồ sơ thiết kế: Bản vẽ quy hoạch chi tiết, bản vẽ thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật của dự án phải thể hiện rõ bảng thống kê các chỉ tiêu sử dụng đất, trong đó có thuyết minh chi tiết cách tính tầng cao trung bình theo đúng công thức hướng dẫn tại Công văn này.

Việc ban hành Công văn 1187/BXD-QHKT đã tháo gỡ được nhiều khó khăn mang tính kỹ thuật cho các địa phương, giúp đẩy nhanh tiến độ phê duyệt quy hoạch và cấp phép xây dựng cho các dự án bất động sản, đồng thời tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về trật tự xây dựng đô thị.