Chương 4 Thông tư 228/2012/TT-BTC hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư bất động sản do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành

a) Chứng chỉ về pháp luật chứng khoán và thị trường chứng khoán;

b) Chứng chỉ cơ bản về chứng khoán và thị trường chứng khoán; hoặc đã có chứng chỉ hành nghề kinh doanh chứng khoán hoặc chứng chỉ quốc tế về phân tích đầu tư chứng khoán CFA từ bậc I trở lên (Chartered Financial Analyst level 1), CIIA (Certified International Investment Analyst) từ bậc I trở lên; hoặc chứng chỉ hành nghề kinh doanh chứng khoán cấp tại các quốc gia là thành viên của Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế (OECD);

c) Chứng chỉ định giá bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; hoặc Thẻ thẩm định viên về giá; hoặc đã thi đạt các môn trong kỳ thi thẩm định viên về giá: (i) Cơ sở hình thành giá cả; (ii) Nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá; (iii) Thẩm định giá bất động sản và (iv) Thẩm định giá trị doanh nghiệp.

d) Chứng chỉ kế toán, hoặc kiểm toán, hoặc chứng chỉ kế toán trưởng; hoặc đã có các chứng chỉ quốc tế trong lĩnh vực kế toán, kiểm toán ACCA (Association of Chartered Certified Accountants), CPA (Certified Public Accountants), CA (Chartered Accountants), ACA (Associate Chartered Accountants).

a) Hợp đồng giám sát;

b) Bản cung cấp thông tin kèm theo bản sao hợp lệ các chứng chỉ chuyên môn theo quy định tại Khoản 6 Điều này của nhân viên nghiệp vụ được ngân hàng giám sát chỉ định giám sát, bảo quản tài sản của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản;

c) Cam kết của ngân hàng giám sát và các nhân viên nghiệp vụ của ngân hàng giám sát về việc không phải là người có liên quan, hoặc có quan hệ sở hữu, tham gia góp vốn, nắm giữ cổ phần, vay hoặc cho vay với công ty quản lý quỹ mà ngân hàng giám sát cung cấp dịch vụ giám sát.

a) Tổ chức lưu ký phụ phải là thành viên lưu ký theo quy định của pháp luật trong hoặc ngoài nước;

b) Hoạt động ủy quyền lưu ký phải được thực hiện trên cơ sở hợp đồng giữa ngân hàng giám sát và tổ chức lưu ký phụ. Hợp đồng phải quy định rõ quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm giữa ngân hang giám sát và tổ chức lưu ký phụ. Tổ chức lưu ký phụ chỉ thực hiện theo lệnh hoặc chỉ thị hợp pháp của ngân hàng giám sát;

c) Tài sản lưu ký phải được xác định rõ là tài sản của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản mà ngân hàng giám sát cung cấp dịch vụ;

d) Ngân hàng giám sát có trách nhiệm kiểm tra, giám sát hoạt động của tổ chức lưu ký phụ cũng như chịu mọi chi phí phát sinh liên quan tới việc ủy quyền thực hiện các hoạt động giám sát, lưu ký tài sản của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản;

đ) Tổ chức lưu ký phụ ở nước ngoài có quyền tái lưu ký tài sản tại tổ chức lưu ký chứng khoán mà họ là thành viên, theo quy định của nước sở tại. Tài sản của quỹ phải được tổ chức lưu ký phụ đăng ký quyền sở hữu thuộc về quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản theo quy định của pháp luật liên quan;

e) Ngân hàng giám sát phải có đầy đủ thông tin về tất cả mọi tài sản thuộc sở hữu của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản bao gồm loại, khối lượng, nơi lưu ký, tổ chức lưu ký. Ngân hàng giám sát có trách nhiệm bảo đảm tài sản của quỹ phải được đăng ký, lưu ký và ghi nhận sao cho có thể luôn nhận diện được là thuộc sở hữu của quỹ, công ty đầu tư chứng khoán.

a) Yêu cầu công ty quản lý quỹ thực hiện việc đăng ký tài sản của quỹ, công ty đầu tư chứng khoán dưới tên của quỹ, công ty đầu tư chứng khoán trong thời gian sớm nhất theo các điều khoản tại hợp đồng kinh tế giữa quỹ (thông qua công ty quản lý quỹ), công ty đầu tư chứng khoán với đối tác và theo các quy định của pháp luật liên quan; bảo đảm toàn bộ tài sản của quỹ, công ty đầu tư chứng khoán phát sinh trên lãnh thổ Việt Nam phải được đăng ký sở hữu thuộc về quỹ, công ty đầu tư chứng khoán và được lưu ký đầy đủ tại ngân hàng giám sát, kể cả các hợp đồng tín dụng, sổ tiết kiệm... theo nguyên tắc sau:

- Trường hợp tài sản có đăng ký sở hữu, thì đăng ký, ghi nhận dưới tên chủ sở hữu là quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản, trừ trường hợp tài sản phải đăng ký, ghi nhận dưới tên của ngân hàng giám sát hoặc tổ chức lưu ký phụ hoặc công ty quản lý quỹ theo quy định của pháp luật có liên quan, đồng thời, lưu ký tại ngân hàng giám sát. Bản gốc các tài liệu pháp lý xác nhận quyền sở hữu tài sản phải được lưu ký và gửi kho quỹ đầy đủ tại ngân hàng giám sát, trừ trường hợp là chứng khoán đã đăng ký, lưu ký tập trung. Trường hợp tài sản là bất động sản, ngân hàng giám sát phải bảo đảm có đầy đủ tài liệu pháp lý về quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định tại Điểm c Khoản 3 Điều 13 Thông tư này. Trường hợp là chứng khoán phát hành dưới hình thức ghi sổ, hoặc việc chuyển quyền sở hữu cho quỹ, công ty đầu tư chứng khoán chưa hoàn tất, hợp đồng mua bán gốc và giao dịch thanh toán mua phải được lưu ký tại ngân hàng giám sát;

- Trường hợp tài sản không được đăng ký sở hữu, hoặc chưa được chuyển quyền sở hữu cho quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản trong thời hạn tại các hợp đồng chuyển nhượng, phát hành, ngân hàng giám sát có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho ban đại diện quỹ, hội đồng quản trị công ty đầu tư chứng khoán và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước.

- Trường hợp là loại tài sản không có đăng ký sở hữu, thì ngân hàng giám sát có trách nhiệm định kỳ hàng tháng đối soát với tổ chức phát hành, tổ chức quản lý sổ đăng ký cổ đông, hoặc các tổ chức tương đương khác về khối lượng, giá trị tài sản của quỹ, bảo đảm việc lưu ký tài sản tuân thủ quy định tại Điểm e Khoản 1 Điều này;

- Trường hợp là tiền gửi ngân hàng, ngân hàng giám sát có quyền và trách nhiệm yêu cầu công ty quản lý quỹ cung cấp đầy đủ thông tin về các hợp đồng tiền gửi, các tài khoản tiền gửi của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản. Ngân hàng giám sát có trách nhiệm định kỳ hàng tháng đối soát số dư tài khoản tiền gửi, giá trị các hợp đồng tiền gửi với các ngân hàng nhận tiền gửi của quỹ, công ty đầu tư chứng khoán;

b) Quản lý và lưu ký tài sản của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản tách biệt với tài sản của các tổ chức, cá nhân khác, kể cả tài sản của ngân hàng giám sát

c) Việc thanh toán các giao dịch chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch phải tuân thủ các nguyên tắc giao chứng khoán đồng thời với thanh toán tiền và các nguyên tắc bù trừ, thanh toán theo quy định của pháp luật. Việc thanh toán các giao dịch tài sản khác thì phải thực hiện theo lệnh, chỉ thị hợp pháp của công ty quản lý quỹ và các quy định pháp luật khác nếu có liên quan. Mọi giao dịch chuyển khoản, thanh toán tiền, chuyển giao tài sản đều phải thực hiện đúng đến các đối tác giao dịch của quỹ đầu tư bất động sản công ty đầu tư chứng khoán bất động sản, các tài khoản của quỹ, công ty đầu tư chứng khoán. Giá trị thanh toán phải phù hợp với khối lượng tài sản, giá và đúng với số tiền ghi trong các chứng từ thanh toán;

d) Thực hiện đúng, đầy đủ và kịp thời, theo lệnh, chỉ thị hợp pháp của công ty quản lý quỹ, để thực thi đầy đủ, kịp thời các quyền và nghĩa vụ liên quan đến quyền sở hữu tài sản của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản, kể cả các thủ tục thanh, quyết toán thuế đối với quỹ, công ty đầu tư chứng khoán;

đ) Xác nhận các báo cáo về tài sản của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản do công ty quản lý quỹ lập, bảo đảm khối lượng tài sản trong báo cáo là đúng, đầy đủ, chính xác với thực trạng tài sản lưu ký tại ngân hàng;

e) Tham gia đầy đủ các cuộc họp đại hội nhà đầu tư quỹ đầu tư bất động sản, đại hội đồng cổ đông công ty đầu tư chứng khoán bất động sản; tham dự các cuộc họp ban đại diện quỹ, cuộc họp hội đồng quản trị công ty đầu tư chứng khoán nhưng không có quyền biểu quyết.

a) Có sổ sách kế toán để ghi nhận toàn bộ, đầy đủ tài sản của các quỹ, công ty đầu tư chứng khoán. Mọi thay đổi liên quan tới tài sản cũng phải được phản ánh đầy đủ, chính xác, kịp thời;

b) Thu, chi, hạch toán cổ tức, lãi trái phiếu, lãi vốn và các khoản thu nhập;

c) Thực hiện các bút toán, thanh toán các khoản chi;

d) Nhận và thực hiện các bút toán ghi sổ vào tài khoản chứng khoán từ các đợt phát hành thêm, tái cơ cấu tổ chức phát hành và các hoạt động điều chỉnh khác có liên quan.

a) Thuộc các trường hợp bất khả kháng, nằm ngoài sự kiểm soát của ngân hàng giám sát, mà đã được quy định rõ về việc miễn trừ trách nhiệm đối với ngân hàng giám sát trong các trường hợp này tại hợp đồng giám sát;

b) Tổ chức lưu ký phụ có trách nhiệm bồi thường cho quỹ, công ty đầu tư chứng khoán và hợp đồng lưu ký phụ có điều khoản cho phép công ty quản lý quỹ thay mặt cho quỹ, công ty đầu tư chứng khoán yêu cầu tổ chức lưu ký phụ phải bồi thường theo hợp đồng;

c) Ngân hàng giám sát đã thực hiện đầy đủ trách nhiệm thẩm định và các hoạt động liên quan tới việc ủy quyền theo đúng quy định của pháp luật.

a) Phối hợp với công ty quản lý quỹ định kỳ rà soát quy trình nội bộ về nguyên tắc, phương pháp xác định giá trị tài sản ròng của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản; giám sát việc xác định giá tài sản ròng; kiểm tra, bảo đảm giá trị tài sản ròng trên một đơn vị quỹ, trên một cổ phiếu công ty đầu tư chứng khoán là tính đúng, chính xác và phù hợp quy định của pháp luật, quy định tại điều lệ quỹ, điều lệ công ty đầu tư chứng khoán;

b) Giám sát hoạt động đầu tư và các giao dịch tài sản của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản, kiểm tra lại bảo đảm loại tài sản đầu tư, cơ cấu danh mục đầu tư là phù hợp với các quy định về hạn chế đầu tư, hạn chế vay theo quy định của pháp luật và tại điều lệ quỹ, điều lệ công ty đầu tư chứng khoán; giám sát các giao dịch tài sản giữa quỹ, công ty đầu tư chứng khoán với công ty quản lý quỹ và người có liên quan, bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật và tại điều lệ quỹ, điều lệ công ty đầu tư chứng khoán;

Trong trường hợp phát hiện vi phạm các quy định của pháp luật, ngân hàng giám sát phải báo cáo ngay cho Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và thông báo cho công ty quản lý quỹ trong thời hạn hai mươi tư (24) giờ, kể từ khi phát hiện sự việc đồng thời yêu cầu thực hiện sửa lỗi hoặc thực hiện các hoạt động khắc phục hậu quả của các hành vi vi phạm này trong thời hạn quy định;

c) Giám sát việc tổ chức thực hiện, kiểm tra kết quả hợp nhất, sáp nhập, giải thể, thanh lý tài sản quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản;

d) Giám sát, bảo đảm tính hợp pháp và chỉ thanh toán từ tài sản của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản các khoản chi phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định tại điều lệ quỹ đầu tư bất động sản, điều lệ công ty đầu tư chứng khoán bất động sản;

đ) Giám sát các hoạt động khác của công ty quản lý quỹ trong việc quản lý tài sản của quỹ theo đúng quy định tại Điều 98 Luật Chứng khoán, các quy định có liên quan tại Thông tư này và các văn bản hướng dẫn luật chứng khoán và tại điều lệ quỹ đầu tư bất động sản, điều lệ công ty đầu tư chứng khoán bất động sản;

e) Xác nhận các báo cáo về giá trị tài sản ròng, hoạt động đầu tư, danh mục đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản do công ty quản lý quỹ lập.

a) Ngân hàng giám sát bị chia, tách, giải thể, phá sản, bị hợp nhất, bị sáp nhập, chuyển đổi tư cách pháp nhân hoặc bị thu hồi giấy chứng nhận đăng ký hoạt động lưu ký chứng khoán theo quy định tại Khoản 2 Điều 51 Luật Chứng khoán;

b) Đơn phương chấm dứt hợp đồng giám sát;

c) Quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản hết thời gian hoạt động, bị giải thể, bị hợp nhất, bị sáp nhập;

d) Theo quyết định của đại hội nhà đầu tư quỹ đầu tư bất động sản, đại hội đồng cổ đông công ty đầu tư chứng khoán bất động sản.

a) Giấy thông báo về việc thay thế ngân hàng giám sát do công ty quản lý quỹ và ngân hàng giám sát cùng ký; trong đó nêu rõ lý do thay thế; kèm theo bản cam kết của ngân hàng giám sát về việc bàn giao đầy đủ quyền, nghĩa vụ đối với tài sản của quỹ, công ty đầu tư chứng khoán cho ngân hàng giám sát thay thế;

b) Biên bản họp và quyết định của đại hội nhà đầu tư, đại hội đồng cổ đông về việc thay đổi ngân hàng giám sát, trong đó nêu rõ ngân hàng giám sát dự kiến thay thế; phê duyệt phương án chuyển đổi tài sản từ ngân hàng giám sát cũ sang ngân hàng giám sát thay thế;

c) Hợp đồng nguyên tắc giám sát ký với ngân hàng giám sát thay thế;

d) Điều lệ quỹ, điều lệ công ty đầu tư chứng khoán sửa đổi;

đ) Phương án bàn giao quyền, trách nhiệm giữa các ngân hàng, kể cả trong thời gian hai ngân hàng đang thực hiện việc chuyển giao và cách thức xử lý các vấn đề về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan.