Quyết định 70/2024/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân tỉnh Gia Lai ban hành quy định các chỉ tiêu cụ thể nhằm phục vụ công tác xác định giá đất trên địa bàn tỉnh, căn cứ theo Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ. Văn bản cung cấp khung pháp lý kỹ thuật quan trọng giúp cơ quan quản lý và đơn vị tư vấn định giá xác định chính xác các yếu tố doanh thu, chi phí, tỷ lệ lấp đầy, và mức độ chênh lệch các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

- Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

• Phạm vi điều chỉnh: Quy định các chỉ tiêu cụ thể về tỷ lệ bán hàng, thời gian và thời điểm bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ % xác định chi phí kinh doanh, chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư, thời gian/tiến độ xây dựng và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để định giá đất trên địa bàn tỉnh Gia Lai.
• Đối tượng áp dụng:
  • Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan thẩm định, phê duyệt bảng giá đất và giá đất cụ thể.
  • Tổ chức tư vấn xác định giá đất và cá nhân hành nghề tư vấn định giá đất.
  • Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến công tác xác định giá đất.

- Quy định chi tiết về tỷ lệ bán hàng theo quy mô dự án

Tỷ lệ bán hàng được phân bổ theo các năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng đối với từng loại hình dự án:

• Dự án khu dân cư, khu đô thị, khu nhà ở, biệt thự thấp tầng, đất ở liền kề:
  • Quy mô dưới 05 ha: 50% - 50% (trong 2 năm).
  • Quy mô từ 05 ha đến dưới 20 ha: 30% - 40% - 30% (trong 3 năm).
  • Quy mô từ 20 ha trở lên: 30% - 30% - 40% (trong 3 năm).
• Dự án nhà chung cư, nhà cao tầng hỗn hợp (ở, thương mại, dịch vụ):
  • Dưới 05 ha sàn xây dựng: 30% - 40% - 30% (trong 3 năm).
  • Từ 05 ha đến dưới 10 ha sàn xây dựng: 30% - 40% - 30% (trong 3 năm).
  • Từ 10 ha đến dưới 20 ha sàn xây dựng: 20% - 30% - 30% - 20% (trong 4 năm).
  • Từ 20 ha sàn xây dựng trở lên: 20% - 20% - 30% - 30% (trong 4 năm).
• Dự án khu công nghiệp:
  • Dưới 75 ha: 30% - 30% - 40% (trong 3 năm).
  • Từ 75 ha đến dưới 200 ha: 40% - 30% - 20% - 10% (trong 4 năm).
  • Từ 200 ha trở lên: 20% - 20% - 40% - 20% (trong 4 năm).
• Dự án cụm công nghiệp:
  • Dưới 20 ha: 30% - 70% (trong 2 năm).
  • Từ 20 ha đến dưới 50 ha: 30% - 30% - 40% (trong 3 năm).
  • Từ 50 ha trở lên: 30% - 30% - 20% - 20% (trong 4 năm).
• Lưu ý: Trường hợp chủ trương đầu tư, hồ sơ mời thầu hoặc quyết định chấp thuận dự án chưa ghi nhận thời gian và thời điểm bán hàng thì thực hiện theo Phụ lục đính kèm Quyết định này.

- Quy định về tỷ lệ lấp đầy trong xác định doanh thu

• Kinh doanh thương mại, dịch vụ thông thường: Tỷ lệ lấp đầy tối thiểu năm đầu là 70%; tỷ lệ lấp đầy tối đa hiệu quả là 80%; thời gian đạt từ tối thiểu đến tối đa là 05 năm.
• Dự án khách sạn: Tỷ lệ lấp đầy tính bằng công suất sử dụng phòng khách sạn trong điều kiện bình thường trung bình 02 năm liên tục gần nhất theo thông tin từ cơ quan quản lý du lịch.
• Bãi đậu xe, bãi đậu xe tầng hầm: Tỷ lệ lấp đầy năm đầu tối thiểu 60%; tối đa hiệu quả đạt 80%; thời gian lấp đầy từ tối thiểu đến tối đa là 05 năm.
• Dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp: Tỷ lệ lấp đầy bằng tổng tỷ lệ bán hàng tính từ năm đầu phát sinh doanh thu cho đến tối đa 100% hết thời gian thuê đất.

- Quy định tỷ lệ % xác định chi phí kinh doanh, lãi vay và lợi nhuận nhà đầu tư

• Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng: Được tính bằng 1,6% tổng doanh thu.
• Chi phí quản lý vận hành:
  • Đất ở: Tính bằng 5,1% doanh thu.
  • Khách sạn, căn hộ dịch vụ, biệt thự nghỉ dưỡng: Tính bằng 50% doanh thu.
  • Bãi đậu xe, bãi đậu xe hầm: Tính bằng 10% doanh thu.
  • Cho thuê văn phòng, sàn thương mại, dịch vụ khác: Tính bằng 10% doanh thu.
• Chi phí lãi vay và lợi nhuận nhà đầu tư (có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro): Được tính bằng 15% trên tổng các chi phí phát triển (chi phí xây dựng, thiết bị, quản lý...) cộng với giá trị quyền sử dụng đất của khu đất/thửa đất cần định giá.
• Các dự án đặc thù khác không nằm trong danh mục trên sẽ do đơn vị tư vấn định giá đề xuất thuyết minh cụ thể để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, phê duyệt.

- Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và mức độ chênh lệch tối đa

• Khung các yếu tố ảnh hưởng: Áp dụng theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP.
• Mức độ chênh lệch tối đa: Mức chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất không quá 20%.
• Cơ chế điều chỉnh linh hoạt: Lấy thửa đất định giá làm chuẩn. Trường hợp mức điều chỉnh 20% chưa đánh giá sát mức tương đồng giữa tài sản định giá và tài sản so sánh, tổ chức tư vấn được đề xuất mức điều chỉnh tối đa nhưng không vượt quá 25% để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét quyết định.

- Hiệu lực thi hành

Quyết định 70/2024/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành kể từ ngày 07 tháng 01 năm 2025. Thủ trưởng các Sở, ban, ngành, Chủ tịch UBND các huyện, thị xã, thành phố và các Hội đồng thẩm định giá đất trên địa bàn tỉnh Gia Lai chịu trách nhiệm triển khai thực hiện.