TÓM TẮT QUYẾT ĐỊNH SỐ 26/2024/QĐ-UBND CỦA ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BẮC NINH

Quyết định số 26/2024/QĐ-UBND quy định các chỉ tiêu cụ thể để thực hiện xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh. Đây là văn bản pháp lý quan trọng nhằm cụ thể hóa các quy định của Trung ương, tạo cơ sở đồng bộ, minh bạch cho công tác định giá đất tại địa phương.

PHẠM VI ĐIỀU CHỈNH VÀ ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG (ĐIỀU 1 & ĐIỀU 2)

• Phạm vi điều chỉnh: Quy định một số chỉ tiêu cụ thể để thực hiện xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh theo quy định tại điểm đ khoản 2, điểm đ khoản 3 Điều 6 và khoản 3 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ.
• Đối tượng áp dụng: Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể; tổ chức tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất; và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan.

QUY MÔ DỰ ÁN VÀ SỐ LIỆU ƯỚC TÍNH DOANH THU, CHI PHÍ PHÁT TRIỂN (ĐIỀU 3)

• Quy mô dự án: Được xác định theo Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi quy hoạch chi tiết hoặc các văn bản pháp lý tương đương.
• Cơ sở số liệu ước tính doanh thu, chi phí phát triển: Căn cứ vào các hồ sơ, tài liệu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, thẩm định hoặc thẩm tra tại thời điểm xác định giá đất (chủ trương đầu tư, hồ sơ mời thầu, quy hoạch chi tiết, thiết kế cơ sở, dự toán xây dựng...).
• Biến động giá: Thực hiện theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP. Tổ chức định giá đất đề xuất mức biến động giá thuê đất, thuê mặt bằng để Hội đồng thẩm định giá xem xét, quyết định.
• Tỷ lệ diện tích sàn kinh doanh/sàn xây dựng: Xác định theo hồ sơ quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, hồ sơ dự án hoặc hồ sơ thiết kế được lập theo quy định pháp luật xây dựng.

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ MỨC ĐIỀU CHỈNH (ĐIỀU 4)

Mức điều chỉnh tỷ lệ (%) chênh lệch tối đa: Tỷ lệ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giữa thửa đất cần định giá với thửa đất so sánh tăng hoặc giảm không quá 30%.

Mức điều chỉnh đối với các yếu tố cụ thể:

• Thửa đất tiếp giáp 3 mặt đường: Giá đất tăng 15% so với thửa đất tiếp giáp 1 mặt đường cùng vị trí.
• Thửa đất vị trí góc tiếp giáp 2 mặt đường: Giá đất tăng 10% so với thửa đất tiếp giáp 1 mặt đường cùng vị trí.
• Thửa đất đối diện công viên, khu thể thao, hồ nước, chợ, trung tâm thương mại; hoặc tiếp giáp 1 mặt đường và 1 mặt thoáng: Giá đất tăng 5% so với thửa đất tiếp giáp 1 mặt đường cùng vị trí.
• Thửa đất có đường đâm: Giá đất giảm 10% so với thửa đất tiếp giáp 1 mặt đường cùng vị trí.
• Thửa đất tiếp giáp hoặc đối diện khu nghĩa trang, nghĩa địa, bãi rác, khu xử lý chất thải, khu chăn nuôi tập trung: Giá đất giảm 10% so với thửa đất tiếp giáp 1 mặt đường cùng vị trí.

Điều chỉnh theo mật độ xây dựng (MĐXD): Trường hợp có sự khác biệt về mật độ xây dựng giữa thửa đất so sánh (TĐSS) và thửa đất cần định giá (TĐĐG), tỷ lệ điều chỉnh được áp dụng như sau:

• Trường hợp TĐĐG có MĐXD từ trên 90% đến 100%: Tỷ lệ điều chỉnh tương ứng với TĐSS là 100% (nếu TĐSS có MĐXD từ trên 90% đến 100%); 98% (nếu TĐSS từ trên 80% đến 90%); 95% (nếu TĐSS từ trên 60% đến 80%); 90% (nếu TĐSS dưới hoặc bằng 60%).
• Trường hợp TĐĐG có MĐXD từ trên 80% đến 90%: Tỷ lệ điều chỉnh tương ứng với TĐSS là 102% (nếu TĐSS từ trên 90% đến 100%); 100% (nếu TĐSS từ trên 80% đến 90%); 98% (nếu TĐSS từ trên 60% đến 80%); 95% (nếu TĐSS dưới hoặc bằng 60%).
• Trường hợp TĐĐG có MĐXD từ trên 60% đến 80%: Tỷ lệ điều chỉnh tương ứng với TĐSS là 105% (nếu TĐSS từ trên 90% đến 100%); 102% (nếu TĐSS từ trên 80% đến 90%); 100% (nếu TĐSS từ trên 60% đến 80%); 98% (nếu TĐSS dưới hoặc bằng 60%).
• Trường hợp TĐĐG có MĐXD dưới hoặc bằng 60%: Tỷ lệ điều chỉnh tương ứng với TĐSS là 110% (nếu TĐSS từ trên 90% đến 100%); 105% (nếu TĐSS từ trên 80% đến 90%); 102% (nếu TĐSS từ trên 60% đến 80%); 100% (nếu TĐSS dưới hoặc bằng 60%).

CÁC CHỈ TIÊU CỤ THỂ ĐỂ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT (ĐIỀU 5)

1. Tỷ lệ lấp đầy:

• Cho thuê văn phòng, thương mại dịch vụ, nhà xưởng, kho bãi, dịch vụ tầng hầm, bãi đỗ xe, thể thao... (trừ khách sạn, căn hộ du lịch, bãi xe KCN): Tại địa bàn các phường, tỷ lệ lấp đầy năm đầu là 50%, tăng 10%/năm cho đến khi đạt tối đa 90% và giữ ổn định. Tại địa bàn các xã, thị trấn, tỷ lệ lấp đầy năm đầu là 50%, tăng 6%/năm cho đến khi đạt tối đa 80% và giữ ổn định.
• Kinh doanh khách sạn, căn hộ du lịch: Tỷ lệ lấp đầy năm đầu là 50%, tăng 5%/năm cho đến khi đạt tối đa 70% và giữ ổn định.
• Bãi để xe trong khu, cụm công nghiệp: Tỷ lệ lấp đầy bằng 50% tổng tỷ lệ bán hàng tính từ năm đầu tiên phát sinh doanh thu cho đến khi đạt tối đa 80% và giữ ổn định.

2. Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng: Được tính bằng 1% các loại doanh thu trước thuế đã quy về thời điểm định giá của dự án.

3. Chi phí lãi vay và lợi nhuận của nhà đầu tư: Được tính bằng 14% nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị của thửa đất, khu đất cần định giá.

4. Chi phí quản lý vận hành:

• Khách sạn, căn hộ du lịch: Tính bằng 35% doanh thu hàng năm.
• Kinh doanh dịch vụ thể thao: Tính bằng 75% doanh thu hàng năm.
• Kinh doanh bãi để xe, dịch vụ tầng hầm: Tính bằng 5% doanh thu hàng năm.
• Cho thuê nhà xưởng, văn phòng, sàn thương mại dịch vụ: Tính bằng 10% doanh thu hàng năm.
• Các dự án đặc thù khác: Tổ chức định giá đề xuất phương án cụ thể để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.

5. Thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, thời gian và tiến độ xây dựng:

Căn cứ vào tiến độ trong chủ trương đầu tư, hồ sơ mời thầu hoặc quyết định phê duyệt dự án. Trường hợp chưa xác định đủ các chỉ tiêu này thì áp dụng quy định cụ thể sau:

• Thời gian xây dựng: Tính từ ngày có Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Thời gian bán hàng: Tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.

a) Đối với dự án khu đô thị, khu nhà ở, biệt thự thấp tầng, đất ở liền kề:

• Quy mô dưới 5ha: Thời gian xây dựng 2 năm (tiến độ hạ tầng kỹ thuật đạt 100% trong năm đầu; tiến độ nhà xây thô lần lượt là 60% - 40%). Bắt đầu bán hàng từ năm thứ 2, thời gian bán hàng 2 năm với tỷ lệ bán lần lượt là 60% - 40%.
• Quy mô từ 5ha đến 20ha: Thời gian xây dựng 3 năm (tiến độ hạ tầng kỹ thuật lần lượt là 70% - 30%; tiến độ nhà xây thô lần lượt là 40% - 30% - 30%). Bắt đầu bán hàng từ năm thứ 2, thời gian bán hàng 3 năm với tỷ lệ bán lần lượt là 40% - 30% - 30%.
• Quy mô từ trên 20ha đến 50ha: Thời gian xây dựng từ 3 đến 4 năm (tiến độ hạ tầng kỹ thuật lần lượt là 60% - 40%; tiến độ nhà xây thô lần lượt là 30% - 30% - 40%). Bắt đầu bán hàng từ năm thứ 2, thời gian bán hàng 3 năm với tỷ lệ bán lần lượt là 30% - 30% - 40%.
• Quy mô từ trên 50ha đến 100ha: Thời gian xây dựng từ 4 đến 5 năm (tiến độ hạ tầng kỹ thuật lần lượt là 40% - 30% - 30%; tiến độ nhà xây thô lần lượt là 30% - 30% - 20% - 20%). Bắt đầu bán hàng từ năm thứ 2, thời gian bán hàng 4 năm với tỷ lệ bán lần lượt là 30% - 30% - 20% - 20%.
• Quy mô trên 100ha: Tổ chức định giá đề xuất phương án cụ thể dựa trên quy mô và thực tế để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.

b) Đối với dự án nhà chung cư, nhà cao tầng hỗn hợp (ở, dịch vụ thương mại) bán hoặc cho thuê 1 lần:

• Quy mô dưới 50.000 m2 sàn xây dựng: Thời gian xây dựng 2 năm (hạ tầng kỹ thuật 100% năm đầu; công trình xây dựng lần lượt là 70% - 30%). Bắt đầu bán hàng từ năm thứ nhất đối với chung cư, năm thứ hai đối với thương mại dịch vụ; thời gian bán hàng 3 năm với tỷ lệ bán lần lượt là 20% - 50% - 30%.
• Quy mô từ 50.000 m2 đến 100.000 m2 sàn xây dựng: Thời gian xây dựng 3 năm (hạ tầng kỹ thuật 100% năm đầu; công trình xây dựng lần lượt là 40% - 30% - 30%). Bắt đầu bán hàng từ năm thứ nhất đối với chung cư, năm thứ ba đối với thương mại dịch vụ; thời gian bán hàng 3 năm với tỷ lệ bán lần lượt là 30% - 30% - 40%.
• Quy mô từ trên 100.000 m2 đến 200.000 m2 sàn xây dựng: Thời gian xây dựng từ 3 đến 4 năm (hạ tầng kỹ thuật lần lượt là 70% - 30%; công trình xây dựng lần lượt là 30% - 30% - 40%). Bắt đầu bán hàng từ năm thứ nhất đối với chung cư, năm thứ ba đối với thương mại dịch vụ; thời gian bán hàng 4 năm với tỷ lệ bán lần lượt là 20% - 30% - 30% - 20%.
• Quy mô trên 200.000 m2 sàn xây dựng: Thời gian xây dựng từ 4 đến 5 năm (hạ tầng kỹ thuật lần lượt là 60% - 40%; công trình xây dựng lần lượt là 30% - 30% - 20% - 20%). Bắt đầu bán hàng từ năm thứ nhất đối với chung cư, năm thứ tư đối với thương mại dịch vụ; thời gian bán hàng 5 năm với tỷ lệ bán lần lượt là 20% - 20% - 25% - 20% - 15%.

c) Đối với dự án Khu công nghiệp, Cụm công nghiệp:

• Quy mô dưới 40 ha: Thời gian xây dựng 2 năm (tiến độ xây dựng lần lượt là 50% - 50%). Bắt đầu bán hàng từ năm thứ nhất, thời gian bán hàng 2 năm với tỷ lệ bán lần lượt là 50% - 50%.
• Quy mô từ 40 ha đến 75 ha: Thời gian xây dựng 3 năm (tiến độ xây dựng lần lượt là 40% - 30% - 30%). Bắt đầu bán hàng từ năm thứ hai, thời gian bán hàng 3 năm với tỷ lệ bán lần lượt là 30% - 30% - 40%.
• Quy mô từ trên 75 ha đến 200 ha: Thời gian xây dựng 4 năm (tiến độ xây dựng lần lượt là 40% - 30% - 20% - 10%). Bắt đầu bán hàng từ năm thứ hai, thời gian bán hàng 4 năm với tỷ lệ bán lần lượt là 30% - 30% - 20% - 20%.
• Quy mô trên 200 ha: Thời gian xây dựng 4 năm (tiến độ xây dựng lần lượt là 30% - 30% - 20% - 20%). Bắt đầu bán hàng từ năm thứ hai, thời gian bán hàng 4 năm với tỷ lệ bán lần lượt là 20% - 30% - 30% - 20%.

d) Đối với dự án cho thuê văn phòng, sàn thương mại dịch vụ; kinh doanh khách sạn, dịch vụ lưu trú và các loại hình dịch vụ khác:

Thời gian bán hàng được xác định theo thời hạn thuê đất ghi trong Quyết định cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Tiến độ xây dựng và thời điểm bắt đầu cho thuê cụ thể như sau:

• Quy mô dưới 20.000 m2 sàn xây dựng: Thời gian xây dựng 2 năm (hạ tầng kỹ thuật 100% năm đầu; công trình trên đất lần lượt là 70% - 30%). Bắt đầu cho thuê từ năm thứ hai.
• Quy mô từ 20.000 m2 đến 50.000 m2 sàn xây dựng: Thời gian xây dựng 2 năm (hạ tầng kỹ thuật lần lượt là 70% - 30%; công trình trên đất lần lượt là 50% - 30% - 20%). Bắt đầu cho thuê từ năm thứ ba.
• Quy mô từ trên 50.000 m2 đến 100.000 m2 sàn xây dựng: Thời gian xây dựng 3 năm (hạ tầng kỹ thuật lần lượt là 60% - 40%; công trình trên đất lần lượt là 40% - 30% - 30%). Bắt đầu cho thuê từ năm thứ ba.
• Quy mô từ trên 100.000 m2 đến 200.000 m2 sàn xây dựng: Thời gian xây dựng 3 năm (hạ tầng kỹ thuật lần lượt là 50% - 50%; công trình trên đất lần lượt là 30% - 30% - 40%). Bắt đầu cho thuê từ năm thứ ba.
• Quy mô trên 200.000 m2 sàn xây dựng: Thời gian xây dựng 4 năm (hạ tầng kỹ thuật lần lượt là 30% - 40% - 30%; công trình trên đất lần lượt là 30% - 30% - 20% - 20%). Bắt đầu cho thuê từ năm thứ tư.

TỔ CHỨC THỰC HIỆN VÀ ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH (ĐIỀU 6 & ĐIỀU 7)

Trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị liên quan:

• Cơ quan Tài nguyên và Môi trường: Căn cứ các chỉ tiêu được UBND tỉnh chấp thuận để xây dựng phương án giá đất theo quy định.
• Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh, UBND cấp huyện, tổ chức tư vấn định giá đất: Tổ chức thực hiện theo đúng chức năng, nhiệm vụ được giao.
• Tổ chức thực hiện định giá đất: Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, đầy đủ, trung thực và khách quan của kết quả tư vấn định giá đất.
• Chủ đầu tư các dự án: Có trách nhiệm cung cấp đầy đủ hồ sơ liên quan cho cơ quan quản lý đất đai; chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu xảy ra chậm trễ do thiếu phối hợp hoặc không cung cấp đủ hồ sơ.
• Cơ quan thuế: Cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến hợp đồng thuê đất, thuê tài sản, thuê sàn thương mại, thuê đất trống đã thực hiện thủ tục thuế khi có đề nghị.
• Cơ quan thống kê: Cung cấp thông tin về chỉ số tiêu dùng nhóm Nhà ở và vật liệu xây dựng cho tổ chức định giá đất.
• UBND cấp huyện và cấp xã: Phối hợp cung cấp, thu thập thông tin, tài liệu, số liệu liên quan đến công tác định giá đất.
• Sở Tài nguyên và Môi trường: Chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các Sở, ngành liên quan, UBND cấp huyện kiểm tra, theo dõi việc thực hiện Quy định này.

Hiệu lực thi hành:

• Quyết định 26/2024/QĐ-UBND chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 23/09/2024.
• Thủ trưởng các cơ quan, đơn vị trực thuộc UBND tỉnh, UBND các huyện, thị xã, thành phố và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này.