Quyết định số 67/2025/QĐ-UBND là văn bản pháp lý quan trọng do Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ban hành nhằm quy định chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố để xác định mức tương đồng, cũng như cách thức điều chỉnh cụ thể trong quá trình định giá đất trên địa bàn tỉnh. Dưới đây là tóm tắt chi tiết và chuyên sâu toàn bộ nội dung của Quyết định này.

Quyết định này quy định cụ thể về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố để làm cơ sở xác định mức tương đồng nhất định, cùng cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch phục vụ việc xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Các đối tượng chịu sự điều chỉnh của Quyết định bao gồm:

• Cơ quan có chức năng quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan và người có thẩm quyền trong việc xác định, thẩm định và quyết định giá đất cụ thể.
• Các tổ chức tư vấn xác định giá đất và cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất hoạt động trên địa bàn tỉnh.
• Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến công tác định giá đất cụ thể.

Đối với đất phi nông nghiệp, các yếu tố ảnh hưởng và mức độ chênh lệch tối đa giữa thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá được phân chia chi tiết theo các nhóm tiêu chí sau:

• Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất: Đánh giá dựa trên khoảng cách theo thứ tự ưu tiên đến các khu vực tiện ích như trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, cơ sở giáo dục và đào tạo, công viên, khu vui chơi giải trí, chợ, cơ sở y tế. Mức độ chênh lệch tối đa được quy định không quá 15%.
• Điều kiện giao thông:
  • Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) tiếp giáp của dự án, thửa đất, khu đất: Mức độ chênh lệch tối đa không quá 10%.
  • Kết cấu mặt đường (đường nhựa, bê tông, đường đất và các kết cấu khác): Mức độ chênh lệch tối đa không quá 15%.
  • Số mặt đường tiếp giáp (đường chính có tên trong bảng giá đất): Trường hợp tiếp giáp 02 mặt đường thì mức chênh lệch tối đa không quá 10%; trường hợp tiếp giáp từ 03 mặt đường trở lên thì mức chênh lệch tối đa không quá 15%.
  • Đối với trường hợp ước tính giá chuyển nhượng đất, nhà ở riêng lẻ, khi khảo sát thêm tiêu chí mặt cắt đường nội bộ tiếp giáp theo quy hoạch được duyệt: Mức độ chênh lệch tối đa không quá 5%.
• Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện:
  • Tính ổn định của hệ thống cấp điện, cấp nước tại khu vực: Mức độ chênh lệch tối đa không quá 5%.
  • Tình trạng ngập úng khi xảy ra mưa lớn: Mức độ chênh lệch tối đa không quá 5%.
• Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất:
  • Trường hợp tài sản định giá gồm nhiều thửa đất tương tự về vị trí, hình thể (lấy diện tích bình quân làm đại diện): Mức độ chênh lệch tối đa không quá 10%.
  • Mặt tiền và chiều sâu của thửa đất, khu đất (hoặc kích thước bình quân): Mức độ chênh lệch tối đa không quá 5%.
  • Trường hợp ước tính giá chuyển nhượng căn hộ chung cư, giá cho thuê căn hộ cao tầng, giá cho thuê sàn thương mại dịch vụ hoặc văn phòng trong tòa nhà hỗn hợp (tính theo diện tích bình quân): Mức độ chênh lệch tối đa không quá 10%.
• Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng:
  • Hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng: Mức độ chênh lệch tối đa không quá 5%.
  • Số tầng cao công trình và tầng hầm: Mức độ chênh lệch tối đa không quá 5%.
  • Đối với loại hình kinh doanh khách sạn, khi đánh giá thêm tiêu chí số phòng và tiêu chuẩn dịch vụ (xếp hạng sao): Mức độ chênh lệch tối đa không quá 5%.
• Hiện trạng môi trường và an ninh:
  • Mức độ ảnh hưởng bởi bụi, tiếng ồn, ô nhiễm không khí, nguồn nước hoặc khoảng cách gần nghĩa trang, khu xử lý rác thải: Mức độ chênh lệch tối đa không quá 5%.
  • Mật độ dân cư và tình trạng an ninh trật tự của khu vực: Mức độ chênh lệch tối đa không quá 5%.
• Thời hạn sử dụng đất:
  • Thời hạn sử dụng đất còn lại để thực hiện dự án: Mức độ chênh lệch tối đa không quá 5%.
  • Đối với đất ở và căn hộ bán có thời hạn sử dụng lâu dài: Không thực hiện điều chỉnh yếu tố này.
• Các yếu tố đặc thù khác: Các yếu tố phù hợp với thực tế địa phương, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán (như lợi thế kinh doanh, danh lam thắng cảnh, đền, chùa, miếu mạo, làng nghề truyền thống): Mức độ chênh lệch tối đa không quá 5%.

Đối với đất nông nghiệp, các yếu tố ảnh hưởng được đơn giản hóa nhưng áp dụng mức độ chênh lệch tối đa đồng nhất cho các nhóm tiêu chí cụ thể như sau:

• Năng suất cây trồng, vật nuôi: Mức độ chênh lệch tối đa giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá không quá 20%.
• Vị trí và đặc điểm thửa đất: Khoảng cách gần nhất từ thửa đất đến nơi sản xuất và tiêu thụ sản phẩm có mức độ chênh lệch tối đa không quá 20%.
• Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất: Đánh giá qua độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường và điều kiện địa hình thực tế với mức độ chênh lệch tối đa không quá 20%.
• Thời hạn sử dụng đất: Mức độ chênh lệch tối đa không quá 20% (ngoại trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức hoặc đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất).
• Các yếu tố tự nhiên và canh tác khác: Các yếu tố như điều kiện tưới tiêu, thổ nhưỡng, nguồn nước phù hợp với thực tế và tập quán canh tác tại địa phương có mức độ chênh lệch tối đa không quá 20% (do tổ chức tư vấn đề xuất cụ thể trong báo cáo thuyết minh).

Quy trình và nguyên tắc điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được thực hiện chặt chẽ theo các nguyên tắc sau:

• Nguyên tắc lấy thửa đất định giá làm chuẩn: Tổ chức tư vấn xác định giá đất phải lấy thửa đất, khu đất cần định giá làm chuẩn để so sánh, từ đó đề xuất mức điều chỉnh tăng hoặc giảm tương ứng cho từng yếu tố trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.
• Xử lý trường hợp thiếu quy định: Nếu phát sinh các yếu tố ảnh hưởng chưa được quy định hoặc còn thiếu tại Quyết định này, tổ chức định giá đất có trách nhiệm đề xuất phương án cụ thể trong Báo cáo thuyết minh để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
• Giới hạn chênh lệch giá đất: Giá đất của thửa đất cần định giá sau khi xác định phải bảo đảm mức chênh lệch với từng giá đất ước tính không vượt quá 15%, tuân thủ đúng quy định tại khoản 8 Điều 4 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ.

• Hiệu lực thi hành: Quyết định này chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 07 tháng 7 năm 2025.
• Quy định chuyển tiếp: Đối với các phương án giá đất đã được trình lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định trước ngày Quyết định này có hiệu lực, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiếp tục quyết định giá đất cụ thể theo phương án đã trình mà không phải điều chỉnh lại theo Quyết định này.

• Trách nhiệm thi hành: Chánh Văn phòng UBND tỉnh, Chủ tịch UBND các cấp, Chủ tịch và các thành viên Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, Thủ trưởng các sở, ban, ngành cùng các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành quyết định.
• Giải quyết vướng mắc: Trong quá trình thực hiện, nếu phát sinh khó khăn, vướng mắc, các cơ quan, tổ chức, cá nhân phải phản ánh bằng văn bản gửi về Sở Nông nghiệp và Môi trường để tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét, sửa đổi, bổ sung kịp thời cho phù hợp với tình hình thực tế.