Quyết định 40/2025/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ ban hành quy định chi tiết về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố. Đây là văn bản pháp lý quan trọng nhằm cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, tạo cơ sở khoa học và thực tiễn cho việc định giá đất cụ thể, đảm bảo tính minh bạch, sát với giá thị trường và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Dưới đây là bản tóm tắt chi tiết và chuyên sâu toàn bộ nội dung của Quyết định này do hethongphapluat.com tổng hợp.

THÔNG TIN CHUNG VỀ VĂN BẢN

• Tên văn bản: Quyết định số 40/2025/QĐ-UBND quy định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ.
• Người ký ban hành: Phó Chủ tịch UBND thành phố Cần Thơ - Trần Chí Hùng.
• Ngày có hiệu lực: Ngày 28 tháng 11 năm 2025.

1. PHẠM VI ĐIỀU CHỈNH VÀ ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG

Phạm vi điều chỉnh:

• Quyết định này quy định chi tiết về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ theo quy định tại điểm đ khoản 2, điểm đ khoản 3 Điều 6 và khoản 3 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ.
• Trường hợp ngoại lệ: Không áp dụng quy định này đối với các dự án đầu tư mà trong văn bản chủ trương đầu tư, hồ sơ mời thầu, quyết định phê duyệt hoặc chấp thuận dự án đầu tư đã xác định rõ thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, thời gian xây dựng hoặc tiến độ xây dựng.

Đối tượng áp dụng:

• Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan có thẩm quyền xây dựng, điều chỉnh, thẩm định và quyết định bảng giá đất, giá đất cụ thể.
• Các tổ chức tư vấn xác định giá đất và cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.
• Các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan trực tiếp đến công tác định giá đất tại Cần Thơ.

2. QUY ĐỊNH VỀ THỜI GIAN BÁN HÀNG, THỜI ĐIỂM BẮT ĐẦU BÁN HÀNG VÀ TỶ LỆ LẤP ĐẦY

Quyết định phân chia chi tiết thời gian bán hàng và tỷ lệ lấp đầy cho từng loại hình dự án phát triển bất động sản để làm cơ sở tính toán doanh thu phát triển trong phương pháp thặng dư:

Đối với khu đô thị hỗn hợp, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và dự án khu dân cư nông thôn (chuyển nhượng quyền sử dụng đất dạng lô nền, không xây dựng nhà ở):

• Thời gian bán hàng:
  • Quy mô dưới 20ha: 02 năm.
  • Quy mô từ 20ha đến dưới 40ha: 03 năm.
  • Quy mô từ 40ha đến dưới 50ha: 04 năm.
  • Quy mô từ 50ha trở lên: 05 năm.
• Thời điểm bắt đầu bán hàng: Sau 24 tháng kể từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
• Tỷ lệ bán hàng: Được phân bổ đều trong suốt thời gian bán hàng (cho phép làm tròn số).

Đối với dự án có xây dựng nhà ở (bao gồm dự án lô nền có xây dựng nhà ở một phần):

• Thời gian bán hàng:
  • Quy mô dưới 20ha: 02 năm.
  • Quy mô từ 20ha đến dưới 40ha: 04 năm.
  • Quy mô từ 40ha đến dưới 50ha: 06 năm.
  • Quy mô từ 50ha trở lên: 08 năm.
• Thời điểm bắt đầu bán hàng: Sau 24 tháng kể từ thời điểm giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
• Tỷ lệ bán hàng: Phân bổ đều trong thời gian bán hàng.

Đối với dự án xây dựng khu chung cư (đất ở xây dựng nhà chung cư, chung cư hỗn hợp):

• Thời gian bán hàng (tính theo diện tích sàn xây dựng):
  • Dưới 20.000 m² sàn: 02 năm.
  • Từ 20.000 m² đến dưới 50.000 m² sàn: 03 năm.
  • Từ 50.000 m² đến dưới 100.000 m² sàn: 04 năm.
  • Từ 100.000 m² sàn trở lên: 05 năm.
• Thời điểm bắt đầu bán hàng: Sau 24 tháng kể từ thời điểm giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
• Tỷ lệ bán hàng: Phân bổ đều trong thời gian bán hàng.

Đối với dự án sử dụng đất thương mại, dịch vụ (du lịch, văn phòng, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, đất công cộng có mục đích kinh doanh thuê đất trả tiền một lần):

• Thời gian bán hàng: Bằng thời hạn cho thuê đất trừ đi số năm xây dựng công trình.
• Thời điểm bắt đầu bán hàng/kinh doanh: Ngay sau khi kết thúc thời gian xây dựng công trình theo tiến độ dự án.
• Tỷ lệ bán hàng: Phân bổ đều trong thời gian bán hàng.
• Tỷ lệ lấp đầy:
  • Tại địa bàn các phường: Năm đầu tiên phát sinh doanh thu đạt 70%; các năm tiếp theo tăng 10%/năm cho đến khi đạt tối đa 100% và giữ ổn định đến hết dự án.
  • Tại địa bàn các xã: Năm đầu tiên phát sinh doanh thu đạt 60%; các năm tiếp theo tăng 10%/năm cho đến khi đạt tối đa 100% và giữ ổn định đến hết dự án.

Đối với dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao (thuê đất trả tiền một lần):

• Trường hợp cho thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng:
  • Thời gian bán hàng: Áp dụng theo quy mô diện tích tương tự như dự án khu đô thị hỗn hợp (từ 2 đến 5 năm).
  • Thời điểm bắt đầu bán hàng: Sau khi hoàn thành xây dựng dự án.
  • Tỷ lệ bán hàng: Phân bổ đều trong thời gian bán hàng.
  • Tỷ lệ lấp đầy: Không xác định đối với trường hợp thuê đất trả tiền một lần.
• Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất trực tiếp:
  • Thời gian bán hàng: Bằng thời hạn giao/thuê đất trừ đi số năm xây dựng.
  • Thời điểm bắt đầu bán hàng: Sau năm kết thúc xây dựng.
  • Tỷ lệ bán hàng: Phân bổ đều.
  • Tỷ lệ lấp đầy: Năm đầu tiên đạt 50%; tăng 10%/năm cho đến khi đạt tối đa 100%.

3. TỶ LỆ CHI PHÍ KINH DOANH, LÃI VAY VÀ LỢI NHUẬN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ

• Tỷ lệ % xác định chi phí kinh doanh: Được ấn định bằng 2% trên doanh thu. Chi phí này bao gồm các khoản chi cho tiếp thị, quảng cáo, phát triển thương hiệu, bán hàng, chiết khấu hỗ trợ bán hàng và chi phí quản lý vận hành.
• Chi phí lãi vay và lợi nhuận của nhà đầu tư: Được tính bằng tỷ lệ 15% nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng (theo quy định tại Nghị định số 71/2024/NĐ-CP và Nghị định số 226/2025/NĐ-CP) cộng với giá trị quyền sử dụng đất của khu đất cần định giá. Tỷ lệ này đã tính đến yếu tố vốn chủ sở hữu và rủi ro trong kinh doanh của nhà đầu tư.

4. THỜI GIAN VÀ TIẾN ĐỘ XÂY DỰNG DỰ ÁN

Đối với dự án phân lô bán nền (không xây nhà), dự án có xây dựng nhà ở và dự án khu/cụm công nghiệp:

• Thời gian xây dựng:
  • Quy mô dưới 20ha: 02 năm.
  • Quy mô từ 20ha đến dưới 40ha: 03 năm.
  • Quy mô từ 40ha đến dưới 50ha: 04 năm.
  • Quy mô từ 50ha trở lên: 05 năm.
• Tiến độ xây dựng: Phân bổ đều trong thời gian xây dựng.
• Thời điểm bắt đầu xây dựng: Tính từ năm thứ nhất kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.

Đối với dự án chung cư và dự án thương mại, dịch vụ, du lịch, văn phòng:

• Thời gian xây dựng (tính theo diện tích sàn xây dựng):
  • Dưới 20.000 m² sàn: 02 năm.
  • Từ 20.000 m² đến dưới 50.000 m² sàn: 03 năm.
  • Từ 50.000 m² đến dưới 100.000 m² sàn: 04 năm.
  • Từ 100.000 m² sàn trở lên: 05 năm.
• Tiến độ xây dựng: Phân bổ đều trong thời gian xây dựng.
• Thời điểm bắt đầu xây dựng: Tính từ năm thứ nhất kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

5. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ MỨC ĐIỀU CHỈNH TỐI ĐA

Khi thực hiện định giá đất bằng phương pháp so sánh, tổ chức tư vấn phải thực hiện điều chỉnh mức chênh lệch giữa tài sản so sánh và tài sản cần định giá theo các hệ số khống chế tối đa sau:

Đối với đất phi nông nghiệp (Điều 11):

• Vị trí, địa điểm: Khoảng cách đến trung tâm hành chính, thương mại, chợ, trường học, bệnh viện, khu vui chơi... Mức điều chỉnh tối đa: 20%.
• Điều kiện giao thông:
  • Độ rộng đường tiếp giáp (gồm cả vỉa hè): Mức điều chỉnh tối đa 20%.
  • Kết cấu mặt đường (nhựa, bê tông, đá, đất): Mức điều chỉnh tối đa 20%.
  • Số mặt đường tiếp giáp (từ 2 mặt tiền trở lên): Mức điều chỉnh tối đa 20%.
• Hạ tầng kỹ thuật (Cấp thoát nước, cấp điện):
  • Điều kiện cấp nước (Tốt, trung bình, kém): Mức điều chỉnh tối đa 10%.
  • Điều kiện thoát nước (Tốt, trung bình, kém): Mức điều chỉnh tối đa 10%.
  • Điều kiện cấp điện (Ổn định, trung bình, không ổn định): Mức điều chỉnh tối đa 10%.
• Diện tích, kích thước, hình thể thửa đất: Mức điều chỉnh tối đa: 20%.
• Quy hoạch xây dựng: Mức điều chỉnh tối đa: 20%.
• Hiện trạng môi trường, an ninh: Mức điều chỉnh tối đa: 20%.
• Thời hạn sử dụng đất:
  • Đất dự án hoặc đất có thời hạn: Mức điều chỉnh tối đa 20%.
  • Đất ở, căn hộ bán (sử dụng lâu dài): Không điều chỉnh.
• Các yếu tố khác (văn hóa, phong tục, chi phí thương hiệu, khuyến mãi...): Mức điều chỉnh tối đa: 15% (phải thuyết minh cụ thể để Hội đồng thẩm định xem xét).

Đối với đất nông nghiệp (Điều 12):

• Năng suất cây trồng, vật nuôi: Mức điều chỉnh tối đa: 20%.
• Vị trí, đặc điểm thửa đất: Mức điều chỉnh tối đa: 20%.
• Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: Mức điều chỉnh tối đa: 20%.
• Thời hạn sử dụng đất: Mức điều chỉnh tối đa: 15% (không áp dụng đối với đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân trong hạn mức).
• Các yếu tố khác: Mức điều chỉnh tối đa: 15%.

Cách thức điều chỉnh (Điều 13): Tổ chức định giá đất phải lập luận, chứng minh chi tiết mức độ điều chỉnh cho từng trường hợp cụ thể trong Báo cáo thuyết minh phương án giá đất để trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định.

6. ĐIỀU KHOẢN CHUYỂN TIẾP VÀ HIỆU LỰC THI HÀNH

Quy định chuyển tiếp:

• Các phương án giá đất đã được Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thông qua và gửi văn bản thẩm định đến cơ quan quản lý đất đai trước ngày 28/11/2025 thì tiếp tục thực hiện theo quy định cũ, không áp dụng Quyết định này.
• Trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật được dẫn chiếu trong Quyết định này bị sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế thì áp dụng theo các văn bản mới đó.

Hiệu lực thi hành và bãi bỏ văn bản:

• Quyết định 40/2025/QĐ-UBND chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 28 tháng 11 năm 2025.
• Bãi bỏ toàn bộ các quyết định sau kể từ ngày Quyết định này có hiệu lực:
  • Quyết định số 29/2024/QĐ-UBND ngày 22/11/2024 của UBND thành phố Cần Thơ về công tác định giá đất cụ thể.
  • Quyết định số 06/2025/QĐ-UBND ngày 06/01/2025 của UBND tỉnh Hậu Giang (cũ) về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
  • Quyết định số 36/2025/QĐ-UBND ngày 06/05/2025 của UBND tỉnh Sóc Trăng (cũ) về các yếu tố hình thành doanh thu, chi phí phát triển và yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Trách nhiệm tổ chức thực hiện:

• Sở Nông nghiệp và Môi trường chịu trách nhiệm chủ trì, tổ chức triển khai và hướng dẫn thực hiện Quyết định này trên toàn địa bàn thành phố.
• Trong quá trình thực hiện, nếu phát sinh khó khăn, vướng mắc, các cơ quan, tổ chức có trách nhiệm phản ánh kịp thời về Sở Nông nghiệp và Môi trường để tổng hợp, báo cáo UBND thành phố xem xét sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.
• Chánh Văn phòng UBND thành phố, Giám đốc các Sở, ngành, Chủ tịch UBND các quận, huyện, xã, phường và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành nghiêm túc Quyết định này.