Quyết định số 60/2024/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Bến Tre là văn bản pháp lý quan trọng quy định chi tiết về các yếu tố ước tính doanh thu, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất theo phương pháp thặng dư, cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố trong việc xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Bến Tre. Quyết định này chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 11 tháng 01 năm 2025.

- Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng (Điều 1 & Điều 2)

• Phạm vi điều chỉnh: Quyết định này quy định chi tiết các yếu tố ước tính doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất cần định giá theo phương pháp thặng dư; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong việc xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Bến Tre.
• Đối tượng áp dụng:
  • Cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai và cơ quan có chức năng thẩm định giá đất.
  • Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất và cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.
  • Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan trực tiếp đến công tác định giá đất tại địa phương.

- Các yếu tố ước tính doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện dự án (Điều 3)

• Tỷ lệ lấp đầy: Trong thời gian xây dựng, tỷ lệ lấp đầy được tính là 0%. Tỷ lệ lấp đầy bắt đầu được tính từ năm đầu tiên sau khi kết thúc thời gian xây dựng và được phân bổ đến hết dòng đời dự án. Tổ chức định giá đất căn cứ quy mô, mục đích, loại hình dự án để đề xuất cụ thể cho Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định theo các khung tỷ lệ sau:
  • Trường hợp cho thuê đất, thuê mặt bằng thương mại dịch vụ, văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà trẻ và dịch vụ khác (gồm cả tầng hầm, bãi xe): Thành phố Bến Tre áp dụng tỷ lệ từ 60% đến 100%; các huyện còn lại áp dụng từ 40% đến 100%.
  • Trường hợp cho thuê đất sử dụng vào mục đích khách sạn: Căn cứ vào công suất sử dụng phòng khách sạn bình quân trong điều kiện bình thường của 2 năm liên tục gần nhất tính đến thời điểm định giá.
  • Khu công nghiệp, cụm công nghiệp: Áp dụng tỷ lệ lấp đầy cố định là 100%.
• Tỷ lệ bán hàng, thời gian bán hàng và thời điểm bắt đầu bán hàng:
  • Tỷ lệ bán hàng: Thực hiện theo quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định này.
  • Thời gian và thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: Xác định căn cứ vào tiến độ cụ thể trong chủ trương đầu tư, hồ sơ mời thầu thực hiện dự án hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư. Trường hợp các văn bản trên chưa xác định cụ thể, tổ chức tư vấn căn cứ vào các thông số tại Phụ lục kèm theo để đề xuất trong Báo cáo thuyết minh phương án giá đất.
  • Quy tắc tính số năm bán hàng: Được tính tròn năm theo quy định tại khoản 5 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP. Khoảng thời gian không tròn năm từ 06 tháng trở lên được tính tròn thành 01 năm; dưới 06 tháng thì không tính thời gian bán hàng đối với khoảng thời gian này.

- Các yếu tố ảnh hưởng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện dự án (Điều 4)

• Tỷ lệ phần trăm (%) để xác định chi phí kinh doanh:
  • Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng: Được tính bằng 3% trên tổng doanh thu.
  • Chi phí quản lý, vận hành (gồm chi phí điện, nước, bảo vệ, vệ sinh, nhân công quản lý): Được tính bằng 2% trên tổng doanh thu.
  • Đối với các dự án đặc thù: Như khách sạn, y tế, giáo dục, thể thao, khu công nghiệp, cụm công nghiệp hoặc dự án có tính chất đặc thù khác, tổ chức định giá đất đề xuất các yếu tố chi phí này theo quy định của pháp luật về xây dựng để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trình Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định.
• Chi phí lãi vay và lợi nhuận của nhà đầu tư: Tỷ lệ phần trăm (%) để xác định chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến vốn chủ sở hữu và rủi ro trong kinh doanh) được quy định thống nhất là 14,5%.
• Thời gian xây dựng và tiến độ xây dựng:
  • Được xác định căn cứ vào tiến độ trong chủ trương đầu tư, hồ sơ mời thầu hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư.
  • Trường hợp chưa được xác định cụ thể trong các văn bản pháp lý của dự án, tổ chức tư vấn xác định giá đất căn cứ theo các thông số tại Phụ lục kèm theo Quyết định này để đề xuất cụ thể.
  • Số năm xây dựng và phát sinh chi phí được tính tròn năm theo quy định tại khoản 5 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP (khoảng thời gian không tròn năm từ 06 tháng trở lên tính tròn thành 01 năm; dưới 06 tháng không tính).

- Các yếu tố ảnh hưởng và mức điều chỉnh chênh lệch đối với đất phi nông nghiệp (Điều 5)

• Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất: Khoảng cách theo thứ tự ưu tiên đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, khu vui chơi giải trí, giáo dục và đào tạo, công viên, cơ sở y tế, bến xe, thể dục thể thao, kết nối đường chính. Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa không quá 15%.
• Điều kiện về giao thông:
  • Loại đường (kết cấu mặt đường nhựa, đan, bê tông, trải đá cấp phối, đất...): Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa không quá 10%.
  • Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè): Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa không quá 10%.
  • Số mặt đường tiếp giáp (bao gồm đường, hẻm): Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa không quá 20%.
• Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện:
  • Tính ổn định của khu vực cấp nước, cấp điện: Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa không quá 5%.
  • Tình trạng ngập úng khi lượng mưa lớn hoặc triều cường: Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa không quá 10%.
• Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất:
  • Diện tích, hình thể thửa đất (hoặc diện tích bình quân đối với nhiều thửa đất tương tự): Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa không quá 10%.
  • Mặt tiền, chiều sâu của thửa đất, khu đất (kích thước bình quân): Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa không quá 10%.
  • Trường hợp ước tính giá chuyển nhượng/cho thuê căn hộ chung cư, sàn thương mại, văn phòng: Khảo sát, thu thập và đánh giá theo tiêu chí diện tích bình quân với mức điều chỉnh chênh lệch tối đa không quá 20%.
• Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng:
  • Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới, giới hạn chiều cao, số tầng hầm: Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa không quá 10%.
  • Đối với loại hình kinh doanh khách sạn: Đánh giá thêm tiêu chí số phòng, tiêu chuẩn dịch vụ (xếp hạng sao) với mức điều chỉnh chênh lệch tối đa không quá 10%.
• Hiện trạng môi trường, an ninh:
  • Mức độ bụi, tiếng ồn, ô nhiễm không khí, nguồn nước, khu xử lý rác thải: Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa không quá 10%.
  • Mật độ dân cư, tình trạng an ninh khu vực: Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa không quá 10%.
• Thời hạn sử dụng đất:
  • Thời hạn sử dụng đất còn lại thực hiện dự án: Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa không quá 10%.
  • Đối với đất ở, căn hộ bán (thời hạn sử dụng lâu dài): Không thực hiện điều chỉnh.
• Các yếu tố khác: Danh lam thắng cảnh; đền, chùa, miếu, công trình tín ngưỡng; làng nghề truyền thống; nghĩa trang, nghĩa địa và yếu tố phong thủy khác. Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa không quá 10%.
• Cách thức điều chỉnh và giới hạn chênh lệch: Tổ chức tư vấn lấy thửa đất, khu đất định giá làm chuẩn để đề xuất mức điều chỉnh chênh lệch (tăng hoặc giảm) trong báo cáo thuyết minh phương án giá đất. Giá đất cụ thể sau khi xác định phải bảo đảm mức chênh lệch với từng giá ước tính không quá 15% theo quy định tại khoản 8 Điều 4 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP.

- Các yếu tố ảnh hưởng và mức điều chỉnh chênh lệch đối với đất nông nghiệp (Điều 6)

• Năng suất cây trồng, vật nuôi: Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa không quá 10%.
• Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: Khoảng cách gần nhất từ thửa đất đến nơi sản xuất và tiêu thụ sản phẩm. Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa không quá 15%.
• Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: Độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường và điều kiện về địa hình. Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa không quá 10%.
• Thời hạn sử dụng đất: Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa không quá 10%. Quy định này không áp dụng đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất hoặc đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất.
• Các yếu tố khác phù hợp thực tế địa phương: Căn cứ tình hình thực tế, tổ chức tư vấn đề xuất cụ thể trong báo cáo thuyết minh phương án giá đất với mức điều chỉnh chênh lệch tối đa không quá 10%.
• Nguyên tắc điều chỉnh: Lấy thửa đất, khu đất định giá làm chuẩn để đề xuất mức điều chỉnh tăng hoặc giảm. Giá đất nông nghiệp sau khi xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng giá ước tính không quá 15% theo quy định của Chính phủ.

- Tổ chức thực hiện và điều khoản thi hành (Điều 7 & Điều 8)

• Trách nhiệm của cơ quan Tài nguyên và Môi trường:
  • Văn phòng đăng ký đất đai: Cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng, thuê đất, thuê tài sản, thuê sàn thương mại đã thực hiện thủ tục thu thuế, phí, lệ phí khi có đề nghị từ tổ chức định giá.
  • Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện: Căn cứ các chỉ tiêu tại Quyết định này để tổ chức xây dựng phương án giá đất. Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các đơn vị liên quan kiểm tra, theo dõi việc thực hiện.
• Trách nhiệm của các sở, ngành tỉnh: Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh tổ chức thực hiện thẩm định theo quy định. Cơ quan thuế có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu giao dịch đất đai đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi có yêu cầu phục vụ công tác định giá.
• Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp huyện và cấp xã: Hội đồng thẩm định giá đất cấp huyện tổ chức thực hiện thẩm định theo thẩm quyền. UBND cấp huyện và cấp xã nơi có đất phối hợp cung cấp, thu thập thông tin, tài liệu liên quan phục vụ công tác định giá đất.
• Trách nhiệm của chủ đầu tư các dự án: Cung cấp đầy đủ, kịp thời hồ sơ liên quan cho cơ quan quản lý đất đai và chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu xảy ra chậm trễ do không cung cấp đủ hồ sơ hoặc thiếu phối hợp.
• Trách nhiệm của tổ chức định giá đất: Chịu trách nhiệm hoàn toàn trước pháp luật về tính chính xác, đầy đủ, trung thực và khách quan của kết quả tư vấn định giá đất.
• Hiệu lực thi hành: Quyết định có hiệu lực thi hành kể từ ngày 11 tháng 01 năm 2025. Trong quá trình thực hiện, nếu phát sinh vướng mắc, các tổ chức, cá nhân có trách nhiệm phản ánh kịp thời về Sở Tài nguyên và Môi trường để tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét sửa đổi, bổ sung.