1. Vị trí, quy mô, giới hạn phạm vi và tính chất khu vực quy hoạch:

- Vị trí khu vực quy hoạch: thuộc phường Bình Trưng Đông, Quận 2.

- Quy mô diện tích: 57.700,0 m² (theo Bản vẽ hiện trạng vị trí theo Hợp đồng số 26/12/HAA/2014 do Công ty TNHH đo đạc xây dựng Hoàng Anh Anh lập ngày 10 tháng 12 năm 2014).

- Giới hạn khu vực quy hoạch như sau:

+ Phía Đông Nam: giáp rạch Bà Quẹo.

+ Phía Đông Bắc: giáp đất trống.

+ Phía Tây Nam: giáp rạch Bà Quẹo.

+ Phía Tây Bắc: giáp dự án khu dân cư của Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Văn Lang.

- Tính chất của khu vực quy hoạch: khu nhà ở thấp tầng.

2. Cơ quan tổ chức lập đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (chủ đầu tư dự án):

Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Bình Trưng.

3. Đơn vị tư vấn lập đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500:

Công ty Cổ phần Bất động sản - Kiến trúc - Xây dựng Thái Bình Dương.

4. Danh mục hồ sơ, bản vẽ đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500:

- Thuyết minh tổng hợp.

- Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất, tỷ lệ 1/2.000.

- Bản đồ hiện trạng kiến trúc cảnh quan và đánh giá đất xây dựng, tỷ lệ 1/500.

- Các bản đồ hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và bảo vệ môi trường, tỷ lệ 1/500, bao gồm:

+ Bản đồ hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

+ Bản đồ hiện trạng môi trường.

- Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất, tỷ lệ 1/500.

- Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan, tỷ lệ 1/500.

- Bản đồ quy hoạch giao thông, chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng, tỷ lệ 1/500.

- Các bản đồ quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác và môi trường, tỷ lệ 1/500, bao gồm:

+ Bản đồ quy hoạch cao độ nền và thoát nước mặt đô thị.

+ Bản đồ quy hoạch cấp điện và chiếu sáng đô thị.

+ Bản đồ quy hoạch cấp nước đô thị.

+ Bản đồ quy hoạch thoát nước thải và xử lý chất thải rắn đô thị.

+ Bản đồ quy hoạch hệ thống thông tin liên lạc.

- Bản đồ tổng hợp đường dây, đường ống kỹ thuật, tỷ lệ 1/500.

- Bản đồ đánh giá môi trường chiến lược, tỷ lệ 1/500.

5. Quy mô dân số, các chỉ tiêu sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị trong khu vực quy hoạch:

5.1. Quy mô dân số: 636 người.

5.2. Cơ cấu sử dụng đất:

5.3. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất:

Khu nhà ở xây dựng mới dạng thấp tầng gồm:

- Khu nhà liên kế có sân vườn được bố trí ở phía Bắc đường N1.

- Khu nhà biệt thự được bố trí phía Nam đường N1 và dọc rạch Bà Quẹo.

- Khu công trình công cộng (trường mầm non) được bố trí ở phía Đông khu đất.

- Khu công viên cây xanh bố trí dọc rạch Bà Quẹo.

5.4. Các chỉ tiêu dự kiến về sử dụng đất quy hoạch đô thị:

6. Chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị cho các hạng mục công trình trong khu quy hoạch:

- Tổng diện tích đất toàn khu: 57.700,0 m².

- Tổng diện tích đất nhóm nhà ở: 40.266,98 m².

- Tổng dân số dự kiến: 636 người.

- Chỉ tiêu sử dụng đất toàn khu: 90,72 m²/người.

- Chỉ tiêu sử dụng đất nhóm nhà ở: 63,31 m²/người.

- Tầng cao tối đa (bao gồm các tầng theo QCVN 03:2012/BXD, không kể tầng hầm): 03 tầng.

- Chiều cao tối đa: 15 mét (tính từ cốt đường hoàn thiện đến đỉnh mái công trình).

- Mật độ xây dựng toàn khu: 26,97%.

- Hệ số sử dụng đất toàn khu: 0,79 lần.

6.1. Các hạng mục công trình kiến trúc, như sau:

a) Nhà ở thấp tầng (nhà liên kế có sân vườn và nhà biệt thự):

- Diện tích đất ở: 25.126,9 m², trong đó:

+ Đất nhà liên kế có sân vườn: 11.019,6 m²

+ Đất nhà biệt thự: 14.107,3 m².

- Mật độ xây dựng tối đa trên từng lô đất:

+ Nhà liên kế có sân vườn: 75%.

+ Nhà biệt thự: 50%.

- Tổng diện tích xây dựng: 14.373,41 m², trong đó:

+ Nhà liên kế có sân vườn: 7.319,76 m²;

+ Nhà biệt thự: 7.053,65 m².

- Quy mô dân số: 636 người, trong đó:

+ Nhà liên kế có sân vườn: 344 người;

+ Nhà biệt thự: 292 người.

- Tầng cao xây dựng: 03 tầng (bao gồm các tầng theo QCVN 03:2012/BXD);

- Chiều cao xây dựng tối đa công trình: 15 mét (tính từ cốt đường hoàn thiện đến đỉnh mái công trình).

- Khoảng lùi xây dựng công trình:

+ So với ranh lộ giới các trục đường: tối thiểu 3,0m.

+ So với ranh đất phía sau từng lô nhà: tối thiểu 2,0m.

+ So với ranh đất 02 bên hông nhà (đối với nhà biệt thự đơn lập) và so với ranh đất 01 bên hông nhà (đối với nhà biệt thự song lập): tối thiểu 2,0m.

- Nhóm nhà thấp tầng được bố cục thành 08 cụm nhà có ký hiệu từ A đến H với các chỉ tiêu sử dụng đất theo bảng thống kê sau:

b) Trường mầm non:

- Diện tích lô đất: 2.818,5 m².

- Mật độ xây dựng tối đa: 35%.

- Tầng cao xây dựng: 02 tầng (bao gồm các tầng theo QCVN 03:2012/BXD).

- Chiều cao xây dựng tối đa: 10 mét (tính từ cốt vỉa hè hoàn thiện đến đỉnh mái công trình).

- Hệ số sử dụng đất tối đa: 0,7 lần.

6.2. Cây xanh:

Tổng diện tích 4.090,2 m², bao gồm: cây xanh nhóm nhà ở là 744,5 m² và cây xanh ngoài nhóm nhà ở là 3.345,7 m².

7. Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật:

7.1. Quy hoạch giao thông:

- Các công trình giao thông và công trình phụ trợ giao thông trong khu vực quy hoạch phải được thiết kế đồng bộ bảo đảm thuận lợi cho người và phương tiện tham gia giao thông; có hình thức kiến trúc, màu sắc bảo đảm yêu cầu mỹ quan, dễ nhận biết và thể hiện được đặc thù của đô thị đó, phù hợp với các công trình khác có liên quan trong khu vực quy hoạch.

- Hệ thống được quy hoạch mới dựa trên hệ thống giao thông khu vực đã xây dựng, có tính chất kết nối dự án với các khu vực lân cận. Độ dốc dọc đường ≤ 2,0%, dốc ngang 2%, bảo đảm thoát nước nhanh chóng. Tại các giao lộ, bán kính bó vỉa được thiết kế phù hợp tiêu chuẩn xây dựng.

- Bán kính cong bó vỉa: R_min = 12m.

- Vạt góc: tối thiểu 5m x 5m.

- Mạng lưới giao thông:

- Việc thể hiện tọa độ mốc thiết kế để tạo điều kiện thuận lợi cho việc công bố quy hoạch và cắm mốc giới xây dựng ngoài thực địa nhằm phục vụ quản lý quy hoạch xây dựng theo quy định, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Ủy ban nhân dân Quận 2, Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Bình Trưng và đơn vị tư vấn chịu trách nhiệm về tính chính xác các số liệu trong đồ án này.

7.2. Quy hoạch cao độ nền và thoát nước mặt:

7.2.1. Quy hoạch cao độ nền:

- Chọn cao độ xây dựng H ≥ 2,50m (hệ VN2000), tính đến phần thấp nhất ở mép đường.

- Chọn giải pháp tôn cao nâng nền đến cao độ xây dựng lựa chọn.

- Hướng đổ dốc: từ giữa tiểu khu ra xung quanh và về phía sông rạch.

- Cao độ thiết kế đường được xác định đảm bảo điều kiện kỹ thuật tổ chức giao thông và thoát nước mặt cho khu đất.

7.2.2. Giải pháp quy hoạch thoát nước mặt:

- Giải pháp thoát nước: sử dụng mạng lưới thoát riêng cho nước thải và nước mặt.

- Về tổ chức thoát nước: xây mới các tuyến cống thoát nước mặt dọc các trục đường giao thông nội bộ rồi dẫn thoát ra kênh rạch trong khu vực, đảm bảo thoát nước triệt để cho khu vực.

- Nguồn thoát: thoát về phía kênh, rạch.

- Cống thoát nước mặt xây mới sử dụng cống ngầm, nối cống theo nguyên tắc ngang đỉnh, độ dốc cống đảm bảo khả năng tự làm sạch i ≥ 1/D, độ sâu chôn cống tối thiểu Hc=0,70m.

7.2.3. Lưu ý:

- Về kỹ thuật tổ chức vuốt dốc chuyển đổi cao độ đảm bảo hiệu quả kết nối nền giữa dự án với khu vực tiếp giáp, đề nghị nghiên cứu đề xuất chi tiết trong giai đoạn thiết kế cơ sở trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt theo quy định.

- Việc san lấp, nắn chỉnh kênh rạch trong phạm vi dự án và hành lang cách ly rạch cần tuân thủ thực hiện theo Quyết định số 150/2004/QĐ-UB ngày 09 tháng 6 năm 2004 và Công văn số 6814/UBND-ĐTMT ngày 11 tháng 10 năm 2007 (diện tích hồ điều tiết bằng 1,2 lần diện tích rạch bị san lấp) của Ủy ban nhân dân Thành phố.

7.3. Quy hoạch cấp điện và chiếu sáng đô thị:

- Nguồn điện: được cấp từ trạm 110/15-22KV Cát Lái.

- Chỉ tiêu cấp điện: 3 - 5 KW/căn hộ.

- Xây dựng mới các trạm biến áp 15-22/0,4KV, kiểu trạm phòng, công suất đơn vị ≥ 320KVA.

- Mạng lưới cấp điện:

+ Xây dựng mới mạng trung hạ thế, sử dụng cáp đồng bọc cách điện, định hướng xây dựng ngầm.

+ Hệ thống chiếu sáng các trục đường, dùng đèn cao áp sodium, có chóa và cần đèn đặt trên trụ thép tráng kẽm.

7.4. Quy hoạch cấp nước:

- Nguồn cấp nước: sử dụng nguồn cấp nước máy Thành phố dựa vào tuyến ống cấp nước Ø300 trên đường Vành đai phía Đông từ nhà máy nước Thủ Đức.

- Tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt: 180 lít/người/ngày.

- Tổng nhu cầu dùng nước: 193 - 232 m³/ngày.

- Hệ thống cấp nước chữa cháy: Dựa vào hệ thống cấp nước chính của khu quy hoạch mạng dịch vụ bố trí mới các trụ lấy nước chữa cháy tại ngã 3, ngã 4 đường với khoảng cách giữa các trụ chữa cháy là 150m.

- Mạng lưới cấp nước: xây dựng mạng lưới cấp nước có đường kính Ø100 - Ø150 trên các trục đường chính quy hoạch tạo thành mạch vòng, mạch nhánh cung cấp nước đến từng khu vực sử dụng.

7.5. Quy hoạch thoát nước thải và xử lý chất thải rắn:

7.5.1. Thoát nước thải:

- Giải pháp thoát nước thải:

+ Giai đoạn đầu: xây dựng hệ thống thoát nước thải riêng. Nước thải được thu gom và đưa về trạm xử lý công suất Q=170 m³/ngày, sau xử lý đạt tiêu chuẩn QCVN 14:2008/BTNMT.

+ Giai đoạn dài hạn: nước thải được đưa về nhà máy xử lý nước thải khu vực, sau xử lý đạt TCVN 7222-2002.

- Tiêu chuẩn thoát nước sinh hoạt: 180 lít/người/ngày.

- Tổng lượng nước thải: 137 - 164 m³/ngày.

- Mạng lưới thoát nước: hệ thống thoát nước thải trong khu vực có đường kính Ø300 đi trên các trục đường chính khu quy hoạch hướng về trạm xử lý cục bộ đặt trong khu quy hoạch. Độ sâu đặt cống tối thiểu là 0,7m tính từ mặt đất đến đỉnh cống.

7.5.2. Xử lý chất thải rắn:

- Tiêu chuẩn chất thải rắn sinh hoạt: 1,3 kg/người/ngày.

- Tổng lượng chất thải rắn sinh hoạt: 0,827 tấn/ngày.

- Phương án thu gom và xử lý chất thải rắn: chất thải rắn thải được thu gom và đưa đến trạm ép kín, sau đó vận chuyển về khu liên hợp xử lý chất thải rắn Thành phố.

7.6. Quy hoạch thông tin liên lạc:

- Chỉ tiêu điện thoại cố định: 1 thuê bao/căn hộ.

- Định hướng đấu nối từ Đài điện thoại hiện hữu (Trạm Bình Trưng) xây dựng tuyến cáp chính đi dọc các trục đường giao thông đến các tủ cáp chính của khu quy hoạch.

- Mạng lưới thông tin liên lạc được ngầm hóa đảm bảo mỹ quan khu quy hoạch và đáp ứng nhu cầu thông tin thông suốt trong khu quy hoạch.

- Hệ thống các tủ cáp xây dựng mới được lắp đặt tại các vị trí thuận tiện, đảm bảo mỹ quan và dễ dàng trong công tác vận hành, sửa chữa.

7.7. Đánh giá môi trường chiến lược:

Các giải pháp giảm thiểu, khắc phục tác động đối với dân cư, cảnh quan thiên nhiên; không khí, tiếng ồn khi triển khai thực hiện quy hoạch đô thị:

- Chất thải rắn được phân loại tại nguồn, sau đó được thu gom và vận chuyển đến khu xử lý của Thành phố.

- Nước thải được xử lý tại trạm xử lý nước thải cục bộ đạt QCVN 14:2008/BTNMT trước khi thoát ra môi trường.

- Bố trí diện tích cây xanh đạt QCVN 01:2008/BXD nhằm điều hòa vi khí hậu.

- Quy hoạch khoảng cách ly rạch Bà Quẹo là 10m.

- Bố trí hồ điều tiết 0,13 ha phía Đông Nam khu quy hoạch.

- Lồng ghép trong quy hoạch các giải pháp nhằm thích nghi và giảm nhẹ tác động của biến đổi khí hậu.

7.8. Tổng hợp đường dây đường ống:

Việc bố trí, sắp xếp đường dây, đường ống kỹ thuật có thể thay đổi trong các bước triển khai thiết kế tiếp theo (thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công của dự án) đảm bảo yêu cầu kỹ thuật theo quy định.

8. Các nội dung lưu ý khác:

- Sau khi đồ án này được phê duyệt, chủ đầu tư cần lập dự thảo Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 để trình Sở Quy hoạch - Kiến trúc xem xét thẩm định và phê duyệt bổ sung.

- Về nhà ở xã hội: thực hiện theo quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 6 của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

- Công tác cắm mốc quy hoạch được duyệt cần thực hiện theo Thông tư số 15/2010/TT-BXD ngày 27 tháng 8 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định về cắm mốc giới và quản lý mốc giới theo quy hoạch đô thị và Quyết định số 19/2014/QĐ-UBND ngày 12 tháng 5 năm 2014 của Ủy ban nhân dân Thành phố.

- Nội dung chi tiết cụ thể của hệ thống hạ tầng kỹ thuật đến từng công trình trong phạm vi ranh dự án, Chủ đầu tư sẽ chịu trách nhiệm lập thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công của dự án và trình các cấp có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt theo quy định, đảm bảo kết nối mạng lưới hạ tầng kỹ thuật trong khu vực.

- Trong quá trình tổ chức triển khai các dự án đầu tư xây dựng tại các khu vực có sông, kênh, rạch trong khu vực quy hoạch; Ủy ban nhân dân Quận 2, Sở Giao thông vận tải, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Xây dựng và các đơn vị có liên quan cần quản lý chặt chẽ việc tuân thủ về chỉ giới hành lang sông, kênh, rạch đã được quy định tại Quyết định số 150/2004/QĐ-UBND ngày 09 tháng 6 năm 2004 của Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành Quy định quản lý, sử dụng hành lang sông, kênh, rạch trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.