Quyết định 38/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương quy định chi tiết về diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở trên địa bàn tỉnh. Đây là văn bản pháp lý quan trọng nhằm thiết lập trật tự quản lý đất đai, quy hoạch đô thị và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất khi thực hiện các quyền giao dịch liên quan.

Phạm vi điều chỉnh và Đối tượng áp dụng

Quyết định này quy định về diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa để thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Các thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa bắt buộc phải có diện tích không nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định.

Quyết định không áp dụng đối với các trường hợp đặc thù sau:

• Các giao dịch về quyền sử dụng đất có tách thửa đúng quy định pháp luật về đất đai, xây dựng đã được công chứng, chứng thực hoặc đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành.
• Các thửa đất được tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất.
• Bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định tại Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 của Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
• Đất hiến tặng cho Nhà nước, đất cho tặng hộ gia đình hoặc cá nhân để xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Đối tượng áp dụng của văn bản bao gồm các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có yêu cầu tách thửa và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục về tách thửa theo quy định của pháp luật.

Diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa

Diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa được phân chia cụ thể theo từng đơn vị hành chính cấp xã thuộc tỉnh Bình Dương như sau:

• Tại các phường: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 60m2.
• Tại các thị trấn: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 80m2.
• Tại các xã: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 100m2.

Bên cạnh điều kiện về diện tích, các thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đồng thời đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật và pháp lý sau:

• Phải tiếp giáp đường giao thông và có kích thước bề rộng cũng như chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 4m.
• Thửa đất không thuộc khu vực phải thu hồi đất đã được công bố hoặc đã có Quyết định thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Các quy định cụ thể về việc tách thửa đất

Nhằm giải quyết các nhu cầu thực tế của người dân và đảm bảo tính thống nhất trong quản lý, Quyết định đưa ra các quy định chi tiết sau:

• Trừ diện tích hành lang an toàn: Diện tích đất được phép tách thửa theo các mức quy định không tính phần diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ công trình công cộng.
• Tách thửa đồng thời hợp thửa: Trường hợp người sử dụng đất đề nghị tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, nhưng đồng thời đề nghị hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu thì được phép thực hiện. Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
• Đất thuộc dự án đã quy hoạch: Đối với đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, phân lô theo quy hoạch chi tiết được duyệt thì thửa đất được xác định theo dự án và quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Trường hợp có nhu cầu tách thửa thì thửa đất mới hình thành phải thỏa mãn các điều kiện quy định tại quy chế quản lý xây dựng khu dân cư và được Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét giải quyết cụ thể.
• Xử lý đất hình thành trước ngày 01/7/2007: Thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày 01/7/2007 thì được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Chế tài đối với trường hợp tự ý tách thửa trái quy định: Kể từ ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành, nếu người sử dụng đất tự tách thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định thì thửa đất đó sẽ không được cấp Giấy chứng nhận. Đồng thời, cơ quan chức năng không giải quyết thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với thửa đất này.

Cơ chế giải quyết đối với các trường hợp cá biệt

Nhằm giải quyết linh hoạt các nhu cầu thực tế đặc biệt của người dân, Quyết định quy định cơ chế xử lý riêng biệt đối với các trường hợp cá biệt:

• Thẩm quyền giải quyết: Giao Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, thị xã, thành phố) xem xét, giải quyết cụ thể từng trường hợp thông qua Hội đồng tư vấn.
• Giới hạn tối thiểu tuyệt đối: Đối với các trường hợp cá biệt này, diện tích thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa vẫn phải đảm bảo diện tích tối thiểu tuyệt đối là 36m2, đồng thời kích thước bề rộng và chiều sâu tối thiểu không được nhỏ hơn 3m.
• Tổ chức thực hiện: Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành phần Hội đồng tư vấn, quy định rõ trách nhiệm, nghĩa vụ, quyền hạn, cơ chế hoạt động và chế độ báo cáo theo quy định pháp luật. Chủ tịch Ủy ban nhân dân các xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm trình thông qua Hội đồng tư vấn các trường hợp cá biệt có nhu cầu tách thửa đất ở trên địa bàn.

Hiệu lực thi hành và Trách nhiệm thực hiện

Quyết định 38/2014/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành sau 10 ngày kể từ ngày ký ban hành. Quyết định này chính thức thay thế cho Quyết định số 28/2013/QĐ-UBND ngày 27/9/2013 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương về việc quy định diện tích tối thiểu các loại đất được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh.

Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh; Thủ trưởng các sở, ban, ngành; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các xã, phường, thị trấn cùng các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành nghiêm túc các quy định tại Quyết định này.