Tóm tắt Quyết định số 08/2025/QĐ-UBND tỉnh Bến Tre về việc tách diện tích đất thành dự án độc lập

Quyết định số 08/2025/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân tỉnh Bến Tre ban hành nhằm quy định chi tiết về điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ phần diện tích đất do Nhà nước quản lý để tách thành dự án độc lập trên địa bàn tỉnh. Văn bản này đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý đất đai, giải quyết các vướng mắc đối với phần đất công xen kẽ trong các dự án đầu tư sử dụng đất thông qua hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

- Phạm vi điều chỉnh và Đối tượng áp dụng

• Phạm vi điều chỉnh: Quyết định này quy định chi tiết về điều kiện, tiêu chí, quy mô và tỷ lệ diện tích đất để tách thành dự án độc lập đối với trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, mà trong khu vực thực hiện dự án có phần diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý theo quy định tại Điều 217 Luật Đất đai năm 2024.
• Đối tượng áp dụng: Áp dụng đối với các cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia hoặc có liên quan đến hoạt động đầu tư tại tỉnh Bến Tre; các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan đến việc quản lý và sử dụng quỹ đất thuộc quyền quản lý của Nhà nước.
• Định nghĩa dự án độc lập: Được hiểu là dự án đầu tư mới, hoạt động hoàn toàn độc lập và không phụ thuộc vào các dự án khác.

- Điều kiện và tiêu chí để tách phần diện tích đất thành dự án độc lập

Để phần diện tích đất do Nhà nước quản lý được xem xét tách thành một dự án độc lập, khu đất đó phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện và tiêu chí cơ bản sau:

• Phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và phù hợp với các quy hoạch khác có liên quan (nếu có).
• Phần diện tích đất dự kiến tách phải bao gồm một hoặc nhiều thửa đất liền kề, giáp ranh nhau; không bị chia cắt bởi các thửa đất mà chủ đầu tư dự án đã nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
• Khu đất phải tiếp giáp với đường giao thông hiện trạng hoặc đường giao thông dự kiến theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt với bề rộng mặt đường tối thiểu là 3m. Đồng thời, khu đất phải có chiều rộng tối thiểu là 20m và chiều sâu tối thiểu là 20m tính từ mép lề đường hoặc từ mép ngoài hành lang an toàn đường bộ theo quy hoạch.

- Quy mô và tỷ lệ diện tích đất tối thiểu để tách thành dự án độc lập

Đối với phần diện tích đất đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện và tiêu chí nêu trên, việc xác định tách thành dự án độc lập phải tuân thủ các hạn mức quy mô và tỷ lệ cụ thể sau:

• Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; thương mại, dịch vụ; nhà ở:
  • Trường hợp dự án có quy mô dưới 5.000m²: Tỷ lệ phần diện tích đất do Nhà nước quản lý để tách thành dự án độc lập phải đạt từ 20% trở lên so với tổng diện tích đất đề xuất thực hiện dự án.
  • Trường hợp dự án có quy mô từ 5.000m² trở lên: Phần diện tích đất do Nhà nước quản lý để tách thành dự án độc lập phải đạt tối thiểu từ 1.000m² trở lên.
• Đối với các dự án còn lại (không thuộc nhóm sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, nhà ở):
  • Trường hợp dự án có quy mô dưới 10.000m²: Tỷ lệ phần diện tích đất để tách thành dự án độc lập phải đạt từ 30% trở lên so với tổng diện tích khu đất đề xuất thực hiện dự án.
  • Trường hợp dự án có quy mô từ 10.000m² trở lên: Phần diện tích đất để tách thành dự án độc lập phải đạt tối thiểu từ 3.000m² trở lên.
• Trường hợp mở rộng diện tích đất thực hiện dự án: Việc xác định diện tích đất để tách thành dự án độc lập chỉ được tính toán dựa trên phần diện tích đất đề xuất mở rộng thêm, không tính trên toàn bộ diện tích dự án ban đầu.
• Diện tích loại trừ: Phần diện tích đất xem xét để tách thành dự án độc lập không bao gồm phần diện tích nằm trong hành lang an toàn giao thông, hành lang an toàn thủy lợi đã được công bố hoặc theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
• Xử lý trường hợp không đủ điều kiện: Nếu phần diện tích đất không đáp ứng đủ các điều kiện, tiêu chí, quy mô và tỷ lệ quy định trên thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ.

- Thời điểm xem xét tách phần diện tích đất thành dự án độc lập

• Đối với dự án đề xuất mới: Thời điểm xem xét là khi cơ quan có thẩm quyền thẩm định và chấp thuận chủ trương đầu tư thực hiện dự án.
• Đối với dự án đề xuất điều chỉnh (mở rộng diện tích): Thời điểm xem xét là khi cơ quan có thẩm quyền chấp thuận điều chỉnh chủ trương thực hiện dự án.
• Đối với dự án đã được quyết định chủ trương đầu tư nhưng chưa được giao đất, cho thuê đất trước ngày 30/07/2024 (ngày Nghị định số 102/2024/NĐ-CP có hiệu lực): Thời điểm xem xét là khi nhà đầu tư đề xuất thực hiện các thủ tục đất đai của dự án.

- Trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị và địa phương

• Sở Tài nguyên và Môi trường: Chủ trì phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát, có văn bản gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư cho ý kiến về các dự án đủ điều kiện tách thành dự án độc lập. Tham mưu UBND tỉnh thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với phần diện tích đất sau khi tách. Tổ chức triển khai thực hiện đấu giá, đấu thầu khi được giao nhiệm vụ.
• Sở Kế hoạch và Đầu tư: Trong quá trình thẩm định hồ sơ cấp quyết định chủ trương đầu tư, có trách nhiệm lấy ý kiến của Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp huyện để tổng hợp báo cáo UBND tỉnh. Chủ trì tham mưu xử lý các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư có sử dụng đất công nhưng chưa được giao đất, thuê đất.
• Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố: Tham gia góp ý kiến chuyên môn theo chức năng, nhiệm vụ khi có yêu cầu. Chỉ đạo UBND cấp xã xác nhận nguồn gốc đất, loại đất, chủ sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong quá trình lập hồ sơ dự án.
• Nhà đầu tư thực hiện dự án: Có trách nhiệm phối hợp chặt chẽ với các sở, ban, ngành và địa phương để rà soát nguồn gốc đất và thực hiện nghiêm túc các quy định tại Quyết định này.

- Quy định chuyển tiếp và Hiệu lực thi hành

• Quy định chuyển tiếp: Đối với trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất có phần diện tích đất do Nhà nước quản lý có thể tách thành dự án độc lập, nhưng Nhà nước đã có quyết định thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư trước ngày Quyết định này có hiệu lực thì nhà đầu tư được tiếp tục sử dụng đất cho đến khi hết thời hạn. Trường hợp đã có quyết định thu hồi đất nhưng chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất thì phải thực hiện theo quy định tại Quyết định này (trừ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu theo Điều 124 Luật Đất đai 2024).
• Hiệu lực thi hành: Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15 tháng 02 năm 2025.
• Thay thế văn bản cũ: Quyết định này thay thế hoàn toàn Quyết định số 04/2024/QĐ-UBND ngày 05 tháng 02 năm 2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bến Tre về cùng nội dung.