Quyết định số 04/2024/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Bến Tre ban hành quy định chi tiết về điều kiện, tiêu chí, quy mô và tỷ lệ phần diện tích đất để tách thành dự án độc lập trên địa bàn tỉnh. Đây là văn bản pháp lý quan trọng nhằm giải quyết các vướng mắc liên quan đến phần diện tích đất công, đất xen kẽ trong các dự án đầu tư tư nhân sử dụng phương thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

• Tên văn bản: Quyết định số 04/2024/QĐ-UBND về Quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ phần diện tích đất để tách thành dự án độc lập trên địa bàn tỉnh Bến Tre.
• Cơ quan ban hành: Ủy ban nhân dân tỉnh Bến Tre.
• Người ký ban hành: Chủ tịch Trần Ngọc Tam.
• Ngày có hiệu lực: Ngày 15 tháng 02 năm 2024.

Quyết định quy định rõ ràng về giới hạn áp dụng đối với các dự án đầu tư và các chủ thể liên quan trên địa bàn tỉnh Bến Tre:

• Phạm vi áp dụng: Áp dụng đối với khu đất thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý (theo quy định tại Điều 8 Luật Đất đai), đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và không có tài sản gắn liền với đất, nằm xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, thuê hoặc góp vốn.
• Trường hợp loại trừ: Quyết định này không áp dụng đối với các dự án đầu tư được giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai.
• Đối tượng áp dụng: Các cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia hoặc có liên quan đến hoạt động đầu tư tại tỉnh Bến Tre; các tổ chức, cá nhân liên quan đến việc quản lý, sử dụng quỹ đất của Nhà nước.

Để phần diện tích đất xen kẽ được tách thành một dự án độc lập, khu đất đó phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chí kỹ thuật và quy hoạch sau đây:

• Sự phù hợp quy hoạch: Phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của các huyện, thành phố đã được phê duyệt và phù hợp với các quy hoạch khác (nếu có).
• Tính liền khoảnh: Phần diện tích đất tách thành dự án độc lập phải bao gồm một hoặc nhiều thửa liền nhau và giáp ranh, không bị chia cắt bởi các thửa đất do Chủ đầu tư dự án nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
• Tiếp cận giao thông: Phải tiếp giáp đường giao thông hiện trạng hoặc đường giao thông dự kiến theo quy hoạch được cấp thẩm quyền phê duyệt có bề rộng mặt đường tối thiểu 3m.
• Kích thước hình học tối thiểu: Khu đất phải có chiều rộng tối thiểu 20m và chiều sâu vào tối thiểu 20m tính từ mép lề đường hoặc từ mép ngoài hành lang an toàn đường bộ theo quy hoạch (nếu có).

Khi đã đáp ứng các điều kiện kỹ thuật nêu trên, phần diện tích đất xen kẽ phải đạt các hạn mức quy mô và tỷ lệ cụ thể tùy thuộc vào loại hình dự án:

• Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; thương mại, dịch vụ; nhà ở:
  • Trường hợp dự án có quy mô dưới 5.000m2: Tỷ lệ phần diện tích đất để tách thành dự án độc lập là từ 20% trở lên so với tổng diện tích khu đất đề xuất thực hiện dự án.
  • Trường hợp dự án có quy mô từ 5.000m2 trở lên: Phần diện tích đất để tách thành dự án độc lập tối thiểu từ 1.000m2 trở lên.
• Đối với các dự án còn lại (không thuộc nhóm trên):
  • Trường hợp dự án có quy mô dưới 10.000m2: Tỷ lệ phần diện tích đất để tách thành dự án độc lập là từ 30% trở lên so với tổng diện tích khu đất đề xuất thực hiện dự án.
  • Trường hợp dự án có quy mô từ 10.000m2 trở lên: Phần diện tích đất để tách thành dự án độc lập tối thiểu từ 3.000m2 trở lên.
• Lưu ý về phương pháp tính toán diện tích:
  • Trường hợp mở rộng diện tích đất thực hiện dự án thì việc xác định diện tích đất tách thành dự án độc lập chỉ tính trên phần diện tích đất mở rộng.
  • Phần diện tích đất tính toán không bao gồm phần diện tích trong hành lang an toàn giao thông, hành lang an toàn thủy lợi đã được công bố hoặc theo quy hoạch đã được cấp thẩm quyền phê duyệt.

Trong trường hợp diện tích đất xen kẽ không đáp ứng đủ các điều kiện, tiêu chí, quy mô hoặc tỷ lệ để tách thành dự án độc lập, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xử lý như sau:

• Căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án, địa điểm đầu tư.
• Quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất.
• Phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo đúng quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

Quy định xác định rõ các mốc thời điểm xem xét cụ thể cho từng trường hợp:

• Đối với các dự án đề xuất mới: Thời điểm xem xét là thời điểm xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư thực hiện dự án.
• Đối với các dự án đề xuất điều chỉnh (mở rộng diện tích): Thời điểm xem xét là thời điểm xem xét chấp thuận điều chỉnh chủ trương thực hiện dự án.
• Đối với các dự án đầu tư đã được cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư nhưng chưa được giao đất, cho thuê đất trước ngày Nghị định số 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực: Thời điểm xem xét là thời điểm nhà đầu tư đề xuất thực hiện các thủ tục đất đai của dự án.

Quyết định phân định rõ vai trò, nhiệm vụ của từng đơn vị trong quá trình tổ chức thực hiện:

• Sở Tài nguyên và Môi trường:
  • Chủ trì phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát, có văn bản gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư cho ý kiến về các dự án đủ điều kiện, tiêu chí, quy mô và tỷ lệ diện tích đất để tách thành dự án độc lập.
  • Đề xuất Ủy ban nhân dân tỉnh thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với phần diện tích sau khi tách thành dự án độc lập.
  • Thực hiện nhiệm vụ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất khi được Ủy ban nhân dân tỉnh giao.
  • Chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh tổ chức triển khai, thực hiện quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất không qua đấu giá đối với trường hợp không đủ điều kiện tách dự án độc lập.
• Sở Kế hoạch và Đầu tư:
  • Tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương theo quy định của Luật Đầu tư.
  • Chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh xử lý đối với các dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư có sử dụng phần diện tích đất công nhưng chưa được giao đất, thuê đất.
• Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố:
  • Tham gia góp ý kiến các nội dung liên quan theo chức năng, nhiệm vụ của địa phương khi có văn bản đề nghị của Sở Kế hoạch và Đầu tư.
  • Chỉ đạo Ủy ban nhân dân các xã, phường, thị trấn xác nhận nguồn gốc, loại đất, chủ sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong quá trình lập, xác nhận hồ sơ đối với dự án có sử dụng đất.
• Nhà đầu tư thực hiện dự án:
  • Có trách nhiệm phối hợp với các sở, ban, ngành và địa phương liên quan rà soát nguồn gốc đất và thực hiện nghiêm túc theo quy định tại Quyết định này.

• Quy định chuyển tiếp: Thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
• Hiệu lực thi hành: Quyết định này chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15 tháng 02 năm 2024.