CHÍNH PHỦ --------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------
Số:        /2022/NĐ-CP	Hà Nội, ngày        tháng         năm 2022
DỰ THẢO

 

NGHỊ ĐỊNH

SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ NGHỊ ĐỊNH QUY ĐỊNH CHI TIẾT THI HÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI

Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 19 tháng 6 năm 2015;

Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Luật Đấu thầu ngày 26 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Luật Quy hoạch ngày 24 tháng 11 năm 2017;

Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch ngày 20 tháng 11 năm 2018;

Căn cứ Nghị quyết số 39/2021/QH15 ngày 13 tháng 11 năm 2021 của Quốc hội về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Kế hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm 2021 - 2025;

Theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường,

Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

1. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 và khoản 2 Điều 5 (khoản 4 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) như sau:

“1. Văn phòng đăng ký đất đai:

a) Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật.

Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp được ủy quyền theo quy định của pháp luật; xây dựng, quản lý, cập nhật, đo đạc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu và thực hiện các dịch vụ khác trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật.

b) Văn phòng đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc tại khu vực theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (sau đây gọi là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai). Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

2. Tổ chức phát triển quỹ đất:

a)

Phương án 1:

 Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công được thành lập, hoạt động theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp công lập hoặc doanh nghiệp cung ứng sản phẩm, dịch vụ công ích do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh được thành lập chi nhánh tại địa bàn cấp huyện.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quyết định thành lập hoặc trình cơ quan có thẩm quyền thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trên cơ sở sắp xếp, kiện toàn lại các Tổ chức phát triển quỹ đất hiện có tại địa phương;

Phương án 2:

Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh là đơn vị sự nghiệp công được thành lập, hoạt động theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp công lập hoặc doanh nghiệp cung ứng sản phẩm, dịch vụ công ích do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quyết định thành lập hoặc trình cơ quan có thẩm quyền thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trên cơ sở sắp xếp, kiện toàn lại các Tổ chức phát triển quỹ đất hiện có tại địa phương.

Tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện là đơn vị sự nghiệp công lập được thành lập, hoạt động theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp công lập và trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện;

b) Tổ chức phát triển quỹ đất có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng; đầu tư xây dựng hạ tầng tạo quỹ đất; tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các nhiệm vụ khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện quyết định. Trường hợp Tổ chức phát triển quỹ đất là doanh nghiệp cung ứng sản phẩm, dịch vụ công ích thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để tạo quỹ đất;

c) Kinh phí hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất được cấp từ ngân sách nhà nước, ứng từ Quỹ phát triển đất hoặc Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác được ủy thác; vay từ các tổ chức tín dụng; huy động từ liên doanh, liên kết; nguồn viện trợ, tài trợ và các nguồn khác theo quy định của pháp luật.”

2. Sửa đổi, bổ sung Điều 15 như sau:

“Điều 15. Các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư và thời điểm để tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất

1. Các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai, gồm:

a) Do ảnh hưởng trực tiếp của thiên tai, thảm họa môi trường;

b) Do ảnh hưởng trực tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh;

c) Do ảnh hưởng trực tiếp của chiến tranh;

d) Các trường hợp bất khả kháng khác mà không phải do lỗi của người sử dụng đất do Thủ tướng Chính phủ quyết định trên cơ sở đề xuất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

2. Thời gian bị ảnh hưởng trực tiếp của các trường hợp bất khả kháng quy định tại khoản 1 Điều này không tính vào thời gian gia hạn 24 tháng và không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian này.  

3. Thời điểm để tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm được quy định như sau:

a) Trường hợp dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì cho phép chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng tính từ tháng thứ 13 kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa;

b) Trường hợp dự án đầu tư chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành các hạng mục đầu tư, xây dựng theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư được phê duyệt thì thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải hoàn thành các hạng mục đầu tư, xây dựng theo tiến độ.

Trường hợp chậm bàn giao đất trên thực địa thì thời gian chậm bàn giao đất không tính vào thời gian của tiến độ phải hoàn thành việc đầu tư, xây dựng của dự án.

Trường hợp dự án được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ thì việc gia hạn sử dụng đất 24 tháng được áp dụng đối với từng phần diện tích đất đó; thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất đó.

c) Trường hợp đến thời điểm kiểm tra, thanh tra mới xác định hành vi không sử dụng đất đã quá 12 tháng liên tục hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng thì thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định gia hạn. Quyết định gia hạn tiến độ sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền được ban hành trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được báo cáo kết quả kiểm tra hoặc kết luận thanh tra nếu người sử dụng đất có văn bản đề nghị;

d) Người sử dụng đất không sử dụng đất đã quá 12 tháng hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng có nhu cầu gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng phải có văn bản đề nghị gửi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất xem xét quyết định gia hạn.

Trường hợp sau 15 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có văn bản xác định hành vi vi phạm mà người sử dụng đất không có văn bản đề nghị được gia hạn thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định thu hồi đất theo quy định;

đ) Bộ Tài chính quy định cụ thể việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp trong 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai.

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm:

a) Tổ chức rà soát, xử lý và công bố công khai trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh các dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; các dự án được gia hạn; các dự án chậm tiến độ sử dụng đất vì lý do bất khả kháng; cung cấp thông tin để công khai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Tổng cục Quản lý đất đai;

b) Xác định thời gian bị ảnh hưởng trực tiếp của các trường hợp bất khả kháng quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Bổ sung Điều 17a như sau:

 “Điều 17a. Đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất

1. Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai;

b) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất;

c) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

d) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

đ) Phải nộp tiền đặt trước và có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá để đảm bảo năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá theo phương án được phê duyệt.

2. Cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện quy định tại điểm a, điểm đ khoản 1 Điều này. Trường hợp cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là hai mươi phần trăm (20%) giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Tiền đặt trước được gửi vào một tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam. Trường hợp khoản tiền đặt trước có giá trị dưới năm triệu đồng thì người tham gia đấu giá có thể nộp trực tiếp cho tổ chức đấu giá. Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng.

Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước. Sau khi người tham gia đấu giá nộp đủ tiền bồi thường cho Nhà nước thì sẽ được nhận lại tài sản thế chấp. Trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền bồi thường sẽ bị khấu trừ vào tài sản thế chấp;

4. Giá trị của tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá khởi điểm của thửa đất đấu giá. Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá có thể thỏa thuận thay thế tài sản bảo đảm và tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng.

5. Quyền và trách nhiệm của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

a) Được cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến thửa đất đấu giá;

b) Có quyền từ chối tham gia cuộc đấu giá và được nhận lại tiền đặt trước trong trường hợp có thay đổi về giá khởi điểm, vị trí, diện tích, loại đất đã niêm yết, thông báo công khai; trường hợp khoản tiền đặt trước phát sinh lãi thì người tham gia đấu giá được nhận tiền lãi đó.

c) Được nhận lại tài sản bảo đảm trong trường hợp không trúng đấu giá hoặc trúng đấu giá và đã nộp đủ tiền theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất.

Trường hợp tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyến sử dụng đất nhưng không nộp đủ tiền hoặc không nộp tiền theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất thì người trúng đấu giá quyền sử dụng đất sẽ nhận lại giá trị của tài sản bảo đảm sau khi đã trừ đi các chi phí nộp phạt theo quy định tại khoản 3 Điều này;

d) Thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt trong phương án đấu giá quyền sử dụng đất; người trúng đấu giá không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì Nhà nước sẽ thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không bồi thường;

đ) Người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước trong các trường hợp sau đây:

- Đã nộp tiền đặt trước nhưng không tham gia cuộc đấu giá, buổi công bố giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng;

- Bị truất quyền tham gia đấu giá do có hành vi vi phạm quy định của pháp luật;

- Từ chối ký biên bản đấu giá theo quy định;

- Rút lại giá đã trả hoặc giá đã chấp nhận;

- Từ chối kết quả trúng đấu giá mà không có lý do chính đáng.

Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng, ngoài tiền đặt trước, người tham gia đấu giá phải nộp khoản tiền tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá và các chi phí đấu giá vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam;

e) Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian năm (05) năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

6. Quyền và trách nhiệm của tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

a) Tổ chức việc đấu giá quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về đấu giá tài sản, đồng thời đảm bảo các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai.

b) Chỉ cho phép tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất khi đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.

c) Không được sử dụng tiền đặt trước và tài sản bảo đảm của người tham gia đấu giá vào bất kỳ mục đích nào khác.

d) Tổ chức đấu giá tài sản chỉ được thu tiền đặt trước và tài sản bảo đảm của người tham gia đấu giá trong thời hạn 03 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá, trừ trường hợp tổ chức đấu giá tài sản.

đ) Tổ chức đấu giá có trách nhiệm trả lại khoản tiền đặt trước và thanh toán tiền lãi (nếu có) trong trường hợp người tham gia đấu giá không trúng đấu giá trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc cuộc đấu giá hoặc trong thời hạn khác do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

e) Tiền đặt trước và khoản tiền bồi thường (nếu có) quy định tại khoản 3 Điều này thuộc về người có tài sản đấu giá. Trong trường hợp người có tài sản đấu giá là cơ quan nhà nước thì tiền đặt trước được nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật, sau khi trừ chi phí đấu giá tài sản.

7. Giá khởi điểm của thửa đất đấu giá là giá đất cụ thể, giá khởi điểm không được thấp hơn bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh; trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Giá khởi điểm của thửa đất đấu giá được xác định tại thời điểm:

a) Trước khi ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá;

b) Trước khi thành lập Hội đồng đấu giá,

c) Trước khi tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập để xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng tự đấu giá.”

4. Bổ sung điểm c khoản 5 Điều 24 như sau:

“c) Trường hợp thửa đất ở có vườn ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây người sử dụng đất không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này, nay người sử dụng đất có đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở hoặc khi Nhà nước thu hồi đất thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán và tình hình quản lý đất đai tại địa phương ban hành quy định việc xác định lại diện tích đất ở đối với các trường hợp người sử dụng đất quy định tại điểm này bảo đảm không vượt quá diện tích đất ở đối với trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều này.”

5. Sửa đổi điểm d và bổ sung điểm e vào khoản 2 Điều 25 như sau:

“d) Diện tích đất của tổ chức đã bố trí cho hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của tổ chức làm nhà ở thì tổ chức đó có trách nhiệm bàn giao cho Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất để quản lý. Trường hợp đất ở đang sử dụng phù hợp với quy hoạch thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người đang sử dụng và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trường hợp đất ở đang sử dụng không phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải thực hiện đăng ký đất đai theo quy định.

…

e) Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm hướng dẫn tổ chức quy định tại khoản 1 Điều này thực hiện bàn giao đất, hồ sơ có liên quan cho Ủy ban nhân dân cấp huyện, việc bàn giao phải được lập thành biên bản trong đó xác định cụ thể ranh giới, mốc giới, hiện trạng sử dụng đất; chỉ đạo chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai theo quy định của pháp luật.”

6. Bổ sung Điều 32a như sau:

“Điều 32a. Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ - khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch) trên đất thương mại, dịch vụ

1. Chủ sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ - khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch) được chứng nhận quyền sở hữu phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản.

2. Việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ - khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch trên đất thương mại, dịch vụ được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định này.

3. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này phải đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

7. Sửa đổi, bổ sung Điều 37 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, khoản 23 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP như sau:

“Điều 37. Cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi người sử dụng đất đăng ký biến động, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận; chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp

1. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thì do Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

2. Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này:

a) Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.”.

8. Bổ sung khoản 5 Điều 46 như sau:

“5. Trường hợp công ty nông, lâm nghiệp có quyết định giao đất, cho thuê đất cho theo phương án sử dụng đất đã được phê duyệt theo quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này mà sau đó Nhà nước thu hồi đất của các công ty nông, lâm nghiệp để sử dụng vào mục đích theo Điều 61 và Điều 62 Luật Đất đai thì không thực hiện điều chỉnh lại phương án sử dụng đất, việc thu hồi đất được thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành.”

9. Sửa đổi điểm a và bổ sung điểm d vào khoản 3 Điều 50 như sau:

“a) Đối với diện tích đất đã bố trí cho hộ gia đình cán bộ, chiến sỹ thuộc đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng làm nhà ở thì bàn giao cho Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất. Trường hợp đất ở đang sử dụng phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

…

d) Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm hướng dẫn đơn vị vũ trang nhân dân thực hiện bàn giao đất, hồ sơ có liên quan cho Ủy ban nhân dân cấp huyện, việc bàn giao phải được lập thành biên bản trong đó xác định cụ thể ranh giới, mốc giới, hiện trạng sử dụng đất; chỉ đạo chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai theo quy định của pháp luật.”

10. Bổ sung Điều 65a như sau:

“Điều 65a. Trình tự, thủ tục thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư

1. Cơ quan đăng ký đầu tư hoặc nhà đầu tư gửi văn bản chấm dứt hoạt động đầu tư có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đầu tư đến cơ quan tài nguyên và môi trường nơi có đất.

2. Sau khi dự án đầu chấm dứt hoạt động, nhà đầu tư thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất theo quy định tại Nghị định này.

3. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm kiểm tra, xác định các trường hợp đã hết thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động mà nhà đầu tư không thực hiện được việc chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất, các trường hợp nhà đầu tư đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không có tài sản gắn liền với đất; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi đất; tổ chức thu hồi đất trên thực địa và bàn giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính, thu hồi Giấy chứng nhận hoặc thông báo hủy Giấy chứng nhận đối với trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận.”

11. Bổ sung Điều 68a như sau:

“Điều 68a. Các tiêu chí cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác

1. Đối với các dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ theo quy định của pháp luật về đầu tư thì không phải trình Thủ tướng Chính phủ, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.

2. Tiêu chí để Thủ tướng Chính phủ, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 58 như sau:

a) Có chủ trương đầu tư, dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo đúng quy định của pháp luật;

b) Sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quốc gia, kế hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch tỉnh, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt;

c) Sự phù hợp của mục đích sử dụng đất sau khi chuyển mục đích so với quy định của pháp luật chuyên ngành liên quan đến dự án đầu tư;  

d) Có phương án trồng rừng thay thế đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền trồng rừng thay thế theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác; phù hợp với phương án sử dụng tầng đất mặt theo quy định của pháp luật về trồng trọt đối với dự án chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang mục đích khác.”

12. Sửa đổi, bổ sung Điều 72 như sau:

“Điều 72. Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở và trong các dự án kinh doanh bất động sản không phải dự án phát triển nhà ở

1. Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ sau đây:

a) Đối với dự án phát triển nhà ở:

- Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án, trường hợp có thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật);

- Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; Giấy phép xây dựng (nếu có); Thông báo của cơ quan chuyên môn về xây dựng cho phép chủ đầu tư nghiệm thu công trình hoặc chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng (có các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ; trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ;

- Báo cáo kết quả thực hiện dự án.

b) Đối với dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án phát triển nhà ở:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án; trong trường hợp có thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật);

- Bản vẽ thiết kế mặt bằng phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; Thông báo của cơ quan chuyên môn về xây dựng cho phép chủ đầu tư nghiệm thu công trình hoặc chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; diện tích đất, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng chung, diện tích sử dụng riêng của từng hạng mục công trình.

2. Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở, công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án.

Sau khi hoàn thành việc kiểm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra; gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà, đất đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; đăng công khai kết quả kiểm tra trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

3. Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Hồ sơ gồm có:

a) Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

c) Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.

4. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

b) Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);

c) Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

d) Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 37 của Nghị định này;

đ) Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

e) Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

5. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện tiếp nhận hồ sơ, giải quyết thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở đối với trường hợp đã nộp đủ hồ sơ theo quy định tại khoản 3 Điều này.”

13. Sửa đổi, bổ sung Điều 74 như sau:

“Điều 74. Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất; gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua mua tài sản bảo đảm; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất

1. Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2, 3 và 4 Điều này có nhu cầu gia hạn sử dụng đất thì thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất.

Trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất sau khi có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư;

b) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử dụng đất; trường hợp đủ điều kiện được gia hạn thì giao Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định gia hạn quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đăng ký.

Đối với trường hợp xin gia hạn sử dụng đất mà phải làm thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư thì việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất được thực hiện đồng thời với việc thực hiện thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư.

Trường hợp dự án đầu tư có điều chỉnh quy mô mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh theo thời gian hoạt động của dự án;

c) Người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp, chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất cho cơ quan tài nguyên và môi trường;

d) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận gia hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã;

đ) Đối với những trường hợp không đủ điều kiện được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường thông báo cho người sử dụng đất và làm thủ tục thu hồi đất theo quy định.

2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua mua tài sản bảo đảm mà tại thời điểm đăng ký đất đai thời hạn sử dụng đất đã hết và có nhu cầu gia hạn sử dụng đất thì thực hiện theo quy định sau đây:

a) Tổ chức, cá nhân mua tài sản bảo đảm nộp 01 bộ hồ sơ để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp xử lý hợp đồng thế chấp theo quy định tại Điều 84 của Nghị định này đồng thời với thủ tục gia hạn sử dụng đất;

b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm gửi hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường để thực hiện thủ tục quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.

Việc gia hạn sử dụng đất phải đảm bảo: Đất nhận chuyển nhượng không thuộc diện tích đất phải thu hồi để thực hiện dự án trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt; Đối với đất để thực hiện dự án đầu tư thì bên mua tài sản bảo đảm phải tiếp tục thực hiện dự án đầu tư đã được phê duyệt; Không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;

c) Trường hợp đủ điều kiện gia hạn sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện thủ tục quy định tại khoản 3 Điều 84 của Nghị định này;

d) Người sử dụng đất có trách nhiệm nộp chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký đất đai trước khi Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục quy định tại điểm c khoản 3 Điều 84 của Nghị định này;

đ) Đối với những trường hợp không đủ điều kiện được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện thủ tục quy định tại điểm đ khoản 1 Điều này.

3. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 3 Điều này có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất;

b) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;

c) Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”.

14. Sửa đổi Điều 77 như sau:

“Điều 77. Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất

1. Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận 15 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.

Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.

2. Sau 15 ngày kể từ ngày đầu tiên sau khi kết thúc niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc sau 30 ngày kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

15. Sửa đổi, bổ sung Điều 101 như sau:

 “Điều 101. Thẩm quyền điều chỉnh quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành

1. Cơ quan nào có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan đó có thẩm quyền điều chỉnh quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Trường hợp đã được Thủ tướng Chính phủ quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà nay phải điều chỉnh thì việc điều chỉnh do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Điều 2. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất

1. Sửa đổi, bổ sung Điều 4 như sau:

“Điều 4. Thông tin trong việc xác định giá đất

1. Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất phải bảo đảm khách quan, trung thực.

2. Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá và tại khu vực định giá đất. 

Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức việc điều tra, theo dõi, cập nhật, quản lý chỉ số biến động giá đất thị trường tại địa phương, công bố định kỳ hàng quý từ ngày 01 đến ngày 10 của tháng đầu quý.”

2. Bổ sung Điều 4a như sau:

“Điều 4a. Phương pháp so sánh trực tiếp

1. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

 2. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây:

a) Khảo sát, thu thập thông tin

- Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.

- Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất.

Nội dung thông tin thu thập bao gồm: giá đất; mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất.

- Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản.

Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp.

Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất.

- Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

 b) Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

- Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.

- Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo các yếu tố so sánh và tỷ lệ so sánh do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định tại khoản 3 Điều này.

Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.

c) Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh

=

Giá đất của từng thửa đất so sánh

±

Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường.

d) Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại điểm c khoản này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định các yếu tố so sánh và tỷ lệ so sánh với thửa đất mẫu theo từng loại đất và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.”

3. Bổ sung Điều 4b như sau:

“Điều 4b. Phương pháp chiết trừ

1. Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với 03 thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

2. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định sau đây:

a) Khảo sát, thu thập thông tin

Việc khảo sát, thu thập thông tin thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 4a Nghị định này.

b) Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác định theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

=

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất

-

Giá trị hao mòn

Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản gắn liền với đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.

- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài).

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

c) Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá trị đất của bất động sản so sánh

=

Giá trị bất động sản so sánh

-

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá đất của bất động sản so sánh	=	Giá trị đất của bất động sản so sánh
		Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

d) Xác định giá đất của bất động sản cần định giá

Việc xác định giá đất của bất động sản cần định giá thực hiện theo quy định tại các điểm b, c và d khoản 2 Điều 4a Nghị định này.”

4. Bổ sung Điều 4c như sau:

“Điều 4c. Phương pháp thu nhập

1. Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.

2. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo quy định sau đây:

a) Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

- Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục liền kề trước đó.

- Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03 năm liên tục liền kề trước đó;

+ Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần.

- Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

b) Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá

- Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất.

- Các khoản chi phí quy định tại điểm này được tính theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp không có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

c) Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

Thu nhập ròng bình quân một năm

=

Thu nhập bình quân một năm

-

Chi phí bình quân một năm

d) Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá	=	Thu nhập ròng bình quân một năm
		Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) được tính bằng lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của 03 năm liên tục liền kề trước đó theo lãi suất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau:

Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn =

Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm) đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; n là 50 năm đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá.

Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 4b của Nghị định này.

đ) Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá	=	Giá trị của thửa đất cần định giá
		Diện tích thửa đất cần định giá

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của 03 năm liên tục liền kề trên địa bàn cấp tỉnh vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Ngân hàng nhà nước cấp tỉnh có trách nhiệm tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc công bố mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm để sử dụng khi xác định giá đất theo phương pháp thu nhập.”

5. Bổ sung Điều 4d như sau:

“Điều 4d. Phương pháp thặng dư

1. Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển giả định.

2. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định sau đây:

a) Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất.

b) Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí sau đây:

- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;

- Chi phí quản lý dự án;

- Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý;

- Lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh;

- Chi phí lãi vay; 

- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án;

- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật.

Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Các khoản chi phí tại khoản này được xác định căn cứ vào suất vốn đầu tư hoặc định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp chưa có suất vốn đầu tư hoặc định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương.

c) Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương (thực hiện theo phương pháp so sánh trực tiếp hoặc phương pháp chiết trừ); có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu.

d) Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công thức sau:

Tổng doanh thu phát triển =

Tổng chi phí phát triển =

Trong đó:

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân của năm trước liền kề của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản).

- n là thời gian bán hàng, thời gian đầu tư xây dựng (tính theo năm)

đ) Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá

=

Tổng doanh thu phát triển

-

Tổng chi phí phát triển

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá	=	Giá trị của thửa đất cần định giá
		Diện tích thửa đất cần định giá

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm tỷ lệ (%) để xác định các khoản tính chi phí sau: lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh; chi phí lãi vay trong tổng số vốn đầu tư dự án; chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án; lãi suất cho vay trung hạn bình quân của năm trước liền kề của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh; thời gian đầu tư xây dựng, thời gian bán hàng để phục vụ định giá đất theo phương pháp thặng dư. Các cơ quan chuyên môn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc công bố các chỉ số quy định tại Khoản này.

6. Bổ sung Điều 4đ như sau:

“Điều 4đ. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

1. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 18 của Nghị định này hoặc trường hợp không đủ điều kiện áp dụng được phương pháp quy định tại các điều 4a, 4b, 4c và Điều 4d Nghị định này do Ủy ban nhân cấp tỉnh quyết định, đảm bảo phù hợp với nguyên tắc định giá đất.

2. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây:

a) Xác định thông tin về thửa đất cần định giá

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất chuyển quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất và các giấy tờ có liên quan đến thửa đất cho Văn phòng đăng ký đất đai;

Văn phòng đăng ký đất đai lập và gửi Phiếu chuyển thông tin thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất cho Cơ quan thuế;

b) Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Cơ quan thuế xác định giá đất trong bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy Ban nhân dân cấp tỉnh quy định đối với thửa đất cần định giá.

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá

=

Giá đất trong bảng giá đất

x

Hệ số điều chỉnh giá đất

3. Trình tự, nội dung xác định hệ số điều chỉnh giá đất đối với trường hợp thửa đất cần định giá chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố hệ số điều chỉnh giá đất

a) Khảo sát, thu thập thông tin

Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.

Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.

Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương.

b) Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại điểm a khoản này.

Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Điều 4 Nghị định này. Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.

c) Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất.”

8. Sửa đổi, bổ sung Điều 5 như sau:

“Điều 5. Lựa chọn phương pháp định giá đất

Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được và các phương pháp định giá đất quy định tại các Điều 4a, 4b, 4c, 4d và 4đ Nghị định này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp và bảo đảm việc xác định giá đất tuân thủ các nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai. Trường hợp có thể áp dụng được từ 2 phương pháp định giá đất trở lên thì phải áp dụng các phương pháp định giá đất và lựa chọn kết quả định giá đất có lợi nhất cho ngân sách nhà nước.”

9. Sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 1 Điều 21 như sau:

“b) Hướng dẫn chi tiết các phương pháp định giá đất; xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu về giá đất trong hệ thống thông tin đất đai; lập bản đồ giá đất;…”.

Điều 3. Sửa đổi, bổ sung  khoản 1 Điều 5 Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp như sau:

 “1. Doanh nghiệp nhà nước cung ứng sản phẩm, dịch vụ công ích thiết yếu, bảo đảm an sinh xã hội, bao gồm:

a) Dịch vụ bưu chính công ích;

b) Xuất bản (không bao gồm lĩnh vực in và phát hành xuất bản phẩm);

c) Hoạt động trong lĩnh vực nông, lâm nghiệp theo quy định của pháp luật;

d) Hoạt động trong lĩnh vực đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai;

đ) Quản lý, khai thác công trình thủy lợi, thủy nông liên tỉnh, liên huyện;

e) Quản lý, khai thác, điều hành hệ thống kết cấu hạ tầng đường sắt quốc gia, đường sắt đô thị; bảo đảm an toàn bay; bảo đảm an toàn hàng hải;

g) Trường hợp khác theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.”

Điều 4. Sửa đổi, bổ sung khoản 14 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ quy định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai  như sau

“14. Bổ sung Điều 15b như sau:

Điều 15b. Thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư

Việc thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê thì xử lý thu hồi đất như sau:

a) Chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư;

b) Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật.

Khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn sử dụng đất mà chủ đầu tư không thực hiện được việc chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất.

2. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì xử lý thu hồi đất theo quy định sau đây:

a) Chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư;

b) Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật.

Nhà nước thu hồi đất của người bán tài sản gắn liền với đất thuê để cho người mua tài sản thuê;

c) Khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn sử dụng đất mà chủ đầu tư không thực hiện được việc bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất”.

Điều 5. Sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 4 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư như sau:

“b) Cơ quan chuyên môn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Ủy ban nhân dân cấp huyện; Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; Tổ chức phát triển quỹ đất thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lập hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”.

Điều 6. Sửa đổi, bổ sung Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

1. Sửa đổi, bổ sung khoản 12 Điều 1 (khoản 2 Điều 14b Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) như sau:

“2. Sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ.”

2. Sửa đổi, bổ sung khoản 21 Điều 1 (điểm d khoản 5 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) như sau:

“d) Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền theo đúng phương án đấu giá quyền sử dụng đất trong vòng 30 ngày kể từ ngày có quyết định trúng đấu giá thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Ngoài tiền đặt trước người trúng đấu giá phải nộp một khoản tiền tương ứng với 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá và chi phí tổ chức đấu giá vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam..”

Điều 7. Điều khoản chuyển tiếp

1. Trường hợp đã lựa chọn được nhà đầu tư trước ngày 20 tháng 4 năm 2020 (ngày Nghị định số 25/2020/NĐ-CP có hiệu lực thi hành) theo quy định của pháp luật về đấu thầu mà nay kết quả đấu thầu dự án có sử dụng đất vẫn còn hiệu lực thực hiện nhưng chưa thực hiện giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu thì áp dụng theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 3 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

2. Trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại khoản 6 Điều 100a Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ (được bổ sung tại khoản 61 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ) thì được tiếp tục sử dụng đất trong hạn sử dụng đất. Khi hết thời hạn sử dụng đất thì giải quyết theo quy định của pháp luật về đất đai có hiệu lực thi hành tại thời điểm hết thời hạn sử dụng đất.

3. Trường hợp việc lập phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai đang được triển khai theo quy định tại khoản 7 Điều 1 của Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai thì Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp tục thực hiện cho đến khi hoàn thành nhiệm vụ đã được giao trách nhiệm theo quy định nêu trên.

4. Đối với trường hợp đã được Hội đồng thẩm định giá đất thông qua hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành thì không phải xác định lại theo quy định tại Nghị định này. 

Điều 8. Điều khoản thi hành

1. Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày…. tháng…… năm….....

2. Các quy định sau đây hết hiệu lực thi hành kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành:

a) Khoản 1 Điều 99 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

b) Khoản 6 Điều 100a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP sau khi hợp nhất văn bản với Nghị định số 01/2017/NĐ-CP;

c) Khoản 45 và khoản 62 Điều 2, khoản 6 Điều 3 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

3. Bãi bỏ Điều 2 của Nghị định số 136/2018/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2018 của Chính phủ sửa đổi một số điều của các Nghị định liên quan đến điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường.

5. Bãi bỏ khoản 6 và khoản 7 Điều 1 của Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Điều 9. Trách nhiệm thực hiện

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm sắp xếp, kiện toàn lại các Tổ chức phát triển quỹ đất hiện có tại địa phương trước ngày 31 tháng 12 năm 2023.

2. Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp và tổ chức, cá nhân khác có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Nghị định này./.

 

Nơi nhận: - Ban Bí thư Trung ương Đảng; - Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ; - Các Bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ; - HĐND, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; - Văn phòng Trung ương và các Ban của Đảng; - Văn phòng Tổng Bí thư; - Văn phòng Chủ tịch nước; - Hội đồng dân tộc và các Ủy ban của Quốc hội; - Văn phòng Quốc hội; - Tòa án nhân dân tối cao; - Viện kiểm sát nhân dân tối cao; - Kiểm toán Nhà nước; - Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia; - Ngân hàng Chính sách xã hội; - Ngân hàng Phát triển Việt Nam; - Ủy ban trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam; - Cơ quan trung ương của các đoàn thể; - VPCP: BTCN, các PCN, Trợ lý TTg, TGĐ Cổng TTĐT, các Vụ, Cục, đơn vị trực thuộc, Công báo; - Lưu: VT, NN (3).

TM. CHÍNH PHỦ THỦ TƯỚNG Phạm Minh Chính