Giới thiệu chung về Quyết định 08/2023/QĐ-UBND

Quyết định 08/2023/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng ban hành nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 1394/2015/QĐ-UBND ngày 25/6/2015. Văn bản này tập trung điều chỉnh các quy định quan trọng liên quan đến hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất có vườn, ao; hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng; hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; diện tích tối thiểu và điều kiện tách thửa, hợp thửa đất ở trên địa bàn thành phố Hải Phòng.

Phạm vi điều chỉnh được sửa đổi, bổ sung

Theo quy định mới, phạm vi áp dụng bao gồm:

• Hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 4 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013.
• Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định tại khoản 5 Điều 129 Luật Đất đai năm 2013; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp tự khai hoang theo quy định tại khoản 4 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
• Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở theo quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai năm 2013 và diện tích tách thửa đất ở.
• Quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất đối với đất ở.

Hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất có vườn, ao

Hạn mức công nhận đất ở được phân chia cụ thể theo từng khu vực quận, huyện trên địa bàn thành phố Hải Phòng như sau:

• Mức 100m2/hộ:
  • Quận Hồng Bàng: Áp dụng tại các phường Hoàng Văn Thụ, Minh Khai, Phan Bội Châu.
  • Quận Ngô Quyền: Áp dụng tại các phường Cầu Đất, Đồng Quốc Bình, Gia Viên, Lạc Viên, Lạch Tray, Lê Lợi, Máy Chai, Máy Tơ.
  • Quận Lê Chân: Áp dụng tại các phường An Biên, An Dương, Cát Dài, Dư Hàng, Đông Hải, Hàng Kênh, Hồ Nam, Lam Sơn, Niệm Nghĩa, Trại Cau, Trần Nguyên Hãn, Nghĩa Xá.
• Mức 200m2/hộ:
  • Quận Hồng Bàng: Áp dụng tại các phường Trại Chuối, Thượng Lý, Hạ Lý.
  • Quận Ngô Quyền: Áp dụng tại các phường Cầu Tre, Vạn Mỹ.
  • Quận Hải An: Áp dụng tại các phường Cát Bi, Thành Tô.
  • Quận Kiến An: Áp dụng tại các phường Trần Thành Ngọ, Bắc Sơn, Ngọc Sơn.
  • Quận Đồ Sơn: Áp dụng tại các phường Hải Sơn, Vạn Hương, Ngọc Xuyên.
  • Huyện Bạch Long Vỹ: Áp dụng trên toàn huyện.
• Mức 400m2/hộ:
  • Quận Hồng Bàng: Áp dụng tại các phường Hùng Vương, Quán Toan, Sở Dầu.
  • Quận Ngô Quyền: Áp dụng tại các phường Đông Khê, Đằng Giang.
  • Quận Lê Chân: Áp dụng tại các phường Vĩnh Niệm, Dư Hàng Kênh, Kênh Dương.
  • Quận Hải An: Áp dụng tại các phường Đằng Lâm, Đằng Hải, Đông Hải 1, Đông Hải 2, Nam Hải, Tràng Cát.
  • Quận Kiến An: Áp dụng tại các phường Đồng Hòa, Lãm Hà, Nam Sơn, Phù Liễn, Quán Trữ, Tràng Minh, Văn Đẩu.
  • Quận Dương Kinh: Áp dụng tại tất cả các phường thuộc quận.
  • Huyện Cát Hải: Áp dụng tại Thị trấn Cát Bà và Thị trấn Cát Hải.
  • Các huyện Vĩnh Bảo, Tiên Lãng, Thủy Nguyên, An Lão, Kiến Thụy, An Dương: Áp dụng tại các khu vực Thị trấn.
• Mức 500m2/hộ:
  • Quận Đồ Sơn: Áp dụng tại các phường Bàng La, Hợp Đức, Minh Đức.
  • Huyện Cát Hải: Áp dụng tại các xã còn lại.
  • Các huyện Vĩnh Bảo, Tiên Lãng, Thủy Nguyên, An Lão, Kiến Thụy, An Dương: Áp dụng tại các xã còn lại.

Quy định cộng thêm hạn mức đối với hộ gia đình đông nhân khẩu

Đối với trường hợp thửa đất hộ gia đình đang sử dụng có từ 05 nhân khẩu trở lên, hạn mức công nhận đất ở được xác định thêm theo nguyên tắc:

• Từ nhân khẩu thứ 05 trở lên, mỗi nhân khẩu được cộng thêm 20% diện tích trong hạn mức quy định nêu trên.
• Tổng diện tích đất được công nhận theo hiện trạng (bao gồm diện tích trong hạn mức cơ bản và diện tích cộng thêm) không được vượt quá 5 lần hạn mức công nhận cơ bản.
• Phần diện tích đất còn lại sau khi đã công nhận hạn mức đất ở sẽ được xác định mục đích sử dụng theo hiện trạng sử dụng đất thực tế.
• Đồng thời, bãi bỏ điểm c khoản 2 Điều 2 của Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 1394/2015/QĐ-UBND.

Hạn mức giao đất ở tự xây dựng nhà ở và đất nông nghiệp tự khai hoang

Quyết định sửa đổi, bổ sung các quy định về hạn mức giao đất như sau:

• Hạn mức giao đất ở tại khu vực đô thị: Đối với các phường thuộc khu vực đô thị, diện tích đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở có diện tích tối thiểu là 40,0 m2/hộ và diện tích tối đa là 100,0 m2/hộ. Hạn mức này được áp dụng cho mục đích giao đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở và giao đất tái định cư.
• Hạn mức công nhận đất nông nghiệp do tự khai hoang:
  • Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và không có tranh chấp thì UBND thành phố sẽ căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương (về nhân khẩu, diện tích...) để quyết định hạn mức công nhận cho từng trường hợp cụ thể.
  • Trường hợp diện tích đất đang sử dụng vượt quá hạn mức được công nhận, hộ gia đình, cá nhân phải chuyển sang hình thức thuê đất đối với phần diện tích vượt hạn mức đó.

Điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất đối với đất ở

Việc tách thửa, hợp thửa đất ở phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện nghiêm ngặt sau:

• Điều kiện về pháp lý: Thửa đất yêu cầu tách thửa hoặc hợp thửa phải đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Điều kiện về lối đi của thửa đất mới hình thành:
  • Thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa phải có lối đi. Nếu sử dụng lối đi hiện hữu thì được chấp thuận.
  • Trường hợp phải tạo lập lối đi mới, chiều rộng lối đi tại nơi hẹp nhất phải đảm bảo:
  • Tại khu vực đô thị (các phường thuộc quận và thị trấn thuộc huyện): Chiều rộng lối đi tối thiểu là 1,5 m nếu tách dưới 05 thửa đất; tối thiểu là 2,0 m nếu tách từ 05 thửa đất mới trở lên.
  • Tại khu vực nông thôn (các xã thuộc huyện): Chiều rộng lối đi tối thiểu là 1,5 m nếu tách dưới 05 thửa đất; tối thiểu là 3,5 m nếu tách từ 05 thửa đất mới trở lên.
  • Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất để làm lối đi mới, người tặng cho phải thực hiện đúng trình tự thủ tục pháp luật và phải có văn bản xác nhận của UBND cấp xã về việc hoàn thành xây dựng, tiếp nhận và đảm bảo đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.
• Điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu sau khi tách thửa: Diện tích và kích thước này không bao gồm phần diện tích nằm ngoài chỉ giới xây dựng và hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố:
  • Khu vực đô thị: Diện tích thửa đất mới sau khi tách phải đạt từ 40,0 m2 trở lên; chiều rộng mặt tiếp giáp đường giao thông hoặc lối đi phải từ 3,5 m trở lên; chiều sâu thửa đất phải từ 3,5 m trở lên.
  • Khu vực nông thôn: Diện tích thửa đất mới sau khi tách phải đạt từ 60,0 m2 trở lên; chiều rộng mặt tiếp giáp đường giao thông hoặc lối đi phải từ 4,0 m trở lên; chiều sâu thửa đất phải từ 4,0 m trở lên.
• Quy định về việc đồng thời tách thửa và hợp thửa:
  • Nếu thửa đất mới hình thành không đảm bảo diện tích, kích thước tối thiểu nhưng có thể hợp với thửa đất ở liền kề để tạo thành một thửa đất mới đáp ứng đủ điều kiện thì được phép thực hiện tách thửa đồng thời với hợp thửa và được cấp Giấy chứng nhận mới.
  • Trường hợp thửa đất còn lại sau khi tách không đảm bảo điều kiện tối thiểu về diện tích và kích thước thì tuyệt đối không được phép tách thửa.
  • Đối với trường hợp hợp thửa đất liền kề đã có Giấy chứng nhận, nếu thửa đất mới sau khi hợp thửa không đảm bảo kích thước, diện tích tối thiểu nhưng người sử dụng đất có nhu cầu thì vẫn được phép thực hiện hợp thửa.
• Các trường hợp ngoại lệ không áp dụng điều kiện diện tích và lối đi:
  • Đất tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa.
  • Tách thửa thực hiện theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Các trường hợp không được phép tách thửa đất ở

Quyết định bổ sung quy định nghiêm cấm tách thửa đất ở đối với 07 trường hợp cụ thể sau:

1. Thửa đất nằm trong các dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở thương mại theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (kể cả trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày Quyết định này có hiệu lực). Ngoại trừ trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch điểm dân cư được điều chỉnh hợp pháp.
2. Đất được cơ quan có thẩm quyền giao (cấp) cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở theo quy hoạch, kế hoạch (kể cả trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận trước ngày Quyết định này có hiệu lực), bao gồm: khu dân cư, điểm dân cư tại đô thị; khu dân cư, điểm dân cư tại nông thôn; khu tái định cư. Ngoại trừ trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch điểm dân cư được điều chỉnh hợp pháp.
3. Thửa đất gắn liền với nhà thuộc sở hữu nhà nước đã bán theo quy định nhưng nằm trong danh mục các công trình phải bảo tồn, tôn tạo theo quy định của cấp có thẩm quyền.
4. Thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; thửa đất thuộc khu vực quy hoạch đất giao thông, cây xanh (đã có chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền); thửa đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
5. Thửa đất có công trình xây dựng khi thực hiện tách thửa mà công trình đó nằm trong nhiều thửa đất mà chủ sở hữu công trình không có cam kết phá dỡ công trình đó.
6. Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà trong đó diện tích đất bao gồm cả đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất nhưng không xác định được ranh giới đối với diện tích đất ở.
7. Không cấp Giấy chứng nhận, không làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 5 Quyết định này; cơ quan Công chứng, Ủy ban nhân dân cấp xã không làm thủ tục công chứng, chứng thực việc chuyển quyền sử dụng đất đối với các trường hợp tự tách thửa không hợp lệ này.

Điều khoản chuyển tiếp, hiệu lực thi hành và tổ chức thực hiện

Các quy định về chuyển tiếp và thi hành quyết định được quy định rõ ràng như sau:

• Điều khoản chuyển tiếp (Sửa đổi Điều 6): Đối với các hồ sơ đề nghị tách thửa, hợp thửa hoặc hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở đã nộp hợp lệ trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành nhưng chưa được giải quyết, cơ quan thẩm quyền tiếp tục giải quyết theo quy định tại Quyết định số 1394/2015/QĐ-UBND ngày 25/6/2015 của Ủy ban nhân dân thành phố.
• Hiệu lực thi hành (Điều 2): Quyết định này chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 25/02/2023. Các nội dung khác không được sửa đổi, bổ sung tại Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 1394/2015/QĐ-UBND vẫn giữ nguyên giá trị pháp lý thi hành.
• Tổ chức thực hiện (Điều 3): Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân thành phố; Giám đốc các Sở: Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư, Tư pháp; Cục trưởng Cục Thuế thành phố; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các quận, huyện và Thủ trưởng các cơ quan, đơn vị, tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này.