Mục 1 Chương 2 Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

a) Danh mục nhà chung cư bị hư hỏng nặng, nhà chung cư nguy hiểm và nhà chung cư nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng lại đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

b) Phạm vi, ranh giới khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;

c) Các chỉ tiêu chủ yếu về quy hoạch - kiến trúc (chiều cao công trình; mật độ xây dựng; hệ số sử dụng đất) đối với khu vực cải tạo, xây dựng lại;

d) Dự kiến kế hoạch bố trí nguồn vốn, mô hình huy động vốn thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;

đ) Thời gian, tiến độ thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;

e) Trách nhiệm triển khai thực hiện kế hoạch của các tổ chức, cá nhân có liên quan.

a) Trường hợp nhà chung cư cần phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nằm trong khu vực đã có quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/5000) được phê duyệt và không cần phải điều chỉnh, bổ sung thì việc triển khai quy hoạch thực hiện như sau:

- Trường hợp khu nhà chung cư hoặc chung cư độc lập có quy mô diện tích đất nhỏ hơn 2 ha thì chủ đầu tư dự án không phải lập quy hoạch chi tiết mà được phép triển khai lập dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về quy hoạch xây dựng và pháp luật về xây dựng;

- Trường hợp khu nhà chung cư có quy mô diện tích đất từ 2 ha trở lên thì chủ đầu tư dự án phải tổ chức lập quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị trước khi triển khai thực hiện việc lập dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

b) Trường hợp nhà chung cư cần phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nằm trong khu vực chưa có quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/5000) và quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) được phê duyệt hoặc đã có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết được phê duyệt, nhưng cần phải điều chỉnh, bổ sung thì chủ đầu tư dự án thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép quy hoạch đối với các khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị trước khi triển khai thực hiện việc lập dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

a) Tên khu chung cư hoặc chung cư độc lập;

b) Địa điểm thực hiện dự án;

c) Tình hình, đặc điểm hiện trạng, ranh giới, quy mô diện tích đất đai, dân số của khu vực;

d) Các chỉ tiêu liên quan đến quy hoạch, kiến trúc sau khi cải tạo, xây dựng lại, gồm: Chiều cao công trình; mật độ xây dựng; hệ số sử dụng đất; diện tích nhà ở và công trình dịch vụ thương mại; công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cây xanh và công trình công cộng khác (nếu có); các yêu cầu về tổ chức không gian kiến trúc; cảnh quan, môi trường, các yêu cầu về chỉ tiêu và công trình đấu nối hạ tầng kỹ thuật đô thị (kể cả công trình ngầm);

đ) Thời gian, tiến độ thực hiện xây dựng lại và kế hoạch phân kỳ đầu tư (nếu có).

a) Sau khi kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được công bố theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 3 Điều 7 của Nghị định này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo Sở Xây dựng lập danh mục các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện và năng lực làm chủ đầu tư dự án để giới thiệu và thông báo cho các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại biết và tổ chức lựa chọn nhà đầu tư;

b) Danh mục các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản do Sở Xây dựng giới thiệu phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp phường và tổ dân phố nơi có nhà chung cư trong thời gian tối thiểu 15 ngày làm việc trước khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư để tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự án;

c) Ngoài danh mục do Sở Xây dựng giới thiệu, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khác được phép trực tiếp đăng ký với các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại để giới thiệu với Hội nghị nhà chung cư xem xét, lựa chọn nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;

d) Ban quản trị nhà chung cư hoặc Ủy ban nhân dân cấp quận đối với nhà chung cư chưa thành lập Ban quản trị có trách nhiệm gửi giấy mời tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư để chủ trì tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư xem xét, quyết định việc lựa chọn nhà đầu tư theo nguyên tắc sau đây:

- Việc lựa chọn nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu, được lập thành biên bản có chữ ký của các thành viên chủ trì cuộc họp và thư ký cuộc họp Hội nghị nhà chung cư;

- Trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ có một phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước thì đại diện chủ sở hữu đối với phần diện tích đó tham gia Hội nghị nhà chung cư;

- Hội nghị nhà chung cư có thể mời các chuyên gia để thực hiện việc tư vấn giúp các chủ sở hữu nhà chung cư lựa chọn nhà đầu tư. Kinh phí thuê chuyên gia tư vấn do các bên liên quan thỏa thuận và các chủ sở hữu nhà chung cư chi trả;

- Hội nghị nhà chung cư phải bảo đảm có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư đó tham dự;

- Các chủ sở hữu nhà chung cư căn cứ theo hồ sơ đề xuất đăng ký tham gia dự án và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đề xuất để xem xét, lựa chọn chủ đầu tư dự án. Doanh nghiệp đăng ký tham gia dự án có trách nhiệm trình bày hồ sơ đề xuất đăng ký tham gia dự án theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng kèm theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định tại Điều 116 của Luật Nhà ở và Khoản 1 Điều 14 của Nghị định này để lấy ý kiến của các thành viên dự họp.

đ) Trường hợp chỉ có một doanh nghiệp tham gia đăng ký thì doanh nghiệp đó được lựa chọn để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận nếu đạt được tỷ lệ từ 51% trở lên tổng số chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư đó đồng ý;

e) Trường hợp có nhiều hơn 01 doanh nghiệp tham gia đăng ký thì doanh nghiệp được đề xuất lựa chọn để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận là doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu nhà chung cư tại Hội nghị nhà chung cư;

g) Trường hợp có nhiều hơn 03 doanh nghiệp gửi hồ sơ tham gia đăng ký thì Ban quản trị nhà chung cư (hoặc tổ đại diện các chủ sở hữu đối với các nhà chung cư chưa thành lập Ban quản trị) chủ trì, phối hợp với tổ chuyên gia tư vấn (nếu có) tổ chức sơ tuyển để lựa chọn tối đa 03 doanh nghiệp để báo cáo Hội nghị nhà chung cư xem xét, lựa chọn chủ đầu tư dự án;

h) Trường hợp Hội nghi nhà chung cư chưa lựa chọn được chủ đầu tư tại Hội nghị nhà chung cư lần thứ nhất thì trong thời hạn tối đa là 30 ngày tiếp theo, kể từ ngày tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần thứ nhất, Ban quản trị hoặc Ủy ban nhân dân cấp quận có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư tiếp theo để lựa chọn chủ đầu tư và thống nhất phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại Điểm d của Khoản này;

i) Sau khi có kết quả lựa chọn doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án, người chủ trì Hội nghị nhà chung cư lập báo cáo kết quả đề xuất lựa chọn chủ đầu tư dự án kèm theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được lựa chọn gửi Sở Xây dựng nơi có dự án.

Trong thời hạn 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận được báo cáo, Sở Xây dựng có trách nhiệm thẩm định phương án lựa chọn chủ đầu tư dự án kèm theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận. Trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản thẩm định của Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, ban hành văn bản chấp thuận chủ đầu tư dự án, đồng thời chấp thuận phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

k) Sau khi có quyết định chấp thuận chủ đầu tư dự án và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư (kể cả các chủ sở hữu còn lại không thống nhất với phương án mà Hội nghị nhà chung cư đã trình và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt) có trách nhiệm chấp hành đúng các nội dung đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức cưỡng chế di dời đối với các trường hợp không chấp hành quyết định chấp thuận chủ đầu tư dự án và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt theo thẩm quyền quy định;

l) Sau 90 ngày kể từ ngày có văn bản lựa chọn chủ đầu tư dự án mà chủ đầu tư không triển khai các bước thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về nhà ở đối với dự án đã được giao mà nguyên nhân vi phạm do chủ đầu tư gây ra thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi văn bản chấp thuận chủ đầu tư dự án đó và chỉ đạo tổ chức Hội nghị nhà chung cư để lựa chọn lại chủ đầu tư dự án.

a) Chủ đầu tư dự án tự thực hiện việc phá dỡ nhà chung cư nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân có năng lực về xây dựng để thực hiện việc phá dỡ;

b) Trước khi thực hiện phá dỡ, chủ đầu tư phải tổ chức lập phương án phá dỡ nhà chung cư theo quy định tại Điểm c của Khoản này gửi Sở Xây dựng tổ chức thẩm định và phê duyệt. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được phương án phá dỡ nhà chung cư theo đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng có trách nhiệm tổ chức thẩm định và phê duyệt phương án phá dỡ;

c) Nội dung chủ yếu của phương án phá dỡ:

- Tên dự án (hoặc công trình) phải phá dỡ;

- Địa điểm thực hiện dự án;

- Số lượng, khối lượng, quy mô công trình phá dỡ;

- Giải pháp kỹ thuật, thi công để thực hiện việc phá dỡ;

- Giải pháp bảo đảm an toàn lao động, vệ sinh, môi trường;

- Số lượng nhân lực và các loại phương tiện xe, máy thi công để thực hiện việc phá dỡ;

- Thời gian, tiến độ thực hiện phá dỡ;

- Các nội dung khác có liên quan (nếu có).