Công văn số 5293/TCT-CS do Tổng cục Thuế ban hành hướng dẫn về phương pháp xác định giá tính thuế Giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, trọng tâm là cách tính và trừ giá đất khi xác định doanh thu chịu thuế GTGT.

Phạm vi và đối tượng áp dụng

Văn bản áp dụng đối với các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân có phát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản (bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất) và các cơ quan thuế các cấp chịu trách nhiệm quản lý, hướng dẫn người nộp thuế thực hiện nghĩa vụ thuế GTGT theo đúng quy định pháp luật.

- Nguyên tắc xác định giá tính thuế GTGT đối với chuyển nhượng bất động sản

• Giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) đi giá đất được trừ theo quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
• Trường hợp giá đất được trừ cao hơn giá chuyển nhượng thực tế, cơ sở kinh doanh không phải nộp thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng này. Tuy nhiên, phần chênh lệch âm không được bù trừ với số thuế GTGT đầu vào của các hoạt động sản xuất kinh doanh khác của doanh nghiệp.

- Xác định giá đất được trừ trong các trường hợp cụ thể

• Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán: Giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất thực tế nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Đối với trường hợp thuê đất của Nhà nước để đầu tư cơ sở hạ tầng cho thuê, xây dựng nhà để bán: Giá đất được trừ là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng thực tế phát sinh theo quy định.
• Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân khác: Giá đất được trừ là giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có). Cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã được tính gộp vào giá trị đất được trừ.

- Hướng dẫn xử lý khi không tách riêng được giá đất và giá trị cơ sở hạ tầng

• Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản mà giá nhận chuyển nhượng đã bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất và giá trị cơ sở hạ tầng trên đất nhưng không thể bóc tách riêng biệt giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng, thì giá đất được trừ được xác định theo các phương pháp quy định tại văn bản pháp luật về thuế GTGT hiện hành.
• Các chi phí phát sinh để hoàn thiện, nâng cấp cơ sở hạ tầng sau khi nhận chuyển nhượng sẽ được hạch toán riêng biệt để làm cơ sở tính toán thuế GTGT đầu ra khi sản phẩm hoàn thành được chuyển nhượng tiếp.

Hiệu lực thi hành và tổ chức thực hiện

Công văn số 5293/TCT-CS có hiệu lực hướng dẫn kể từ ngày ban hành. Các Cục Thuế tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm phổ biến, hướng dẫn các doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh trên địa bàn thực hiện thống nhất theo đúng nội dung hướng dẫn tại văn bản này và các quy định pháp luật liên quan về thuế GTGT.