Công văn số 2185/TCT-PCCS do Tổng cục Thuế ban hành nhằm hướng dẫn chi tiết về chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng giúp các doanh nghiệp và cơ quan thuế địa phương thống nhất phương án xử lý thuế đối với các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Phạm vi và đối tượng áp dụng của văn bản

Văn bản áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng bất động sản trên lãnh thổ Việt Nam. Đồng thời, đây cũng là căn cứ pháp lý để các Cục Thuế tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện công tác quản lý thuế, thanh tra, kiểm tra và hướng dẫn người nộp thuế thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính.

Quy định về đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng

• Hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng hiện hành.
• Khi doanh nghiệp hoặc cá nhân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không kèm theo công trình xây dựng hoặc cơ sở hạ tầng trên đất), giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng hoàn toàn không phải chịu thuế GTGT.

Phương pháp xác định giá tính thuế GTGT khi chuyển nhượng bất động sản

• Trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất và các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng gắn liền với đất, giá tính thuế GTGT được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) đi giá đất được trừ theo quy định của pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng.
• Giá đất được trừ bao gồm giá đất nhận chuyển nhượng, giá đất theo quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc giá đất thực tế tại thời điểm nhận chuyển nhượng căn cứ vào hồ sơ, chứng từ hợp pháp.
• Phần giá trị còn lại sau khi trừ giá đất (bao gồm giá trị nhà cửa, công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng trên đất) là phần giá trị chịu thuế GTGT theo mức thuế suất quy định đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Nguyên tắc lập hóa đơn và kê khai thuế GTGT

• Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng, cơ sở kinh doanh phải lập hóa đơn GTGT theo đúng quy định. Trên hóa đơn phải tách biệt rõ ràng phần giá trị quyền sử dụng đất không chịu thuế GTGT và phần giá trị cơ sở hạ tầng, nhà cửa chịu thuế GTGT.
• Đối với thuế GTGT đầu vào của các chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thuộc đối tượng không chịu thuế), doanh nghiệp phải thực hiện phân bổ thuế GTGT đầu vào được khấu trừ theo tỷ lệ doanh thu giữa hoạt động chịu thuế và không chịu thuế nếu không hạch toán riêng được.

Hiệu lực thi hành và hướng dẫn tổ chức thực hiện

Công văn số 2185/TCT-PCCS có hiệu lực hướng dẫn áp dụng ngay từ thời điểm ban hành. Tổng cục Thuế yêu cầu các Cục Thuế địa phương căn cứ vào nội dung hướng dẫn tại văn bản này và các quy định pháp luật thuế GTGT hiện hành để hướng dẫn người nộp thuế thực hiện kê khai, nộp thuế đúng quy định, tránh thất thu ngân sách nhà nước và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người nộp thuế.