Tóm tắt Công văn số 370/TCT-PCCS về thuế GTGT đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất

Công văn số 370/TCT-PCCS của Tổng cục Thuế là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng nhằm làm rõ các quy định về thuế giá trị gia tăng (GTGT) áp dụng đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng bất động sản. Dưới đây là tổng hợp chi tiết các nội dung chính sách cốt lõi theo quy định pháp luật thuế:

1. Quy định về đối tượng không chịu thuế GTGT đối với quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng và hướng dẫn tại công văn, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất được xác định rõ ràng về nghĩa vụ thuế như sau:

• Chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT. Điều này áp dụng đối với phần giá trị quyền sử dụng đất được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Trường hợp doanh nghiệp, tổ chức thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuần túy (không đi kèm với cơ sở hạ tầng, nhà cửa hay vật kiến trúc trên đất) thì toàn bộ giá trị chuyển nhượng này không phải kê khai, tính thuế GTGT.

2. Nguyên tắc xác định giá đất được trừ khi tính thuế GTGT

Đối với các dự án chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất và cơ sở hạ tầng, nhà cửa xây dựng trên đất, việc tính thuế GTGT được thực hiện theo nguyên tắc khấu trừ giá trị đất:

• Giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT tại thời điểm chuyển nhượng.
• Giá đất được trừ được xác định cụ thể theo từng trường hợp nguồn gốc đất, bao gồm: đất được Nhà nước giao để đầu tư cơ sở hạ tầng bán, đất nhận chuyển nhượng từ các tổ chức, cá nhân khác, hoặc đất thuê của Nhà nước.
• Các chi phí liên quan đến đền bù, giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước được tính toán vào giá trị đất được trừ theo đúng các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Thuế GTGT hiện hành.

3. Nghĩa vụ thuế GTGT đối với tài sản và cơ sở hạ tầng gắn liền với đất

Công văn lưu ý việc phân định rõ ràng giữa phần trị giá đất không chịu thuế và phần tài sản chịu thuế trên đất:

• Phần giá trị nhà, công trình kiến trúc, cơ sở hạ tầng và các tài sản khác gắn liền với đất khi chuyển nhượng vẫn thuộc đối tượng chịu thuế GTGT theo mức thuế suất quy định (thông thường là 10%).
• Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản hỗn hợp, đơn vị chuyển nhượng phải lập hóa đơn GTGT, trong đó tách riêng phần giá trị quyền sử dụng đất không chịu thuế GTGT và phần giá trị cơ sở hạ tầng, nhà cửa chịu thuế GTGT để làm cơ sở kê khai, nộp thuế chính xác.