Giới thiệu về Công văn số 1627 TCT/TS ngày 01/06/2004

Công văn số 1627 TCT/TS được Tổng cục Thuế ban hành ngày 01/06/2004 nhằm hướng dẫn chi tiết về chính sách thuế đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. Đây là văn bản nghiệp vụ quan trọng giúp các Cục Thuế địa phương và người nộp thuế thống nhất phương pháp áp dụng thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp và các nghĩa vụ tài chính khác phát sinh từ giao dịch đất đai tại thời điểm năm 2004.

Dưới đây là tổng hợp và phân tích chi tiết các nội dung chính sách thuế cốt lõi được quy định tại văn bản này:

- Chính sách Thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với chuyển quyền sử dụng đất

• Đối tượng không chịu thuế GTGT: Hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng. Quy định này nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính cho các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuần túy.
• Trường hợp chuyển nhượng đất gắn liền với tài sản: Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà cửa, cơ sở hạ tầng hoặc các công trình kiến trúc trên đất, chỉ có phần giá trị của nhà, cơ sở hạ tầng và công trình kiến trúc mới thuộc đối tượng chịu thuế GTGT.
• Phương pháp xác định giá tính thuế GTGT: Giá tính thuế GTGT trong trường hợp này là giá bán nhà, cơ sở hạ tầng gắn liền với đất sau khi đã trừ đi giá trị quyền sử dụng đất được trừ theo quy định của pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng.

- Chính sách Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất

• Đối tượng áp dụng: Các tổ chức, doanh nghiệp có phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất phải thực hiện kê khai và nộp thuế TNDN đối với phần thu nhập này theo quy định của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành.
• Doanh thu tính thuế: Là toàn bộ số tiền thực tế thu được từ việc chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên. Trường hợp giá trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì sẽ áp dụng theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
• Các khoản chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế: Bao gồm giá vốn của đất chuyển nhượng (hoặc chi phí nhận chuyển nhượng hợp pháp trước đó); chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng; chi phí cải tạo, san lấp mặt bằng; các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng đất và các chi phí hợp pháp khác phát sinh trong quá trình thực hiện thủ tục.

- Nghĩa vụ về Lệ phí trước bạ và các khoản nghĩa vụ tài chính khác

• Kê khai lệ phí trước bạ: Tổ chức, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất có nghĩa vụ kê khai và nộp lệ phí trước bạ theo mức tỷ lệ quy định trước khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Xử lý các trường hợp đặc biệt: Đối với các trường hợp được miễn, giảm thuế hoặc lệ phí trước bạ, người nộp thuế phải xuất trình đầy đủ hồ sơ, giấy tờ chứng minh điều kiện được hưởng ưu đãi theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và thuế.

- Hướng dẫn tổ chức thực hiện tại các địa phương

• Trách nhiệm của cơ quan thuế địa phương: Tổng cục Thuế yêu cầu Cục Thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm phổ biến, hướng dẫn các chi cục thuế và người nộp thuế trên địa bàn thực hiện nghiêm túc các nội dung tại Công văn này.
• Công tác thanh tra, kiểm tra: Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát hồ sơ khai thuế của các doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhằm phát hiện và xử lý kịp thời các hành vi kê khai sai giá trị chuyển nhượng để trốn thuế, tránh thất thu cho ngân sách nhà nước.