Tổng quan về Công văn 951/BXD-KTXD năm 2023

Công văn 951/BXD-KTXD năm 2023 do Bộ Xây dựng ban hành nhằm hướng dẫn chi tiết phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư. Đây là văn bản hướng dẫn quan trọng giúp các địa phương, chủ đầu tư, ban quản trị và đơn vị vận hành nhà chung cư thống nhất phương pháp tính toán, bảo đảm tính minh bạch, hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan.

Cơ sở pháp lý và phạm vi áp dụng

Công văn 951/BXD-KTXD được xây dựng dựa trên các quy định pháp luật hiện hành về nhà ở và quản lý giá, bao gồm:

• Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư.
• Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 06/2019/TT-BXD).
• Các quy định về quản lý chi phí dịch vụ công ích và phương pháp định giá dịch vụ của Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng.

Nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cư

Bộ Xây dựng nhấn mạnh việc xác định giá dịch vụ nhà chung cư phải tuân thủ các nguyên tắc cốt lõi sau:

• Tính đúng, tính đủ: Giá dịch vụ phải bao gồm toàn bộ các chi phí hợp lý, hợp lệ để thực hiện các công việc quản lý, vận hành nhà chung cư ổn định, an toàn.
• Không trùng lặp chi phí: Các khoản mục chi phí đã được tính trong giá dịch vụ quản lý vận hành thì không được tính vào các khoản chi phí khác và ngược lại.
• Công khai, minh bạch: Mọi khoản mục cấu thành giá dịch vụ phải được thuyết minh rõ ràng, công khai cho cư dân và các bên liên quan giám sát.
• Hài hòa lợi ích: Bảo đảm quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, đồng thời bảo đảm bù đắp chi phí và có mức lợi nhuận hợp lý cho đơn vị quản lý vận hành.

Các thành phần cấu thành giá dịch vụ nhà chung cư

Theo hướng dẫn, giá dịch vụ nhà chung cư được xác định dựa trên các nhóm chi phí cấu thành cụ thể:

• Chi phí trực tiếp: Bao gồm chi phí năng lượng (điện, nước dùng cho mục đích chung); chi phí văn phòng phẩm, dụng cụ phục vụ quản lý; chi phí nhân công trực tiếp (bảo vệ, vệ sinh, kỹ thuật, chăm sóc cảnh quan); chi phí bảo trì định kỳ các thiết bị thuộc sở hữu chung (thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy, máy phát điện dự phòng).
• Chi phí quản lý chung: Chi phí cho bộ máy gián tiếp điều hành của đơn vị quản lý vận hành, chi phí bảo hiểm trách nhiệm công cộng, chi phí kiểm toán (nếu có).
• Lợi nhuận định mức hợp lý: Mức lợi nhuận dành cho đơn vị quản lý vận hành, thường được khống chế ở một tỷ lệ phần trăm nhất định trên tổng chi phí trực tiếp và chi phí quản lý chung theo quy định của Nhà nước.
• Thuế giá trị gia tăng (VAT): Được tính theo quy định của pháp luật về thuế hiện hành áp dụng cho dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Thẩm quyền và quy trình quyết định giá dịch vụ

Công văn hướng dẫn rõ ràng về thẩm quyền quyết định mức giá dịch vụ nhà chung cư trong từng trường hợp cụ thể:

• Trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu: Giá dịch vụ nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ đã ký kết giữa chủ đầu tư và người mua. Mức giá này không được vượt quá khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
• Trường hợp đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư: Giá dịch vụ sẽ do Hội nghị nhà chung cư quyết định thông qua biểu quyết theo đa số. Đơn vị quản lý vận hành có trách nhiệm lập phương án giá dịch vụ để Ban quản trị trình Hội nghị nhà chung cư xem xét, thông qua.
• Trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước: Giá dịch vụ do cơ quan đại diện chủ sở hữu quyết định hoặc theo khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức liên quan

Để bảo đảm việc quản lý giá dịch vụ nhà chung cư hiệu quả, Bộ Xây dựng hướng dẫn trách nhiệm của các bên như sau:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Có trách nhiệm ban hành khung giá dịch vụ nhà chung cư phù hợp với thực tế tại địa phương; chỉ đạo các cơ quan chức năng thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm về quản lý giá dịch vụ.
• Chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư: Có trách nhiệm lựa chọn đơn vị quản lý vận hành có đủ năng lực; giám sát việc thực hiện hợp đồng dịch vụ; công khai thu chi tài chính định kỳ cho cư dân biết.
• Đơn vị quản lý vận hành: Phải tổ chức quản lý, vận hành nhà chung cư theo đúng quy trình kỹ thuật; sử dụng kinh phí dịch vụ đúng mục đích, tiết kiệm và hiệu quả.