Tổng quan về Công văn 31/BXD-QLN của Bộ Xây dựng

Công văn 31/BXD-QLN do Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) ban hành nhằm giải đáp các vướng mắc pháp lý cho Công ty Luật LOGOS liên quan đến việc xác định và áp dụng giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng, giúp làm rõ các quy định của Luật Nhà ở và Thông tư số 02/2016/TT-BXD về cơ chế thỏa thuận, xây dựng và áp dụng giá dịch vụ giữa chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành và cư dân.

- Nguyên tắc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Theo nội dung hướng dẫn, việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc sau:

• Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải được xác định trên cơ sở tính đúng, tính đủ các chi phí thực tế hợp lý, đồng thời có lợi nhuận định mức hợp lý để bảo đảm cho đơn vị vận hành duy trì hoạt động bình thường của nhà chung cư.
• Các chi phí cấu thành giá dịch vụ bao gồm: chi phí vận hành các hệ thống kỹ thuật (thang máy, phòng cháy chữa cháy, máy bơm, máy phát điện dự phòng), chi phí vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, bảo vệ, chăm sóc cảnh quan, chi phí quản lý chung của đơn vị vận hành và các chi phí hợp lý khác.
• Giá dịch vụ quản lý vận hành không bao gồm các chi phí dịch vụ gia tăng của từng căn hộ hoặc các dịch vụ riêng biệt khác như trông giữ xe, dịch vụ internet, truyền hình cáp, hoặc các dịch vụ tiện ích cá nhân khác của người sử dụng.

- Thẩm quyền và cơ chế thỏa thuận giá dịch vụ trong từng giai đoạn

Công văn làm rõ thẩm quyền quyết định mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được chia làm hai giai đoạn cụ thể:

• Giai đoạn chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu: Giá dịch vụ quản lý vận hành được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ đã ký kết giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ. Mức giá này không được vượt quá mức giá trần do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà chung cư đó ban hành, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng mua bán.
• Giai đoạn đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư: Sau khi Hội nghị nhà chung cư được tổ chức thành công và bầu ra Ban quản trị, giá dịch vụ quản lý vận hành sẽ do Hội nghị nhà chung cư quyết định thông qua biểu quyết theo đa số. Ban quản trị sẽ đại diện cho các chủ sở hữu ký kết hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành với đơn vị có năng lực theo mức giá đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

- Vai trò của khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành

Khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có ý nghĩa pháp lý định hướng và giải quyết tranh chấp:

• Làm cơ sở để các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ khi chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư.
• Làm căn cứ để giải quyết các tranh chấp, khiếu nại giữa các bên liên quan đến giá dịch vụ quản lý vận hành trong trường hợp các bên không thỏa thuận được mức giá cụ thể.
• Trường hợp nhà chung cư có các dịch vụ đặc thù, cao cấp vượt quá khung giá quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, các bên phải tự thỏa thuận và thống nhất bằng văn bản hoặc thông qua quyết định của Hội nghị nhà chung cư để áp dụng mức giá phù hợp với thực tế.

- Trách nhiệm công khai, minh bạch thông tin về chi phí dịch vụ

Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của cư dân và tránh phát sinh tranh chấp kéo dài, Bộ Xây dựng nhấn mạnh trách nhiệm của các bên liên quan:

• Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý vận hành có trách nhiệm công khai, minh bạch các khoản mục chi phí cấu thành nên giá dịch vụ quản lý vận hành để cư dân được biết và giám sát.
• Việc thu, chi tài chính liên quan đến kinh phí quản lý vận hành phải được thực hiện đúng quy định pháp luật, có sổ sách theo dõi rõ ràng và phải báo cáo định kỳ trước Hội nghị nhà chung cư hoặc theo yêu cầu đột xuất của Ban quản trị.