Giới thiệu về Công văn 92138/CT-TTHT năm 2019

Công văn 92138/CT-TTHT do Cục Thuế thành phố Hà Nội ban hành là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ thuế quan trọng, giải quyết các vướng mắc của doanh nghiệp liên quan đến việc xác định giá đất được trừ khi tính thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Đây là nội dung pháp lý phức tạp, ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của các chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Các quy định cốt lõi về giá đất được trừ khi tính thuế GTGT

Căn cứ vào các quy định pháp luật về thuế GTGT hiện hành, văn bản làm rõ phương pháp xác định giá đất được trừ trong một số trường hợp cụ thể như sau:

• Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán: Giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cá nhân: Giá đất được trừ là giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng, bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có). Doanh nghiệp không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính vào giá trị quyền sử dụng đất được trừ.
• Trường hợp thuê đất của Nhà nước: Giá đất được trừ là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) theo đúng quy định.

Nguyên tắc xác định và chứng từ hợp lệ

Để đảm bảo tính hợp pháp khi khấu trừ giá đất khi tính thuế GTGT, doanh nghiệp cần lưu ý các nguyên tắc và hồ sơ chứng từ sau:

• Tính chính xác của hồ sơ: Các khoản chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất phải có đầy đủ chứng từ thu tiền của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc phương án bồi thường được phê duyệt.
• Hóa đơn GTGT: Khi chuyển nhượng bất động sản, doanh nghiệp phải lập hóa đơn GTGT. Trên hóa đơn phải ghi rõ giá bán chưa có thuế, giá đất được giảm trừ vào doanh thu tính thuế, thuế suất và tổng số tiền thanh toán.
• Xử lý trường hợp giá đất được trừ lớn hơn giá chuyển nhượng: Trường hợp giá đất được trừ lớn hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ tối đa bằng giá chuyển nhượng. Phần chênh lệch không được chuyển sang các kỳ tính thuế tiếp theo hoặc bù trừ cho các hoạt động khác.

Ý nghĩa pháp lý và lưu ý cho doanh nghiệp

Công văn 92138/CT-TTHT giúp thống nhất cách hiểu và áp dụng pháp luật thuế giữa cơ quan thuế và người nộp thuế, hạn chế tối đa các rủi ro pháp lý về truy thu thuế và phạt chậm nộp. Doanh nghiệp cần chủ động rà soát các hợp đồng chuyển nhượng, chứng từ nộp tiền đất để thực hiện kê khai đúng, đủ theo hướng dẫn của Cục Thuế thành phố Hà Nội.