Trả lời văn bản ngày 08/11/2012 của Bà về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, Cục Thuế TP có ý kiến như sau:

- Căn cứ Điều 12 Thông tư số 153/2010/TT-BTC ngày 28/09/2010 của Bộ Tài Chính hướng dẫn về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ:

“Cơ quan thuế cấp hóa đơn cho các tổ chức không phải là doanh nghiệp, hộ cá nhân không kinh doanh nhưng có phát sinh hoạt động bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ cần có hóa đơn để giao cho khách hàng.

…

Tổ chức, hộ, cá nhân có nhu cầu sử dụng hóa đơn lẻ phải có đơn đề nghị cấp hóa đơn lẻ (mẫu số 3.4 Phụ lục 3 ban hành kèm theo Thông tư số 153/2010/TT-BTC). Căn cứ đơn đề nghị cấp hóa đơn lẻ và các chứng từ mua bán kèm theo, cơ quan thuế có trách nhiệm hướng dẫn người nộp thuế xác định số thuế phải nộp theo quy định của pháp luật về thuế”.

- Căn cứ Thông tư số 06/2012/TT-BTC ngày 11/01/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế giá trị gia tăng (GTGT);

- Căn cứ khoản 2, Điều 3 Thông tư số 113/2011/TT-BTC ngày 04/08/2011 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/03/2009, Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 và Thông tư số 12/2011 ngày 26/01/2011 quy định về sửa đổi Điều 2 Thông tư số 12/2011/TT-BTC ngày 26/01/2011 của Bộ Tài Chính hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) :

“Đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cá nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập. Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, trên tờ khai thuế thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng; đồng thời không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá chuyển nhượng, giá vốn thì cơ quan thuế tính thuế 2% trên giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định”.

Căn cứ các quy định trên, trường hợp của Bà có Hợp đồng mua bán chuyển nhượng căn nhà hình thành trong tương lai số 01/HD.MBCNN2012 ngày 15/05/2012 với Công ty cổ phần địa ốc 8 tại dự án Khu nhà ở Bông Sao, phường 05, Quận 8, theo hợp đồng giá trị chuyển nhượng căn nhà xây thô (giá bao gồm thuế GTGT) là: 2.320.000.000 đồng, Bà đã thanh toán số tiền 1.108.000.000 đồng (đã bao gồm thuế GTGT). Nay Bà chuyển nhượng lại Hợp đồng cho người mua khác theo Hợp đồng lập ngày 26/10/2012 (hợp đồng được công chứng cùng ngày) bằng đúng giá chuyển nhượng mua của chủ đầu tư. Trường hợp Bà nộp hồ sơ khai thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng trên và đề nghị được xác định theo phương pháp tính thuế 25% trên thu nhập chịu thuế, nếu qua kiểm tra Cơ quan thuế xác định hồ sơ chuyển nhượng của Bà hội đủ điều kiện áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập thì Chi cục thuế Quận 8 sẽ thực hiện cấp hóa đơn lẻ và tính thuế GTGT và thuế TNCN phải nộp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau:

- Số thuế GTGT phải nộp bằng (=) giá trị bất động sản (không trừ phần vốn góp Bà còn nợ chủ đầu tư) nhân (x) với tỷ lệ GTGT trên doanh thu nhân (x) với thuế suất thuế GTGT.

+ Giá trị bất động sản làm căn cứ tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng của Chủ đầu tư.

+ Tỷ lệ GTGT: Áp dụng tỷ lệ GTGT trên doanh thu là 8% (hoạt động thương nghiệp bán lẻ hàng hóa theo Biểu tỷ lệ GTGT (%) trên doanh thu Ban hành kèm theo Quyết định số 16333/CT-QĐ ngày 30/12/2008 của Cục Thuế TP.Hồ Chí Minh).

+ Thuế suất thuế GTGT: 10%.

- Số thuế TNCN phải nộp bằng (=) thu nhập tính thuế nhân (x) với thuế suất thuế 25%.

Trường hợp không đủ điều kiện tính thuế TNCN theo thuế suất 25% trên thu nhập chuyển nhượng thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Cục Thuế TP trả lời cho Bà biết để thực hiện theo đúng quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật đã được trích dẫn tại văn bản này.