Giới thiệu về Công văn 81104/CT-TTHT năm 2017

Công văn 81104/CT-TTHT do Cục Thuế thành phố Hà Nội ban hành năm 2017 nhằm giải đáp các thắc mắc và hướng dẫn cụ thể về chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng giúp các doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh xác định đúng giá tính thuế GTGT, đặc biệt là phương pháp xác định giá đất được trừ trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản theo quy định pháp luật.

Các căn cứ pháp lý áp dụng

Nội dung giải đáp tại Công văn dựa trên các văn bản quy phạm pháp luật về thuế GTGT có hiệu lực tại thời điểm ban hành, bao gồm:

• Luật Thuế giá trị gia tăng và các văn bản sửa đổi, bổ sung.
• Nghị định số 209/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng.
• Thông tư số 219/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP.

Nội dung hướng dẫn cốt lõi về giá tính thuế GTGT đối với chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định, giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT. Công văn hướng dẫn chi tiết cách xác định giá đất được trừ cho từng trường hợp cụ thể như sau:

- Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán

• Giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật.
• Các khoản chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng phải có đầy đủ hồ sơ, phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và chứng từ chi trả hợp pháp.

- Trường hợp thuê đất của Nhà nước để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán

• Giá đất được trừ là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng (nếu có) theo đúng quy định pháp luật.

- Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cá nhân khác

• Giá đất được trừ là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có).
• Cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của giá trị quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng đã được trừ nêu trên.
• Trường hợp giá đất được trừ vượt quá giá chuyển nhượng thì cơ sở kinh doanh chỉ được tính giá đất được trừ bằng giá chuyển nhượng. Phần chênh lệch âm không được bù trừ với các hoạt động kinh doanh khác.

- Trường hợp xây dựng nhà nhiều tầng, nhà chung cư để bán

• Giá đất được trừ cho từng căn hộ được phân bổ theo tỷ lệ diện tích sàn xây dựng của từng căn hộ trên tổng diện tích sàn xây dựng của tòa nhà (không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, lối đi, tầng hầm, sân thượng...).
• Phương pháp phân bổ này đảm bảo tính chính xác và công bằng cho nghĩa vụ thuế của từng sản phẩm bất động sản trong cùng một dự án.

Nguyên tắc khấu trừ thuế GTGT đầu vào liên quan

Cục Thuế thành phố Hà Nội lưu ý về nguyên tắc khấu trừ thuế GTGT đầu vào đối với các chi phí hình thành nên bất động sản chuyển nhượng:

• Thuế GTGT đầu vào của hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản (như chi phí xây dựng, chi phí thiết kế, chi phí quản lý dự án...) được kê khai, khấu trừ toàn bộ nếu đáp ứng đủ các điều kiện khấu trừ theo quy định hiện hành.
• Đối với phần giá trị quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT hoặc đã được trừ ra khỏi giá tính thuế GTGT thì không phát sinh thuế GTGT đầu vào để khấu trừ.

Khuyến nghị áp dụng đối với doanh nghiệp

Doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cần chủ động đối chiếu nguồn gốc đất của dự án (đất được giao, đất thuê hay đất nhận chuyển nhượng) để áp dụng đúng công thức xác định giá đất được trừ. Việc hạch toán và kê khai chính xác không chỉ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa nghĩa vụ thuế mà còn hạn chế tối đa các rủi ro pháp lý, bị truy thu thuế hoặc phạt chậm nộp khi cơ quan thuế tiến hành thanh tra, kiểm tra quyết toán thuế.