Công văn 5607/SXD-KTXD năm 2021 do Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh ban hành là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng nhằm giải quyết các vướng mắc trong việc điều chỉnh, quy đổi giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình, vật kiến trúc về thời điểm tính toán. Hướng dẫn này là cơ sở để các cơ quan thuế và người nộp thuế áp dụng chính xác Bảng giá xây dựng mới ban hành kèm theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh khi tính lệ phí trước bạ.

Phạm vi áp dụng và đối tượng điều chỉnh

Văn bản hướng dẫn chi tiết việc xác định và quy đổi giá trị xây dựng mới đối với các loại tài sản sau trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh:

• Nhà ở các loại (nhà biệt thự, nhà chung cư, nhà phố, nhà cấp 4...).
• Các công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi.
• Các vật kiến trúc khác gắn liền với đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.
• Các cơ quan thuế trực tiếp thực hiện việc tính thu lệ phí trước bạ và các tổ chức, cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản.

Nguyên tắc và phương pháp quy đổi về thời điểm tính toán

Để đảm bảo giá trị tính lệ phí trước bạ sát với thực tế và công bằng cho người nộp thuế, Sở Xây dựng hướng dẫn nguyên tắc quy đổi chi phí đầu tư xây dựng như sau:

• Áp dụng chỉ số giá xây dựng: Việc quy đổi chi phí xây dựng từ thời điểm hoàn thành công trình đưa vào sử dụng về thời điểm tính toán lệ phí trước bạ được thực hiện dựa trên chỉ số giá xây dựng do Sở Xây dựng công bố định kỳ.
• Phương pháp tính toán: Sử dụng hệ số điều chỉnh tương ứng với biến động giá vật liệu, nhân công và máy thi công giữa hai thời điểm (thời điểm hoàn thành công trình và thời điểm kê khai thuế) để điều chỉnh đơn giá trong Bảng giá ban hành kèm theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND.
• Xác định thời điểm tính toán: Thời điểm tính toán được xác định thống nhất là thời điểm người nộp thuế nộp hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ hợp lệ tại cơ quan thuế có thẩm quyền.

Hướng dẫn xử lý đối với các trường hợp đặc biệt

Công văn đưa ra các giải pháp cụ thể đối với những trường hợp gặp khó khăn trong thực tế áp dụng:

• Công trình chưa có trong danh mục Bảng giá: Đối với các loại công trình, vật kiến trúc đặc thù chưa được quy định cụ thể tại Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm gần nhất hoặc phối hợp với cơ quan quản lý xây dựng địa phương để xác định giá trị quy đổi phù hợp.
• Công trình hỗn hợp nhiều công năng: Hướng dẫn phân bổ diện tích và áp dụng đơn giá xây dựng mới riêng biệt cho từng phần diện tích có mục đích sử dụng khác nhau (như phần diện tích để ở, phần diện tích thương mại, dịch vụ, tầng hầm) trong cùng một tòa nhà.
• Xác định tỷ lệ chất lượng còn lại: Hướng dẫn phương pháp kết hợp giữa thời điểm tính toán quy đổi và tỷ lệ khấu hao (chất lượng còn lại) của nhà, công trình qua các năm sử dụng để đảm bảo tính đúng giá trị thực tế của tài sản tại thời điểm nộp thuế.

Tổ chức thực hiện và phối hợp liên ngành

Sở Xây dựng đề nghị các cơ quan, đơn vị liên quan phối hợp chặt chẽ để triển khai đồng bộ hướng dẫn này:

• Cục Thuế và các Chi cục Thuế: Áp dụng đúng các công thức và hệ số quy đổi theo hướng dẫn tại Công văn này để giải quyết hồ sơ nhanh chóng, tránh gây phiền hà cho người dân và doanh nghiệp.
• Sở Xây dựng: Tiếp tục theo dõi sát sao diễn biến thị trường bất động sản và giá cả vật liệu xây dựng để kịp thời cập nhật, công bố chỉ số giá xây dựng, đồng thời tham mưu cho Ủy ban nhân dân Thành phố điều chỉnh Bảng giá khi có biến động lớn vượt quá quy định.
• Người nộp thuế: Có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, trung thực các hồ sơ pháp lý liên quan đến thời điểm hoàn thành công trình, quy mô, cấp công trình để làm cơ sở áp dụng hệ số quy đổi chính xác.