Kính gửi: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hậu Giang

Tổng cục Quản lý đất đai nhận được Công văn số 2298/STNMT-VPĐKĐĐ ngày 17 tháng 7 năm 2019 của Quý Sở về việc xin ý kiến giải quyết vướng mắc trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Nếu không có tình tiết nào khác, Tổng cục Quản lý đất đai có ý kiến như sau:

1. Đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vượt hạn mức công nhận đất ở:

Căn cứ quy định Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai, Điểm b Khoản 4, Khoản 5 Điều 87 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 56 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai) thì trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng diện tích (cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai) thì kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do và quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp để cấp lại cho người sử dụng đất theo đúng quy định, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu công nhận diện tích đất ở vượt hạn mức thì cơ quan có thẩm quyền căn cứ quy định của pháp luật về đất đai hiện hành để thực hiện.

2. Về điều kiện và mục đích sử dụng đất đối với Giấy chứng nhận đã cấp cho người sử dụng đất có thửa đất là đất rừng trồng sản xuất

Theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: (i) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai; (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất và phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai.

Tại Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013 quy định thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật, việc xác định loại đất thực hiện theo quy định tại Điều 11 của Luật Đất đai năm 2013.

3. Về xác định lại diện tích đất cấp vượt hạn mức cho người sử dụng đất đã thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tổng cục Quản lý đất đai đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát, xem xét đối với từng hồ sơ cụ thể để khẳng định việc xác định diện tích đất ở được cấp Giấy đúng hay không đúng quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm cấp Giấy.

Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi thực hiện Luật Đất đai năm 2013 mà có cơ sở khẳng định diện tích đất ở được cấp không đúng quy định, phải thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định tại Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai năm 2013 nhưng người được cấp Giấy chứng nhận trước đó đã tách thửa để chuyển quyền một phần diện tích đất ở và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật thì Sở Tài nguyên và Môi trường cần xác định diện tích đất ở đối với toàn bộ thửa đất gốc (chưa tách phần diện tích để chuyển nhượng) để bảo đảm công bằng với những trường hợp sử dụng đất chưa chia, tách thửa đất.

Trên đây là ý kiến của Tổng cục Quản lý đất đai gửi Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hậu Giang để nghiên cứu, thực hiện theo quy định của pháp luật./.