Công văn 4381/BXD-KTXD năm 2020 do Bộ Xây dựng ban hành nhằm hướng dẫn việc xác định đơn giá đất để thực hiện quyết toán hợp đồng xây dựng. Đây là văn bản pháp lý quan trọng giải quyết các vướng mắc thực tế trong quá trình thanh quyết toán các dự án đầu tư xây dựng có liên quan đến giá đất, đặc biệt là các dự án thực hiện theo hình thức đối tác công tư (PPP), hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT) hoặc các dự án có sử dụng quỹ đất để tạo vốn.

- Cơ sở pháp lý và phạm vi áp dụng hướng dẫn

• Việc quyết toán hợp đồng xây dựng phải tuân thủ các thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết, phù hợp với quy định của pháp luật về hợp đồng xây dựng áp dụng cho hợp đồng đó và các quy định pháp luật khác có liên quan.
• Các văn bản quy phạm pháp luật làm căn cứ bao gồm Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Nghị định số 37/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng và các nghị định hướng dẫn về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.
• Đối tượng áp dụng là các chủ đầu tư, nhà thầu và các cơ quan quản lý nhà nước liên quan đến việc thực hiện và quyết toán các hợp đồng xây dựng có nội dung sử dụng đất hoặc xác định giá trị quyền sử dụng đất.

- Nguyên tắc xác định đơn giá đất trong quyết toán hợp đồng

• Đơn giá đất để quyết toán hợp đồng xây dựng phải được xác định tại thời điểm có hiệu lực pháp lý theo quy định của pháp luật về đất đai và thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng.
• Trường hợp hợp đồng xây dựng có quy định về việc điều chỉnh đơn giá đất hoặc xác định giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm bàn giao đất thực tế, việc quyết toán phải căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Xử lý các trường hợp điều chỉnh và chênh lệch đơn giá đất

• Đối với các dự án có sự thay đổi về quy hoạch, thiết kế dẫn đến thay đổi cơ cấu sử dụng đất hoặc diện tích đất được giao, các bên phải tiến hành xác định lại giá trị quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm điều chỉnh để làm cơ sở quyết toán.
• Trường hợp có sự chậm trễ trong việc bàn giao đất do lỗi của cơ quan nhà nước hoặc do công tác giải phóng mặt bằng kéo dài, việc xác định đơn giá đất để tính toán chi phí hoặc giá trị thanh toán phải được xem xét dựa trên các điều khoản bồi thường, phạt vi phạm hợp đồng và quy định pháp luật về đầu tư công.
• Mọi khoản chênh lệch phát sinh do thay đổi đơn giá đất phải được báo cáo cấp có thẩm quyền phê duyệt trước khi tiến hành ký kết phụ lục hợp đồng và quyết toán dự án.

- Tổ chức thực hiện và trách nhiệm của các bên liên quan

• Chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan chức năng tại địa phương để hoàn thiện thủ tục về đất đai, xác định giá đất cụ thể làm cơ sở quyết toán hợp đồng đúng thời hạn quy định.
• Nhà thầu có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu liên quan đến việc thực hiện hợp đồng và phối hợp chặt chẽ trong quá trình đối chiếu, xác định giá trị quyết toán.
• Các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng và tài chính tại địa phương có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra và giám sát việc thực hiện quyết toán hợp đồng xây dựng theo đúng hướng dẫn tại Công văn 4381/BXD-KTXD và các quy định pháp luật hiện hành.