Tóm tắt Công văn 42711/CT-TTHT năm 2018 về chính sách thuế giá trị gia tăng

Công văn 42711/CT-TTHT do Cục Thuế thành phố Hà Nội ban hành hướng dẫn chi tiết về chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, trọng tâm là phương pháp xác định giá đất được giảm trừ khi tính thuế GTGT. Dưới đây là nội dung phân tích chi tiết và chuyên sâu về các quy định này.

1. Nguyên tắc xác định giá tính thuế GTGT đối với chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định của pháp luật về thuế GTGT, hoạt động chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng chịu thuế GTGT. Giá tính thuế GTGT được xác định theo nguyên tắc cụ thể sau:

• Giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT tại thời điểm chuyển nhượng.
• Trường hợp giá đất được trừ lớn hơn giá chuyển nhượng bất động sản thì cơ sở kinh doanh được tính giảm trừ vào giá tính thuế của các lần chuyển nhượng tiếp theo (nếu có) hoặc thực hiện kê khai, quyết toán theo quy định pháp luật hiện hành.

2. Các trường hợp xác định giá đất được trừ cụ thể

Công văn hướng dẫn chi tiết cách xác định giá đất được trừ đối với từng nguồn gốc đất đai của doanh nghiệp:

• Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán: Giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân khác: Giá đất được trừ là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có). Cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính vào giá trị đất được trừ.
• Trường hợp thuê đất của Nhà nước để đầu tư cơ sở hạ tầng cho thuê, xây dựng nhà để bán: Giá đất được trừ là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) theo quy định.

3. Điều kiện áp dụng và hồ sơ chứng từ liên quan

Để được khấu trừ giá đất khi tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, doanh nghiệp phải đảm bảo các điều kiện chặt chẽ về mặt pháp lý và chứng từ:

• Phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự.
• Có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt đối với các giao dịch chuyển nhượng có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên theo đúng quy định về điều kiện khấu trừ thuế GTGT đầu vào.
• Có đầy đủ hồ sơ, chứng từ chứng minh nghĩa vụ tài chính về đất đai đã nộp vào ngân sách nhà nước hoặc hóa đơn, chứng từ nhận chuyển nhượng hợp pháp từ bên chuyển nhượng trước đó.

4. Lưu ý quan trọng đối với người nộp thuế

Doanh nghiệp khi thực hiện kê khai thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản cần lưu ý:

• Việc xác định giá đất được trừ phải tuân thủ đúng các văn bản quy phạm pháp luật về thuế GTGT có hiệu lực tại thời điểm phát sinh giao dịch chuyển nhượng thực tế.
• Trường hợp phát sinh vướng mắc cụ thể liên quan đến hồ sơ thực tế của dự án, doanh nghiệp cần chủ động cung cấp đầy đủ hồ sơ tài liệu liên quan đến cơ quan thuế quản lý trực tiếp để được hướng dẫn giải quyết theo đúng thẩm quyền và quy định pháp luật.