Công văn 421/CT-TTHT năm 2016 do Cục Thuế Thành phố Hồ Chí Minh ban hành hướng dẫn chi tiết về chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng giúp các doanh nghiệp xác định đúng giá tính thuế GTGT và các khoản được giảm trừ liên quan đến giá trị quyền sử dụng đất.

1. Nguyên tắc xác định giá tính thuế GTGT đối với chuyển nhượng bất động sản

• Giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.
• Trường hợp giá đất được trừ lớn hơn giá chuyển nhượng bất động sản thì doanh nghiệp chỉ được tính giá đất được trừ bằng giá chuyển nhượng. Phần chênh lệch còn lại không được chuyển sang các kỳ tính thuế tiếp theo hoặc bù trừ vào các hoạt động kinh doanh khác.

2. Quy định chi tiết về giá đất được trừ khi tính thuế GTGT

• Trường hợp được Nhà nước giao đất: Giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất thực tế nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm các khoản được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giá đất được trừ là giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng, bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có). Doanh nghiệp không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào đối với hóa đơn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT.
• Trường hợp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng cho thuê: Giá đất được trừ là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng thực tế phát sinh theo quy định.

3. Hướng dẫn về hóa đơn và kê khai thuế GTGT

• Khi lập hóa đơn chuyển nhượng bất động sản, doanh nghiệp phải ghi rõ giá bán chưa có thuế GTGT, giá trị đất được giảm trừ, thuế suất và tổng số tiền thanh toán.
• Doanh nghiệp có nghĩa vụ hạch toán riêng biệt doanh thu, chi phí của hoạt động chuyển nhượng bất động sản để thực hiện kê khai và nộp thuế GTGT theo đúng quy định của pháp luật về quản lý thuế.
• Các chi phí đầu vào liên quan đến xây dựng, lắp đặt, thiết kế và các chi phí khác hình thành nên tài sản trên đất được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện về hóa đơn hợp pháp và chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt.