Công văn 3789/TCT-DNNCN do Tổng cục Thuế ban hành năm 2019 là văn bản hướng dẫn quan trọng về việc thực hiện chính sách thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và lệ phí trước bạ đối với các giao dịch liên quan đến nhà đất. Văn bản này giúp tháo gỡ các vướng mắc cho người nộp thuế và cơ quan thuế địa phương trong quá trình áp dụng pháp luật thuế đối với tài sản là bất động sản.

Chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với giao dịch nhà đất

Theo hướng dẫn của Tổng cục Thuế, việc xác định nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân đối với các hoạt động chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc quà tặng là nhà đất được thực hiện như sau:

• Trường hợp chuyển nhượng bất động sản: Cá nhân có hoạt động chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất thuộc đối tượng phải nộp thuế TNCN với thuế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng hoặc giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng nếu giá trên hợp đồng thấp hơn.
• Miễn thuế thu nhập cá nhân: Thuế TNCN được miễn đối với các trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng nhà đất giữa các đối tượng có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật (như giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau).
• Điều kiện miễn thuế đối với nhà ở duy nhất: Trường hợp cá nhân chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì thu nhập từ chuyển nhượng này thuộc diện được miễn thuế TNCN. Cá nhân phải tự kê khai và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của thông tin nhà ở duy nhất.

Quy định về lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất

Lệ phí trước bạ là nghĩa vụ tài chính bắt buộc khi cá nhân, tổ chức thực hiện đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà, đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

• Đối tượng chịu lệ phí trước bạ: Nhà, đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
• Căn cứ tính lệ phí trước bạ: Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ được xác định dựa trên bảng giá đất và giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai. Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất hiện hành là 0,5%.
• Trường hợp miễn lệ phí trước bạ: Miễn lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là quà tặng, thừa kế giữa các thành viên trong gia đình có mối quan hệ thân nhân tương tự như quy định miễn thuế TNCN nêu trên khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng lần đầu.

Thủ tục kê khai và nghĩa vụ của người nộp thuế

Để đảm bảo quyền lợi và thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính, người nộp thuế cần lưu ý các bước thủ tục sau:

• Nộp hồ sơ khai thuế và lệ phí: Người nộp thuế có nghĩa vụ nộp hồ sơ khai thuế TNCN và lệ phí trước bạ cùng với hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo cơ chế một cửa liên thông.
• Thời hạn nộp thuế: Người nộp thuế phải thực hiện nộp tiền thuế TNCN và lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước theo đúng thời hạn ghi trên thông báo thuế của cơ quan thuế để tránh bị phạt chậm nộp.