Tổng quan về Công văn 35/TCT-CS năm 2018

Công văn 35/TCT-CS do Tổng cục Thuế ban hành nhằm hướng dẫn và giải quyết các vướng mắc liên quan đến chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT), trọng tâm là phương pháp xác định giá đất được trừ khi tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng giúp các doanh nghiệp và cơ quan thuế địa phương thống nhất phương án thực hiện, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người nộp thuế.

Nội dung chi tiết về chính sách thuế GTGT theo Công văn 35/TCT-CS

Văn bản tập trung làm rõ các nguyên tắc xác định giá tính thuế và các trường hợp khấu trừ giá đất cụ thể như sau:

1. Nguyên tắc chung về xác định giá tính thuế GTGT đối với bất động sản

• Giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT tại thời điểm chuyển nhượng.
• Trường hợp giá đất được trừ lớn hơn giá chuyển nhượng thì cơ sở kinh doanh chỉ được tính giá đất được trừ bằng giá chuyển nhượng. Phần chênh lệch âm không được chuyển sang kỳ sau hoặc bù trừ với các hoạt động kinh doanh khác.

2. Xác định giá đất được trừ trong các trường hợp cụ thể

• Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân: Giá đất được trừ là giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng, bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có) theo đúng hợp đồng và quy định pháp luật. Doanh nghiệp không được tính trừ các chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng đã hạch toán riêng vào chi phí sản xuất kinh doanh.
• Được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất: Giá đất được trừ là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất thực tế nộp vào ngân sách nhà nước (sau khi đã trừ các khoản được miễn, giảm theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền) cộng với chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thực tế phát sinh theo phương án được phê duyệt.
• Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất: Giá đất được trừ là giá trúng đấu giá thực tế theo văn bản phê duyệt kết quả đấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Hướng dẫn về hóa đơn và kê khai thuế

• Khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản, doanh nghiệp phải lập hóa đơn GTGT theo quy định. Trên hóa đơn phải thể hiện rõ giá chuyển nhượng thực tế, giá đất được giảm trừ và số thuế GTGT tính trên phần giá trị còn lại.
• Doanh nghiệp có trách nhiệm chuẩn bị và lưu trữ đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp pháp liên quan đến nguồn gốc đất, hợp đồng chuyển nhượng, chứng từ nộp tiền sử dụng đất hoặc chi phí bồi thường để làm căn cứ giải trình khi cơ quan thuế thực hiện công tác thanh tra, kiểm tra.

Ý nghĩa và lưu ý áp dụng thực tế

Hướng dẫn tại Công văn 35/TCT-CS giúp tháo gỡ các điểm nghẽn trong việc xác định nghĩa vụ thuế GTGT đối với các dự án bất động sản có nguồn gốc đất phức tạp. Doanh nghiệp cần chủ động rà soát hồ sơ pháp lý của quỹ đất đang sở hữu để áp dụng đúng phương pháp xác định giá đất được trừ, tránh rủi ro bị truy thu thuế và phạt chậm nộp do kê khai sai quy định.