TỔNG QUAN VỀ CÔNG VĂN 3263/TCT-TNCN NĂM 2015

Công văn 3263/TCT-TNCN do Tổng cục Thuế ban hành nhằm hướng dẫn về chính sách thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng quyền thuê căn hộ chung cư dài hạn. Đây là văn bản giải quyết vướng mắc thực tế phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng hợp đồng thuê căn hộ có thời hạn 49 năm giữa các cá nhân, trong bối cảnh căn hộ chưa đủ điều kiện diện tích tối thiểu để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ ĐƯỢC ÁP DỤNG

Để đưa ra hướng xử lý cho trường hợp này, Tổng cục Thuế đã áp dụng các quy định pháp luật về nhà ở và thuế thu nhập cá nhân, cụ thể bao gồm:

• Quy định về mua bán, cho thuê nhà ở thương mại (Điều 39 Luật Nhà ở): Việc mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện theo phương thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần. Việc huy động vốn từ tiền ứng trước của người mua hoặc thuê nhà chỉ được thực hiện khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.
• Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại (Điều 40 Luật Nhà ở): Đối với nhà chung cư, thiết kế phải bảo đảm căn hộ khép kín và có diện tích sàn xây dựng của mỗi căn hộ không được thấp hơn 45m2.
• Điều kiện nhà ở tham gia giao dịch (Điều 91 Luật Nhà ở): Nhà ở tham gia các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, không có tranh chấp và không bị kê biên để thi hành án. Đối với nhà ở cho thuê, ngoài các điều kiện trên còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê, cung cấp đầy đủ điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.
• Quy định về thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản (Luật Thuế TNCN): Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước; và các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
• Quy định về miễn thuế TNCN đối với nhà ở duy nhất: Cá nhân được miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất. Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở phải căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng.

PHÂN TÍCH VỤ VIỆC CỤ THỂ VÀ QUYẾT ĐỊNH CỦA TỔNG CỤC THUẾ

Tổng cục Thuế đã phân tích chi tiết trường hợp giao dịch liên quan đến Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành, bà Nguyễn Thị Hải và ông Bùi Hoàng Vũ:

• Về thực trạng căn hộ của Công ty Lê Thành: Căn hộ do Công ty Lê Thành làm chủ đầu tư có diện tích dưới 45m2, không đáp ứng tiêu chuẩn thiết kế tối thiểu của nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2005. Do đó, căn hộ này không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không được thực hiện giao dịch mua bán. Công ty Lê Thành đã ký hợp đồng cho thuê căn hộ này với bà Nguyễn Thị Hải trong thời hạn 49 năm, kèm điều khoản cho phép bà Hải chuyển đổi sang hợp đồng mua bán khi pháp luật cho phép giao dịch đối với căn hộ dưới 45m2.
• Về tính hợp pháp của giao dịch chuyển nhượng: Theo ý kiến của Bộ Xây dựng tại Công văn số 499/BXD-QLN, giao dịch chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà giữa bà Nguyễn Thị Hải và ông Bùi Hoàng Vũ là hợp pháp vì đã được sự đồng ý bằng văn bản của chủ đầu tư (Công ty Lê Thành). Sau khi ký xác nhận, Công ty Lê Thành chấm dứt giao dịch với bà Hải và trực tiếp giao dịch với ông Vũ.
• Về việc áp dụng thuế TNCN: Tổng cục Thuế xác định giao dịch chuyển nhượng hợp đồng thuê căn hộ 49 năm giữa bà Hải và ông Vũ thực chất là hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ dài hạn. Do đó, giao dịch này thuộc diện chịu thuế TNCN như đối với chuyển nhượng bất động sản.
• Về việc xét miễn thuế TNCN: Do căn hộ nêu trên chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giao dịch chuyển nhượng giữa bà Hải và ông Vũ không đáp ứng điều kiện căn cứ pháp lý để xác định quyền sở hữu. Vì vậy, giao dịch này không được hưởng chính sách miễn thuế TNCN đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất.

HƯỚNG DẪN THI HÀNH

Tổng cục Thuế đưa ra biện pháp xử lý cụ thể đối với các cơ quan thuế địa phương:

• Yêu cầu Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh chỉ đạo Chi cục Thuế quận Tân Bình tiến hành kiểm tra, xem xét chi tiết hồ sơ giao dịch thực tế của các bên liên quan.
• Thực hiện áp dụng thu thuế TNCN đối với giao dịch chuyển nhượng quyền thuê căn hộ nêu trên theo đúng quy định của pháp luật về thuế đối với chuyển nhượng bất động sản.