Công văn 2649/CT-TTHT do Cục Thuế Thành phố Hồ Chí Minh ban hành là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng nhằm siết chặt công tác quản lý thuế, chống thất thu thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Văn bản tập trung hướng dẫn việc xác định giá chuyển nhượng thực tế làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và các biện pháp xử lý hành vi kê khai hai giá.

Nguyên tắc xác định giá chuyển nhượng bất động sản làm căn cứ tính thuế TNCN

• Giá chuyển nhượng theo hợp đồng thực tế: Giá chuyển nhượng bất động sản để tính thuế TNCN là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Người nộp thuế có nghĩa vụ kê khai trung thực giá trị giao dịch thực tế trên hợp đồng.
• Áp dụng giá do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định: Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, thì giá chuyển nhượng đất được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
• Xác định giá đối với nhà và công trình xây dựng: Đối với trường hợp giá tính thuế nhà, công trình xây dựng trên đất thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định, thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành.
• Đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Giá chuyển nhượng được xác định là giá thực tế chuyển nhượng ghi trên văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Nếu giá này thấp hơn giá do chủ đầu tư đang bán hoặc không phù hợp với thực tế giao dịch, cơ quan thuế có quyền ấn định thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế.

Biện pháp đấu tranh, chống thất thu thuế trong giao dịch bất động sản

• Tăng cường tuyên truyền và phổ biến pháp luật: Cơ quan thuế chủ động tuyên truyền, hướng dẫn người nộp thuế hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm pháp lý khi thực hiện giao dịch bất động sản; khuyến khích người dân tự giác kê khai đúng giá thực tế mua bán.
• Kiểm tra, đối chiếu và phát hiện kê khai sai lệch: Cơ quan thuế thực hiện thu thập thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu về giá giao dịch bất động sản tại từng khu vực. Khi phát hiện hồ sơ khai thuế có mức giá thấp bất thường so với giá giao dịch thực tế của các bất động sản tương tự, cơ quan thuế sẽ thực hiện các biện pháp đấu tranh, yêu cầu người nộp thuế giải trình và điều chỉnh.
• Xử lý nghiêm hành vi trốn thuế: Đối với các trường hợp cố tình kê khai giá trị chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với thực tế nhằm trốn thuế, cơ quan thuế sẽ thực hiện ấn định thuế, xử phạt vi phạm hành chính về thuế. Trường hợp có dấu hiệu tội phạm trốn thuế, hồ sơ sẽ được chuyển sang cơ quan điều tra để truy cứu trách nhiệm hình sự.

Cơ chế phối hợp liên ngành trong quản lý thuế bất động sản

• Phối hợp với các tổ chức hành nghề công chứng: Đề nghị các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tuyên truyền, giải thích cho khách hàng về hậu quả pháp lý của việc ký hợp đồng chuyển nhượng không đúng giá thực tế; đồng thời cung cấp thông tin hợp đồng công chứng cho cơ quan thuế để phục vụ công tác thanh tra, kiểm tra.
• Phối hợp với Văn phòng Đăng ký đất đai: Phối hợp chặt chẽ trong việc luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính, đảm bảo hồ sơ được xử lý đúng quy trình, kịp thời phát hiện các trường hợp có dấu hiệu nghi vấn về giá để chuyển cơ quan thuế xác minh.
• Phối hợp với cơ quan Công an: Chuyển giao hồ sơ, tài liệu đối với các vụ việc chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế rõ ràng, cố tình không hợp tác với cơ quan thuế để cơ quan Công an điều tra, xử lý nghiêm theo quy định của Bộ luật Hình sự.