Tóm tắt Công văn 22843/CTHN-TTHT năm 2021 về giá bán căn hộ chung cư

Công văn số 22843/CTHN-TTHT do Cục Thuế thành phố Hà Nội ban hành năm 2021 là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ thuế quan trọng liên quan đến việc xác định giá bán căn hộ chung cư và các nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Dưới đây là nội dung tóm tắt chi tiết và phân tích các quy định cốt lõi của văn bản này.

1. Thông tin tổng quan về văn bản

• Tên văn bản: Công văn 22843/CTHN-TTHT năm 2021 về giá bán căn hộ chung cư.
• Cơ quan ban hành: Cục Thuế thành phố Hà Nội.
• Đối tượng áp dụng: Các tổ chức, doanh nghiệp có hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh, chuyển nhượng căn hộ chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội.
• Mục đích ban hành: Hướng dẫn thống nhất việc xác định giá tính thuế, phân bổ tiền sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ thuế đối với hoạt động chuyển nhượng căn hộ chung cư theo đúng quy định pháp luật hiện hành.

2. Nguyên tắc xác định giá tính thuế giá trị gia tăng (GTGT)

Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là căn hộ chung cư, giá tính thuế GTGT được xác định theo nguyên tắc khấu trừ giá đất được trừ theo quy định của pháp luật:

• Giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.
• Giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước, tiền thuê đất phải nộp hoặc giá trị quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng theo quy định của Chính phủ tại từng thời điểm.
• Trường hợp xây dựng nhà nhiều tầng, căn hộ chung cư để bán, giá đất được trừ tính cho một mét vuông (m2) sàn xây dựng được xác định bằng giá đất được trừ chia (:) cho tổng diện tích sàn xây dựng (không bao gồm diện tích chung như hành lang, lối đi, cầu thang, tầng kỹ thuật).

3. Phương pháp phân bổ tiền sử dụng đất cho từng căn hộ chung cư

Việc phân bổ chi phí tiền sử dụng đất vào giá bán của từng căn hộ chung cư phải đảm bảo tính hợp lý, minh bạch và tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng:

• Doanh nghiệp chủ đầu tư có trách nhiệm xác định tổng chi phí tiền sử dụng đất hợp pháp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cho toàn bộ dự án.
• Chi phí này sau đó được phân bổ cho từng căn hộ dựa trên tỷ lệ diện tích sàn sử dụng riêng của từng căn hộ trên tổng diện tích sàn căn hộ được phép kinh doanh của dự án.
• Việc phân bổ này là cơ sở để xác định giá trị đất được trừ khi tính thuế GTGT cho từng giao dịch chuyển nhượng căn hộ cụ thể, tránh việc kê khai sai lệch làm thất thu ngân sách nhà nước.

4. Nghĩa vụ thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) từ chuyển nhượng căn hộ

Bên cạnh thuế GTGT, hoạt động chuyển nhượng căn hộ chung cư của doanh nghiệp còn chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật thuế TNDN:

• Doanh nghiệp phải hạch toán riêng doanh thu và chi phí của hoạt động chuyển nhượng bất động sản để kê khai và nộp thuế TNDN với thuế suất quy định (thông thường là 20%).
• Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng căn hộ chung cư là toàn bộ số tiền thực tế thu được từ việc chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán, không phân biệt đã bàn giao căn hộ hay chưa.
• Các khoản chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế TNDN bao gồm: chi phí giao đất, tiền sử dụng đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng căn hộ, chi phí tài chính và các chi phí quản lý liên quan trực tiếp đến dự án.

5. Khuyến nghị dành cho người nộp thuế

Để đảm bảo tuân thủ đúng hướng dẫn của Cục Thuế thành phố Hà Nội tại Công văn 22843/CTHN-TTHT, các doanh nghiệp cần lưu ý:

• Thực hiện lập hóa đơn GTGT đúng thời điểm bàn giao căn hộ hoặc thời điểm thu tiền theo tiến độ cam kết trong hợp đồng.
• Lưu trữ đầy đủ hồ sơ, chứng từ chứng minh nghĩa vụ tài chính về đất đai đã hoàn thành với nhà nước để làm căn cứ giải trình khi cơ quan thuế thực hiện thanh tra, kiểm tra.
• Thường xuyên cập nhật các văn bản hướng dẫn mới nhất từ cơ quan thuế địa phương để điều chỉnh kịp thời các sai sót trong quá trình hạch toán và kê khai thuế.